以往一提起梅林，那關(guān)鍵詞必須有“房?jī)r(jià)洼地”。

先來(lái)看看區(qū)塊位置，梅林片區(qū)位于福田區(qū)的北部，南邊是福田中心區(qū)，北邊是梅林水庫(kù)及大片的山脈，西南邊是香蜜湖片區(qū)，東邊則是羅湖的豪宅片區(qū)——銀湖片區(qū)。梅林的自然紫資源條件相當(dāng)優(yōu)越，這里還有福田最大的公務(wù)員小區(qū)——梅林一村，雖然沒(méi)有非常大型的商超，但生活配套方面還是足夠的，并且，咖姐實(shí)地探訪的時(shí)候還發(fā)現(xiàn)，梅林是一個(gè)生活氣息很足的地方。梅華路上的紫荊花開(kāi)了一路，路上都是花瓣。

不過(guò)咖姐還偶遇了充煤氣的大叔，騎著電瓶車載著兩個(gè)煤氣罐，近日，幸福福田公眾號(hào)發(fā)布了梅林街道全域于2022年2月12日正式實(shí)施“瓶改管”，梅林的生活條件正在逐步改善。梅林片區(qū)的舊改扎堆，并且許多項(xiàng)目正在同時(shí)動(dòng)工，相比起福田其他區(qū)域，梅林的頂層規(guī)劃則較少，主要是福田區(qū)的生活、生產(chǎn)片區(qū)。不過(guò)，在這樣的一個(gè)不起眼的地方，倒是走出了不少房企大亨，例如深圳新世界和京基。近日，京基又回到梅林片區(qū)了。福田區(qū)城市更新和土地整備局于2月15日發(fā)布公告，上梅林村城市更新二期項(xiàng)目實(shí)施主體公示，目前擬確認(rèn)項(xiàng)目實(shí)施主體為深圳市京基房地產(chǎn)股份有限公司。

01

實(shí)探!拆3.1萬(wàn)㎡！已經(jīng)開(kāi)挖地基！

京基操盤的二期城市更新項(xiàng)目拆遷用地面積31833.8平方米，開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積27289.28平方米，其它具體的規(guī)劃指標(biāo)和基本參數(shù)還未正式對(duì)外釋放。該項(xiàng)目共有3個(gè)地塊，咖姐簡(jiǎn)單將其命名為1-3號(hào)地塊。

目前，1號(hào)地塊還未開(kāi)始進(jìn)行土地整備，地塊上的樹(shù)還未砍伐，但已被圍欄圍起來(lái)，可以聽(tīng)到圍欄里面有人用鏟子在清理地面的聲音。2號(hào)地塊已有圍欄進(jìn)行圍擋，被一個(gè)百興苑的小區(qū)兩面圍起來(lái)，有挖掘機(jī)在運(yùn)作，正在打地基，工地上人非常多。

3號(hào)地塊筑了非常高（大概6米）的鐵圍欄，并且設(shè)置了密碼鎖，一部分地塊已經(jīng)拆除進(jìn)行土地平整，一部分樓棟還未拆除，但已是清空狀態(tài)。

學(xué)校配套方面，周邊有梅麗小學(xué)、福田區(qū)北環(huán)中學(xué)、新蓮小學(xué)、梅林中學(xué)、福田區(qū)實(shí)驗(yàn)教育集團(tuán)梅香學(xué)校等等。商業(yè)配套方面，周邊有新世界百貨和梅林生活中心等購(gòu)物中心，以及卓悅匯這一大型商場(chǎng)。此外，該項(xiàng)目地塊在兩個(gè)地鐵站中間，9號(hào)線的梅村站及4號(hào)線的上梅林站，可前往羅湖、龍華、南山等區(qū)，此外，該項(xiàng)目經(jīng)中康路可上北環(huán)大道。

02

二期VS一期：誰(shuí)能跑在前面入市？

上梅林村舊改一共包括三期。一期改造項(xiàng)目1-17地塊為黃氏新村項(xiàng)目，也就是上梅林雅苑項(xiàng)目，由深圳市上梅林實(shí)業(yè)股份有限公司進(jìn)行投資建設(shè)，為福田區(qū)首個(gè)股份合作公司自主開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目?？Ы銓?shí)探中發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目營(yíng)銷中心還未建成，目前樓棟最高建至9層，門口保安稱建成后最高40多層，項(xiàng)目門口正對(duì)的這一棟是大戶型產(chǎn)品，靠里面的是小戶型產(chǎn)品。

二期則為咖姐今日實(shí)探的京基上梅林祠堂村舊改項(xiàng)目，所有地塊已經(jīng)被圍欄圍起，速度最快的已經(jīng)在打地基，最慢的也已經(jīng)清退。三期是已經(jīng)入市的輝煌時(shí)代大廈，原為上梅林大圍坊舊改項(xiàng)目。

03

周邊二手：最高6.17萬(wàn)/㎡！

雖然梅林之前一直是福田的價(jià)格低洼片區(qū)，但據(jù)深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，梅林片區(qū)2021年的二手均價(jià)為9.9萬(wàn)/㎡。?

2021年成交量不大，該片區(qū)均價(jià)相比2020年上漲14.4%。而上梅林舊改項(xiàng)目二期周邊二手指導(dǎo)價(jià)在4.89-6.17萬(wàn)/㎡。

該項(xiàng)目被百興苑小區(qū)包圍，但該小區(qū)的指導(dǎo)價(jià)是周邊二手指導(dǎo)價(jià)最低的，為4.89萬(wàn)/㎡。上梅林舊改項(xiàng)目二期更新范圍內(nèi)地上建筑物現(xiàn)狀為村民私宅、村委自建用房、菜市場(chǎng)、廠房及配套設(shè)施等。項(xiàng)目整體現(xiàn)狀容積率約為3.44。如果建成后推出住宅產(chǎn)品，從周邊的二手住宅小區(qū)指導(dǎo)價(jià)格來(lái)看，其價(jià)格在福田區(qū)是非?！跋恪钡?！