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觀望情緒濃厚
小何是北京某大型房屋中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)銷售昌平區(qū)南邵區(qū)域別墅項(xiàng)目的經(jīng)紀(jì)人，端午節(jié)前夕，正值該區(qū)域某疊拼別墅項(xiàng)目預(yù)開(kāi)盤，在記者以買房者身份致電該中介機(jī)構(gòu)代理的幾個(gè)別墅項(xiàng)目后，小何向記者推薦該處項(xiàng)目。據(jù)小何介紹，該項(xiàng)目由某上市房企開(kāi)發(fā)，戶型面積從200平方米到480平方米不等，預(yù)計(jì)交房時(shí)間為2019年下半年。
“從上周六到現(xiàn)在，已有兩百多人排卡交付了意向金。排卡排得早，位置可選擇多。”小何向記者極力推薦該項(xiàng)目，在該售樓處，記者看到，雖然正值端午節(jié)假期前的調(diào)休日，仍不時(shí)有客戶前來(lái)問(wèn)詢，并有客戶繳納了排卡意向金。據(jù)該售樓處人員介紹，由于目前項(xiàng)目處于預(yù)開(kāi)盤階段，沒(méi)有預(yù)售證，也還沒(méi)有正式的報(bào)價(jià)，有購(gòu)房意向的客戶需要有100萬(wàn)元資產(chǎn)證明，并繳納一定數(shù)量訂金。
在已取得預(yù)售證的大興區(qū)西紅門區(qū)域某別墅項(xiàng)目，記者在5月27日上午看到，現(xiàn)場(chǎng)前來(lái)咨詢的客戶不多，但據(jù)售樓處人員介紹，由于該項(xiàng)目二期已于2017年2月開(kāi)盤，目前僅存十余套可售。
據(jù)北京金房?jī)|家信息公布的數(shù)據(jù)顯示，5月21日至5月27日，北京市別墅一手成交共112套，較前一周減少6套。2017年1-4月，北京市別墅市場(chǎng)新增供應(yīng)1129套，同比下降28%；成交2042套，同比上漲17%；成交面積51.59萬(wàn)平方米，同比上漲4%。有房地產(chǎn)分析人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，別墅等高端住宅項(xiàng)目由于人群定位較高，購(gòu)買力強(qiáng)，買賣盤相對(duì)較為穩(wěn)定，受政策調(diào)控影響較小。
相比于別墅項(xiàng)目呈現(xiàn)供小于求的情況，普通商品住宅、商改住項(xiàng)目等，無(wú)論是新房還是二手房市場(chǎng)，都出現(xiàn)成交量大幅下跌的狀況。上述數(shù)據(jù)顯示，北京市新房市場(chǎng)方面，5月21日至5月27日，普通住宅商品成交404套，較上周減少49套。
據(jù)鏈家數(shù)據(jù)中心顯示，2017年4月，上海一手房成交面積約67萬(wàn)平方米，環(huán)比減少9.4%，同比減少30.8%；上海全市二手住宅成交量為1.55萬(wàn)套，環(huán)比下跌20.4%，同比下跌了9.4%，整體上海樓市4月成交創(chuàng)下了2010年以來(lái)的新低。上述地產(chǎn)分析人士表示，目前京滬等一線城市普通商品住宅較本輪樓市調(diào)控前，周均成交量數(shù)據(jù)出現(xiàn)30%到50%的降幅，調(diào)控效果極為明顯。
5月29日正值端午假期期間，記者在上海走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是部分新開(kāi)盤項(xiàng)目售樓處，還是房屋中介門店，人流都顯得較為稀疏。門店和售樓處相關(guān)人員告訴記者，一方面由于端午假期，許多業(yè)主和買主安排了旅游行程；另一方面則是由于調(diào)控政策調(diào)高了買房準(zhǔn)入門檻導(dǎo)致買盤萎縮，價(jià)格降幅并不明顯，也使買賣雙方觀望情緒濃厚。
而在新房預(yù)售方面，由于上海采取了公證搖號(hào)等措施，一定程度上保證新房預(yù)售的公平公開(kāi)。5月29日，上海進(jìn)一步加強(qiáng)了調(diào)控力度。微信公眾號(hào)“上海發(fā)布”稱，上海市房地產(chǎn)交易中心發(fā)布公告，為進(jìn)一步規(guī)范本市存量房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和交易行為，保障房屋交易安全，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，自2017年6月1日起，存量房合同網(wǎng)簽備案時(shí)，網(wǎng)上操作系統(tǒng)將增加身份信息核驗(yàn)環(huán)節(jié)，如出售方與房地產(chǎn)權(quán)利人身份信息不一致，合同暫不能繼續(xù)簽訂，需由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與房屋出售方共同至房屋所在地的區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理身份信息核驗(yàn)手續(xù)。
商改住項(xiàng)目概念型房源降溫
較普通商品住宅的調(diào)控措施而言，商改住在一線城市的調(diào)控歷程可謂一波三折。3月26日，北京住建委發(fā)文稱，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?。受此影響，商改住?xiàng)目成交量斷崖式下跌，全市日成交量在個(gè)位數(shù)到兩位數(shù)不等，甚至還出現(xiàn)零成交情況。
小曹2015年畢業(yè)后選擇留京，目前在一家國(guó)企金融單位就職，月薪在一萬(wàn)元左右，老公目前是研究生在讀。由于雙方都沒(méi)有北京戶口，社保也不夠5年。“想著先買不需要戶口和社保要求的商住房，只是想過(guò)渡一下，等將來(lái)有條件再換。”小曹對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者說(shuō)。
今年3月上旬，小曹夫婦決定出手位于朝陽(yáng)區(qū)的某商住項(xiàng)目，“4.2萬(wàn)元一平米帶精裝修，首付100萬(wàn)元。地段可以，戶型也還不錯(cuò)。”小曹表示，看完樓盤后，夫妻倆當(dāng)即交了5萬(wàn)元定金。3月中旬，小曹夫婦去銀行辦面簽。3月26日，小曹小許去項(xiàng)目售樓處交付首付，當(dāng)天就走完了網(wǎng)簽流程。“買完第二天，商住房就開(kāi)始限購(gòu)了。”小曹表示。
而與小曹在同一單位的小王，今年三月份也打算買商住兩用房用作北京安家的過(guò)渡房。與小曹不同的是，小王夫妻看中了一套二手房，小王夫妻與房東簽訂了購(gòu)房意向，由于二手房貸款和網(wǎng)簽比一手房更繁瑣，小王的房子在新政到來(lái)之前沒(méi)有辦好網(wǎng)簽。對(duì)此，小王夫婦十分懊悔，看著各地不斷上漲的房?jī)r(jià)，兩人決定回老家買房。而被小王夫妻視為幸運(yùn)兒的小曹夫妻，面對(duì)不小的還貸數(shù)目也是倍感壓力。“作為我們這樣的剛需，能住上商住房是很幸運(yùn)，但以后想要換成普通住宅，只有將現(xiàn)在的商住房賣掉，才能不占首套房指標(biāo)。”
陳小姐是某上市公司中層管理人員，由于已經(jīng)解決學(xué)區(qū)房等家庭剛需，陳小姐在2017年2月入手了位于大興區(qū)義和莊區(qū)域的某商住項(xiàng)目。陳小姐介紹，當(dāng)時(shí)在該商住項(xiàng)目和位于朝陽(yáng)區(qū)管莊區(qū)域的某樓盤二手普通商品房之間糾結(jié)，最終選擇出手該項(xiàng)目。“在繳納首付款的50%后，開(kāi)發(fā)商同意可以分三次繳納剩余50%的首付款，且承諾可以在一定期限內(nèi)無(wú)理由退款，并可以額外獲得10%的年化收益。”
3月28日，北京商住房全面限購(gòu)后的第三天，該項(xiàng)目成為北京市建委首批被點(diǎn)名違規(guī)宣傳“商改住”的項(xiàng)目。“這些情況一出現(xiàn)，整個(gè)人就成了熱鍋上的螞蟻。”陳小姐對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。由于擔(dān)心購(gòu)買后無(wú)人接盤，也擔(dān)心居住條件得不到保障，許多業(yè)主開(kāi)始通過(guò)咨詢律師、與開(kāi)發(fā)商談判等手段解決問(wèn)題。“整個(gè)4月都比較焦慮，開(kāi)始托親朋好友打聽(tīng)情況。”陳小姐表示。
5月23日，北京市住建委通過(guò)官方微博“安居北京”發(fā)布《<關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告>的幾點(diǎn)說(shuō)明》稱，已取得預(yù)售許可證、有實(shí)際成交并完成網(wǎng)簽的商辦類項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商可保持現(xiàn)有設(shè)施；已購(gòu)買的商辦類房屋，購(gòu)房者可保持現(xiàn)有設(shè)施。已購(gòu)買的商辦類房屋，可出租且不限定出租對(duì)象；也可銷售但購(gòu)房人應(yīng)符合政策要求。
陳小姐表示，目前開(kāi)發(fā)商已出臺(tái)了相關(guān)退款措施，也有部分業(yè)主愿意繼續(xù)入駐。“等退款到位，就不碰商住房了，將繼續(xù)挖掘普通商品房的投資機(jī)會(huì)。”陳小姐說(shuō)。除了商改住、別墅等住宅類型外，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)“學(xué)區(qū)房”、“環(huán)京房”等概念型房源，均出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象。
偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院經(jīng)理孔丹對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，從三月份多地集中出臺(tái)限購(gòu)等措施后，一線城市如北京上海的交易量跌幅最為明顯，房?jī)r(jià)也有所松動(dòng)，燕郊、固安等環(huán)京區(qū)域波動(dòng)則更為劇烈。但孔丹表示，根據(jù)我愛(ài)我家監(jiān)測(cè)的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前總體價(jià)格大約調(diào)降在6%左右。“隨著交易量的持續(xù)回落，未來(lái)房?jī)r(jià)還將迎來(lái)更明顯回落。”孔丹預(yù)測(cè)。
對(duì)于樓市交易量下降，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)各有不同。一家大型中介機(jī)構(gòu)高管對(duì)記者表示，大型中介機(jī)構(gòu)經(jīng)歷過(guò)樓市的多輪調(diào)整，相對(duì)來(lái)說(shuō)經(jīng)驗(yàn)較為成熟。盡管樓市調(diào)控趨嚴(yán)，量?jī)r(jià)齊跌趨勢(shì)明顯，但仍存在一定的投資機(jī)會(huì)。
面對(duì)加速冷清的市場(chǎng)，地產(chǎn)分析人士告訴記者，個(gè)人直接投資樓市，面對(duì)政策調(diào)整，抗壓風(fēng)險(xiǎn)能力較差。未來(lái)應(yīng)加強(qiáng)通過(guò)基金、股票、債券等方面，間接投資樓市，拓寬房地產(chǎn)行業(yè)的投資渠道。
克而瑞信息集團(tuán)研究員楊科偉表示，在當(dāng)前整體市場(chǎng)熱度從一二線城市轉(zhuǎn)至三四線城市、熱點(diǎn)區(qū)域轉(zhuǎn)至非熱點(diǎn)區(qū)域、新房市場(chǎng)轉(zhuǎn)至二手房市場(chǎng)的背景下，預(yù)計(jì)樓市調(diào)控將繼續(xù)向更低層次及前期非熱點(diǎn)區(qū)域城市擴(kuò)大范圍，且不管是新房還是二手房市場(chǎng)管控也將愈加嚴(yán)格。
近期部分樓市調(diào)控政策一覽
地區(qū)/部門 主要內(nèi)容
上海 首先將停止審批“公寓式辦公項(xiàng)目”， 重新審核尚未上市銷售項(xiàng)目；其次， 對(duì)已批未建的項(xiàng)目，要重新審圖，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的，依法予以撤銷調(diào)整，符合規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)后，再核發(fā)規(guī)劃、施工許可證；第三，對(duì)在建未售項(xiàng)目，從房型設(shè)計(jì)以及水、電、燃?xì)馀涮椎确矫孢M(jìn)行全面檢查，發(fā)現(xiàn)建設(shè)行為違反相關(guān)規(guī)定的，應(yīng)責(zé)令整改， 經(jīng)相關(guān)部門聯(lián)合驗(yàn)收通過(guò)后方可銷售；在項(xiàng)目交付使用前，相關(guān)部門要再次聯(lián)合驗(yàn)收，不符合商業(yè)辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續(xù)。
自2017年6月1日起，存量房合同網(wǎng)簽備案時(shí)，網(wǎng)上操作系統(tǒng)將增加身份信息核驗(yàn)環(huán)節(jié)，如出售方與房地產(chǎn)權(quán)利人身份信息不一致，合同暫不能繼續(xù)簽訂。
唐山 部分區(qū)域非本市戶籍限購(gòu)1套；二套房公積金，商貸首付比例分別不低于40%，60%。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見(jiàn)稿)》，規(guī)范租房市場(chǎng)以及房地產(chǎn)銷售行為。
長(zhǎng)沙、無(wú)錫 長(zhǎng)沙：在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買的商品住房， 需取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》滿2年后方可上市交易。無(wú)錫：購(gòu)買住房(含二手住房)在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證2年內(nèi)不可轉(zhuǎn)讓；法人單位購(gòu)買住房(含二手住房) 在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證3年內(nèi)不可轉(zhuǎn)讓。
張家口 對(duì)在中心城區(qū)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭，以及在中心城區(qū)沒(méi)有住房的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房；新購(gòu)住房3年后方可上市交易。
