在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控威力之下，房企資金鏈問題開始爆發(fā)。近日，深圳奧宸地產(chǎn)資金鏈斷裂傳聞席卷地產(chǎn)圈，老板不知所蹤，員工被爆欠薪3000萬。

　　即使是大型房企也不樂觀。隨著融資渠道全面收緊，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，房企5月份的融資規(guī)模同比幾乎被“腰斬”。在融資和銷售兩端卡緊之下，資金回籠成為房企下半年的難題。

　　錢“緊”，債務(wù)壓力大

　　根據(jù)奧宸員工發(fā)出的討薪訴求書，奧宸長期拖欠員工工資達(dá)3000萬。據(jù)深圳當(dāng)?shù)孛襟w探訪，目前深圳奧宸地產(chǎn)南山阿里云大廈辦公室，因拖欠物業(yè)費(fèi)已被貼上封條。

　　這家曾名列“中國地產(chǎn)100強(qiáng)企業(yè)”的房企，在深圳、北京、昆明等多個(gè)城市擁有房地產(chǎn)項(xiàng)目。不過，其在2014年就開始出現(xiàn)了資金鏈斷裂的問題，云南2個(gè)項(xiàng)目停工，深圳項(xiàng)目去年也被司法查封。今年此輪調(diào)控之下，奧宸地產(chǎn)資金鏈再度出現(xiàn)問題。

　　不只是奧宸地產(chǎn)，近期房企股權(quán)交易頻繁，更是出現(xiàn)了大量中小型房企出售旗下項(xiàng)目的案例。前不久，深圳控股就以現(xiàn)金總價(jià)54.25億元向恒大地產(chǎn)集團(tuán)出售地產(chǎn)業(yè)務(wù)，這部分地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要集中在三、四線城市。

　　“從我看到的情況，今年以來房企的資金鏈壓力確實(shí)更大了，尤其是小型房企生存困難。”綠城中國副總裁馮征告訴記者，這已經(jīng)不是融資成本提高到多少的問題，而是能否融到資，大型房企依托銀行、實(shí)力股東的關(guān)系，會(huì)好很多。

　　維權(quán)、并購或許只是開始，每一輪調(diào)控，都有一部分中小房企扛不住。其中，上一輪調(diào)控的2014年，僅3月份被媒體曝光出來的房企資金鏈斷裂案例就有10余起，遍及浙江、江蘇等地。

　　上市房企也面臨資金鏈緊張、債務(wù)到期壓力。近日，國泰君安一份數(shù)據(jù)顯示，405家發(fā)行樣本中，有107家房企凈負(fù)債率超過100%，有接近50家凈負(fù)債率超過150%，16家房企凈負(fù)債率甚至超過300%。尤其是目前快速并購的房企，如融創(chuàng)、陽光城，均面臨高負(fù)債率問題。

　　融資端全面收緊

　　從去年以來，房地產(chǎn)開發(fā)貸、公司債、股權(quán)融資等受到很大限制，甚至是表外融資的地產(chǎn)基金和資管計(jì)劃均受限制。

　　值得一提的是，房企5月份的融資規(guī)模同比幾乎被腰斬?？硕鹧芯恐行慕瞻l(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年5月108家房企新增融資額為579.69億元，同比下跌了45.3%。

　　在克而瑞數(shù)據(jù)中，銀行貸款環(huán)比下降了29.67%；受債市波動(dòng)影響，房企的票據(jù)、債券發(fā)行額縮量明顯，環(huán)比下降49.9%；同期海外發(fā)債額為零。值得注意的是，房企通過境內(nèi)債券融資是近兩年輸血的重要手段。

　　目前，房企不得不轉(zhuǎn)向信托、私募等其他融資渠道，而融資成本也將變得更高，有房企融資成本甚至超過10%。據(jù)用益金融信托研究院報(bào)告顯示，6月12日-6月18日成立的集合信托中，房地產(chǎn)領(lǐng)域規(guī)模占比再次罕見地居首。

　　用益金融信托研究院助理研究員黃琬娜分析稱，房企的資金需求較大，目前銀行貸款、再融資、海外融資等成本相對較低的融資渠道均受一定阻滯，導(dǎo)致房企資金募集回流到信托、資管等高成本融資渠道。

　　不過，針對房地產(chǎn)信托的監(jiān)管正在趨嚴(yán)。近期，銀監(jiān)會(huì)重點(diǎn)檢查房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)貸、公司債等房企“輸血”管道也受到了限制。

　　在美聯(lián)儲(chǔ)步入加息通道之下，海外融資也已呈現(xiàn)關(guān)閉的跡象。Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年二季度以來，房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債規(guī)模為17.45億美元，僅高于2014年同期的10億美元，創(chuàng)2013年以來同期次低。

　　下半年“走量”回籠資金成重點(diǎn)

　　盡管上市房企前五月銷售額仍然不錯(cuò)，但二季度的頹勢已經(jīng)越發(fā)明顯。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，包括萬科、碧桂園等在內(nèi)的21家龍頭房企5月單月合計(jì)銷售金額為2269.8億元，環(huán)比下降5%，而相比3月份跌幅更是高達(dá)25.4%，這一銷售數(shù)據(jù)也是年內(nèi)銷售最差的月份。

　　隨著回款問題疊加融資渠道收緊等影響，房企在未來很可能會(huì)面臨越來越大的資金問題，這要求房企加快銷售回籠資金。近日，綠城中國執(zhí)行總裁李青岸表示，對于三、四線城市來說，只要沒有巨大虧損，公司能走量都會(huì)走量，以綠城中國在海南的藍(lán)灣小鎮(zhèn)為例，春節(jié)后就賣出了30億元，目前三、四線城市的庫存量已經(jīng)降至40%。

　　無獨(dú)有偶，近日融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌也坦承，下半年開發(fā)貸、住房按揭等銀行貸款將繼續(xù)收緊，再加上銷售速度放緩，開發(fā)商的日子將更加艱難，現(xiàn)金流也會(huì)更加緊張。“因此，現(xiàn)在融創(chuàng)的邏輯是，要能夠快速賣掉，哪怕只賺一點(diǎn)錢都可以，至少?zèng)]虧本。”

　　新城控股集團(tuán)高級副總裁歐陽捷認(rèn)為，企業(yè)要加快進(jìn)度、加力推廣、加速推盤，不浪費(fèi)每一個(gè)客戶，老盤要快速去庫存，新盤要保守定價(jià)格，才能保持高速運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　不過，一、二線城市新房項(xiàng)目的普遍降價(jià)似乎不太可能，“綠城在一、二線城市的項(xiàng)目由于口碑不錯(cuò)，一般不會(huì)有價(jià)格波動(dòng)。具體到各家房企，還要看各家房企自己的狀況。”馮征表示。