來源：深圳樓市熱線

今天，大灣區(qū)三個城市都流出了要“救市”的版本。

分別是廣州、惠州和東莞。

首先廣州的瓜比較香，也是最有價值的。

消息是這樣報道的：廣州限購放松。

廣州的回應(yīng)是限價沒有放松，但"動態(tài)指導(dǎo)"、“沒有設(shè)置紅線”這些關(guān)鍵詞含金量更高。

明眼人一看，廣州官方的回應(yīng)是與時俱進(jìn)的。

從市場層面看，廣州近日天河某豪宅盤備案價達(dá)每平米14-15萬元，單價突破了去年廣州新盤最高10萬元的備案價，這無疑引發(fā)市場對新房限價松動的猜測。

一位房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)分析師表示，目前尚無法確認(rèn)分級備案是否已成為新的規(guī)則，但此前確實有房企向當(dāng)?shù)卣嶙h豪宅項目不用限價。

“當(dāng)前廣州地產(chǎn)項目備案價都是具體項目具體談，相關(guān)部門或更多考慮的是想將廣州市場的整體均價，控制在合理范圍內(nèi)?！?/p>

剛開工，我們回過頭看一線和重點城市春節(jié)期間的二手房交易市場，大家都不好過。

中指研究院公布的數(shù)據(jù)：春節(jié)期間（1月31日-2月6日），廣州成交面積0.1萬㎡，比去年同期下降99%，另外，蘇州、溫州、武漢、青島、福州、大連的成交面積均較去年同期下滑9成以上。

其中，與去年春節(jié)期間（2月11日-2月17日）相比，廣州更是下滑了85%，是監(jiān)測代表城市中，下滑幅度最大的。

從去年9月份開始，廣州的樓市就進(jìn)入了量價齊跌的狀態(tài)。

再來看惠州。

今天網(wǎng)上流出的一份關(guān)于征求《促進(jìn)大亞灣區(qū)住房消費(fèi)健康發(fā)展若干措施》意見的函，被外界解讀為惠州大亞灣出臺救市政策。

劃重點：購房補(bǔ)貼、鼓勵合作賣房。

購房補(bǔ)貼具體補(bǔ)貼金額為：

博士生每平方米補(bǔ)貼250元；

全日制碩士研究生每平方米補(bǔ)貼200元；

全日制大學(xué)本科畢業(yè)生每平方米補(bǔ)貼150元；

全日制大專畢業(yè)生每平方米補(bǔ)貼100元；

補(bǔ)貼上限為144平方米。

其他的措施，包括：

1、團(tuán)購打折：新建商品房最低可打到備案價的八折。

2、車位去庫存：加大路面停車管理，引導(dǎo)車輛進(jìn)入小區(qū)停車場停放。

3、契稅補(bǔ)貼：首次在大亞灣購買商業(yè)和辦公用房，契稅減免30%。

4、放寬入戶政策，縮短入戶時間。

按照大亞灣目前的1.6萬/平米的最高限價，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)于總房價的1.5%左右。

雖然錢不多，但是一個信號。

對此消息，惠州大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)住房和規(guī)劃建設(shè)局相關(guān)科室負(fù)責(zé)人目前已經(jīng)回應(yīng)：

“這只是一個意見稿、討論稿，不是最終的文件，現(xiàn)在正在征求意見，我們沒有對外發(fā)布，最終以政府公布的文件為準(zhǔn)?！?/p>

不管最后救不救市，惠州畢竟這些年在大灣區(qū)城市賣房賣得是最起勁的，也創(chuàng)下了16萬平米的年度銷量。

不過比較尷尬的是，大亞灣“救市”計劃的預(yù)熱，市場并不買賬，認(rèn)為是新一波割韭菜的開始。

現(xiàn)實很殘酷，去年，以大亞灣為代表的臨深片區(qū)新房成交量同比跌幅達(dá)到了42.2%。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前惠州新房的庫存1763萬平米，約18萬套，去化周期29個月，創(chuàng)近六年新高，2022年惠州還有12.69萬套新房即將上市，而大亞灣是惠州庫存最大的片區(qū)

所以大亞灣的房企煎熬度日也就不出奇了，渠道也是無利不起早，哪怕調(diào)控中心的深圳，購買力對大亞灣的輸出也極為有限。剛剛通車不久的贛深高鐵，也并未給惠州樓市添把火，只是錦上添花。

昨天惠州還釋放了一個好消息：惠州房貸利率大幅降低了約100個基點，從6字頭重回5字頭。

信貸給了大禮包，還在官方媒體上大篇幅做了報道，自然是為了鼓勵購房消費(fèi)。

惠州樓市伸出的橄欖枝，對象還是深圳客。樂有家統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，2021年惠州外來購房者中，深圳客戶依然功不可沒，占到了58%。

不過，今天備受調(diào)侃的不是購房補(bǔ)貼，而是車位去庫存，大亞灣頗費(fèi)苦心。

辦法是通過整治路面停車管理，加大罰款力度，倒逼大家買車位。

而補(bǔ)貼購房人，并不是惠州大亞灣獨(dú)家。

去年9月份，吉林長春就打響了補(bǔ)貼的第一槍。

從去年11月份到現(xiàn)在，已經(jīng)有多個城市發(fā)布了購房補(bǔ)貼政策，包括福建廈門、湖北荊門、江蘇南通海安、重慶萬州、河南開封、河北保定、河南新鄉(xiāng)、重慶璧山、廣東珠海等。

珠海1月9日推出了最高600萬元的住房補(bǔ)貼、80萬元生活補(bǔ)貼、3.8萬元租房補(bǔ)貼等“住房獎補(bǔ)”，6折租住人才安居住房，人才公寓申請入住“零等待”。

珠海的誠意，幾乎秒殺大亞灣。

有部分地區(qū)還放出了大招，將購房補(bǔ)貼與生育政策相掛鉤，激發(fā)生育意愿。

當(dāng)然，目前發(fā)布購房補(bǔ)貼政策的城市多以三四線城市為主，這在某種程度上反映了三四線城市房地產(chǎn)市場去化壓力大等問題。

最后看東莞。

近日，運(yùn)行一段時間的莞e認(rèn)購系統(tǒng)突然不再顯示新盤認(rèn)購人數(shù)，引發(fā)猜測。

有網(wǎng)友反映，登陸“莞e認(rèn)購”系統(tǒng)后發(fā)現(xiàn)，原先在新房認(rèn)購登記頁面顯示的房源登記人數(shù)不見了。

和深圳的i深圳類似，這個平臺的作用是給打新炒房降溫的，信息的透明，有助于購房人了解項目的冷熱程度。

此一時彼一時，東莞調(diào)控緊跟深圳，新房市場入冬，一些新盤認(rèn)購戰(zhàn)況不佳，自然數(shù)字難看。

圖源：“莞e認(rèn)購”系統(tǒng)

當(dāng)然，東莞的做法并不一定是外界解讀的所謂屏蔽真實信息，為的是提振信心，這方面我們不妄自評論。

在這四個大灣區(qū)城市中，惠州的去庫存壓力無疑是最大的，其他的三個城市廣州、深圳、東莞畢竟剛剛經(jīng)歷過一波大行情，目前仍處于調(diào)控階段，如果為了提振樓市、激勵購房需求，惠州的步子或許會比這三個城市更大一些。

東莞和惠州，雖然都是臨深城市，對深圳購買力依賴性都大，但惠州的依賴性比東莞要大得多。而東莞既然對深圳限購關(guān)上了大門，或許會走出一條獨(dú)立市場的模式，畢竟東莞與深圳的關(guān)系，難以復(fù)制佛山和廣州的模式。

而同為臨深的中山，也會傳來救市的更大動作。

深圳的市場盤子太小，在如何重啟市場方面，自然也不會參照廣州，一定會有著自己的節(jié)奏，出招謹(jǐn)慎謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎；廣州的盤子太大，靈活度也會比深圳高。

淡定！