日前，位于深圳東部的某純新盤(pán)打響了降價(jià)促銷(xiāo)“第一槍”。該剛需樓盤(pán)在6月24日發(fā)布的折扣說(shuō)明中表示：“最高可打到88.6%的折扣，即使是首付三成客戶，只要開(kāi)盤(pán)后3天內(nèi)準(zhǔn)時(shí)簽約，折扣也在91.3%。”

事實(shí)上，在此之前的5月，在政策疊加效應(yīng)下，深圳的新房樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)大面積降溫，多個(gè)樓盤(pán)“打新”遇冷，并出現(xiàn)近兩年少有的開(kāi)盤(pán)未售罄的局面。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)記者表示，投資客退場(chǎng)、二手房掛牌價(jià)下跌令“一二手房?jī)r(jià)格倒掛”幅度減少等因素，都在冷卻深圳新房銷(xiāo)售的熱度。

“最近市場(chǎng)壓力比較大，投資氛圍差，金融卡的比較死，買(mǎi)房后房?jī)r(jià)就會(huì)上漲的‘神話’受到挑戰(zhàn)。加上最近廣東疫情有所反復(fù)，正在開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)銷(xiāo)售情況都不太理想。”深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫告訴記者。

東部樓盤(pán)開(kāi)打“價(jià)格戰(zhàn)”

上述率先打出“價(jià)格牌”的新盤(pán)位于深圳布吉，其于6月23日正式開(kāi)盤(pán)。按照其提供的折扣說(shuō)明計(jì)算，如果是3成首付客戶準(zhǔn)時(shí)簽約，房屋簽約總價(jià)打完折后為331.4萬(wàn)元-482萬(wàn)元，一套房便宜了31.6萬(wàn)元-45萬(wàn)元之間。

值得關(guān)注的是，這是自2020年以來(lái)，深圳首現(xiàn)打折新盤(pán)。數(shù)據(jù)顯示，該樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售373套，入圍客戶391批，銷(xiāo)售率77%，并未售罄。

而這只是深圳樓市持續(xù)降溫的一個(gè)縮影。相比2020年到2021年初新盤(pán)幾乎開(kāi)盤(pán)“日光”的火熱場(chǎng)面，早在今年3月深圳就出現(xiàn)了個(gè)別樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售不及預(yù)期的現(xiàn)象，3月8日，位于羅湖筍崗的華潤(rùn)萬(wàn)象華府開(kāi)盤(pán)，7小時(shí)僅賣(mài)了一半多，甚至還有二套房入圍選房。

及至今年5月，深圳新房成交量降至近一年新低，據(jù)深圳市住建局房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)，2021年5月，深圳新房住宅成交2677套，環(huán)比下滑23.6%，同比下跌14.76%;成交面積為26.5萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑24.9%。

與此同時(shí)，深圳樓市“打新”的熱度也在迅速下降。深圳中原研究中心顯示，5月末4個(gè)誠(chéng)意登記的樓盤(pán)最終的客戶入圍比例小于預(yù)定的入圍比例，即入圍人數(shù)小于3倍的可售房源數(shù)。其中龍華壹成中心璞譽(yù)府房客比為1：1.77、龍華恒壹四季華府113批選168套房，新房數(shù)量供大于求;坪山金尊府房客比1：1.85;龍崗保達(dá)譽(yù)都花園的房客比為1：1.72。

“從四、五月深圳樓市來(lái)看，二手房明顯回調(diào)，市場(chǎng)預(yù)期明顯加速回落，如果二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下降，那么新房、二手房?jī)r(jià)格倒掛會(huì)加速減緩甚至持平，對(duì)‘打新’的積極性會(huì)有影響。投資客入圍的趨勢(shì)在下降，我們看到杠桿得到了很大的打擊，原來(lái)‘打新’的人群有很大一部分是投資客。”李宇嘉對(duì)記者表示。

進(jìn)入6月，情況并未好轉(zhuǎn)，新盤(pán)“打新”遇冷的現(xiàn)象蔓延至深圳西部。6月4日開(kāi)盤(pán)的南山蛇口半山港灣花園(半山臻境)，共1103批客戶選586套住宅，不看積分，入圍比例1:1.9，中簽率約為53%，線上選房前期棄選率為25%，最終棄選率約為47%。

位于寶安區(qū)的萬(wàn)科都會(huì)四季也出現(xiàn)開(kāi)盤(pán)未售罄的情況。6月20日，萬(wàn)科都會(huì)四季線上選房，棄選率約四成。據(jù)媒體報(bào)道，至6月21日夜間23時(shí)，萬(wàn)科都會(huì)四季項(xiàng)目還有近三成房源未售出。而該樓盤(pán)幾乎符合“網(wǎng)紅盤(pán)”的所有特征：地處西部、與周邊二手房倒掛、戶型主打剛需。

“今年確實(shí)冷了，西部住宅開(kāi)盤(pán)都賣(mài)不完。”深圳一知名樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)人員對(duì)記者說(shuō)，“我們往往能一眼分出來(lái)看房的是投資客還是剛需客，今年進(jìn)出售樓處的投資客明顯變少了。”

深圳樓市在嚴(yán)厲調(diào)控下銷(xiāo)售承壓，令苦“打新”久矣的剛需客迎來(lái)了曙光。

居住在深圳寶安區(qū)的張女士在堅(jiān)持“打新”一年半之后，即將買(mǎi)到合心意的房子。最近她向馬上要在6月底開(kāi)盤(pán)的萬(wàn)科大都會(huì)遞交了購(gòu)房資料，銷(xiāo)售告訴她“搖中的幾率非常高”。

張女士和其先生在深圳工作已經(jīng)快十年，生育了兩個(gè)孩子，一直居住在多年前購(gòu)買(mǎi)的一套小產(chǎn)權(quán)房里。老大上的是社區(qū)就近入讀的普通小學(xué)，再過(guò)三年，老二也要到上小學(xué)的年齡，夫妻二人從2020年初即開(kāi)始認(rèn)真考慮買(mǎi)一套學(xué)位好一些的商品房。

未曾料到的是，他們正巧趕上了深圳的“打新潮”。夫妻二人2020年在多個(gè)熱點(diǎn)樓盤(pán)來(lái)回奔波，忙了一整年顆粒無(wú)收。“我們夫妻社保加起來(lái)有190個(gè)月，我自己是深戶，積分接近80分。我們?nèi)チ巳A強(qiáng)城，華強(qiáng)城只有600號(hào)，我們搖到668號(hào)，還參加了萬(wàn)豐海岸城，最低要求是280多個(gè)月社保，最后搞得心力交瘁。”張女士對(duì)記者感嘆。

“這次認(rèn)籌，很明顯資料查的不如以前嚴(yán)了，比起去年打新的那幾個(gè)樓盤(pán)，銷(xiāo)售的態(tài)度熱情了很多。” 除了“打新”不同以往，讓張女士感到市場(chǎng)在轉(zhuǎn)向的還有銷(xiāo)售人員的態(tài)度。

據(jù)深圳樂(lè)有家最新數(shù)據(jù)顯示，6月的第3周(06.14-06.20)，深圳一手住宅網(wǎng)簽584套，環(huán)比下跌6.9%，周網(wǎng)簽再次失守600套;二手住宅過(guò)戶量已連跌5周。

“由于很多業(yè)主是投資客，前期加杠桿現(xiàn)象比較明顯，月供壓力比較大，如果獲利無(wú)法‘落袋’，資金鏈就會(huì)比較緊張，加上現(xiàn)在市場(chǎng)情緒在往下走，部分投資客心里會(huì)很慌。對(duì)他們來(lái)說(shuō)，目前的對(duì)策就是小幅降價(jià)。”李宇嘉曾對(duì)記者表示。

備受爭(zhēng)議的法拍房個(gè)案

在深圳樓市整體降溫的大趨勢(shì)下，最近成交的一套法拍房，引發(fā)業(yè)內(nèi)熱議。

6月22日，在京東網(wǎng)拍平臺(tái)上，深圳著名“妖盤(pán)”恒裕濱城二期3座A單元40A房的拍賣(mài)被1.6萬(wàn)人圍觀。該套房面積228.72平方米，起拍總價(jià)約5617.53萬(wàn)元，單價(jià)24.56萬(wàn)元/平方米，最終以總價(jià)6318萬(wàn)元落槌，折合單價(jià)27.6萬(wàn)元/平方米。

不過(guò)，27.6萬(wàn)元/平方米可能并不是最終的價(jià)格。根據(jù)深圳中原地產(chǎn)計(jì)算，由于這套法拍房源是公司產(chǎn)權(quán)，登記價(jià)316萬(wàn)元，按照最簡(jiǎn)單的公司產(chǎn)權(quán)土地增值稅計(jì)算公式，系數(shù)取用50%，估算需繳納的稅費(fèi)為：(競(jìng)拍價(jià)6317—原價(jià)316)*50%=6000*50%=3000萬(wàn)元。如果買(mǎi)家為第二套購(gòu)買(mǎi)，粗略估算需繳納的稅費(fèi)可能達(dá)到將近3900萬(wàn)元。高昂的稅費(fèi)或?qū)⑵鋯蝺r(jià)推至約45萬(wàn)元/平方米。

據(jù)了解，該小區(qū)的二手房指導(dǎo)價(jià)僅為13.2萬(wàn)元/平方米。至于實(shí)際掛牌價(jià)，一名貝殼系二手房經(jīng)紀(jì)人對(duì)記者透露，目前恒裕濱城二期在內(nèi)網(wǎng)的掛牌均價(jià)在38萬(wàn)-40萬(wàn)元/平方米之間。

這套法拍房究竟是拍出高價(jià)，還是買(mǎi)家撿到便宜?因業(yè)內(nèi)對(duì)稅費(fèi)問(wèn)題的分歧較大，尚難定論。

對(duì)于深圳中原地產(chǎn)的稅費(fèi)計(jì)算，華商律師事務(wù)所律師周爭(zhēng)鋒并不同意。他對(duì)記者介紹，這套法拍房的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)資料顯示登記類(lèi)型為“初始登記分證”，說(shuō)明是“一手現(xiàn)售房”，現(xiàn)售只需要支付契稅，不存在二手房交易中的“二道稅”。

“本案有別于正常的買(mǎi)賣(mài)，它是拍賣(mài)，此外本案有別于一般的民事執(zhí)行拍賣(mài)，屬于刑事案件贓款贓物的拍賣(mài)。其拍賣(mài)物的所有權(quán)認(rèn)定來(lái)自于刑事判決書(shū)，拍賣(mài)的依據(jù)也是刑事判決書(shū)，屬于特殊的流程。”周爭(zhēng)鋒補(bǔ)充道。

一位從事法拍房行業(yè)的人士指出：“稅費(fèi)的事情到現(xiàn)在都說(shuō)不準(zhǔn)，從操作來(lái)看，應(yīng)該是職業(yè)投資者在買(mǎi)，甚至可能是業(yè)內(nèi)人士搞的，拍賣(mài)前肯定做好了功課，外人不明就里，直接嘲笑他買(mǎi)貴了。”

就這套成交較熱的法拍房個(gè)案，一名了解法拍市場(chǎng)的人士認(rèn)為，“法拍就是市場(chǎng)的定海神針，因?yàn)樗浅浞肿杂筛?jìng)爭(zhēng)的一個(gè)市場(chǎng)，說(shuō)明現(xiàn)在深圳只要是熱門(mén)樓盤(pán)、熱門(mén)片區(qū)，還是有人愿意‘加倉(cāng)’的。”

不過(guò)，李宇嘉向記者表示，法拍房個(gè)別案例不能說(shuō)明問(wèn)題，深圳樓市已明顯降溫。

“不過(guò)稍有不慎，再次反彈的可能性也不小。比如前一段時(shí)間的‘水果標(biāo)價(jià)’丑態(tài)，就是對(duì)政策的嘗試性突破。未來(lái)深圳房?jī)r(jià)一方面取決于現(xiàn)有的樓市調(diào)控是否會(huì)堅(jiān)持下去，另一方面則取決于貨幣政策。”李宇嘉說(shuō)。