從前，有幾個眼睛看不見的人遇到一頭大象，可他們看不見，只好用手摸。

摸到象牙的人說，“大象是個又大、又粗、又光滑的大蘿卜。”摸著象耳的感覺象是把大蒲扇；摸到了象腿感覺是根大柱子；摸到大象的尾巴的人說這只不過是一根草繩。

各人都以為自己摸到的才是真正的大象，實(shí)際上一個也沒說對。

關(guān)于坪山樓市的真相，不少人也是盲人摸象。

最近，我的大學(xué)同學(xué)買房了，買在了坪山，群里瞬間就炸了。

有人覺得深圳一路向西發(fā)展，東部的坪山熱度低，房子沒人買，價格沒漲頭，有人覺得坪山太遠(yuǎn)，“來深圳那么多年我都沒去過坪山”，買坪山會不會像買了大亞灣？

但通過整理數(shù)據(jù)，實(shí)地調(diào)研，和業(yè)內(nèi)大佬交流，我們發(fā)現(xiàn)：

坪山去年新房的成交量在各區(qū)中排名第5，超過了龍華，與排名第4的南山僅相差32套房，與光明相差387套，是主流成交區(qū)里，新房成交價格最低的區(qū)域。

坪山價格低不只是因?yàn)檫h(yuǎn)，還因?yàn)槠荷焦?yīng)量大且九成買來自住，沒有投資客炒高房價。

坪山價格穩(wěn)中有升，去年第二批、第三批集中拍地，深圳各區(qū)有多個地塊價格低于區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目成交價，反觀坪山，去年成交的兩宗地，價格均與前幾年招拍掛地、目前在售項(xiàng)目相差不大。

坪山賣得好的項(xiàng)目除了有“高傭金”加持，更重要的是項(xiàng)目本身配套和品質(zhì)都不錯......

一個真實(shí)的坪山樓市正在被還原出來。

真相一：

新房成交全市占比12%，

跑贏龍華，比肩南山！

我潛伏在了很多新盤討論群，南山、福田、寶中討論熱度最高，一分鐘能給你刷上百條新消息，開盤甚至還有網(wǎng)友做現(xiàn)場直播；

光明、寶安也還行，雖然最近買的人少了一些，但還是討論的飛起，還有網(wǎng)友自發(fā)盤點(diǎn)光明2022年最值得買的限價盤；

而東部的新房群，就好像誰把領(lǐng)導(dǎo)拉進(jìn)來了，偶爾里面發(fā)點(diǎn)工作消息(樓盤廣告)，也就稀稀拉拉回復(fù)幾個“收到”。

大家都知道深圳的發(fā)展一路向西，人人都跑去西邊買房子了，那坪山的房子還有人買嗎？

有！不僅有，還很多！

咱們先看下去年一整年深圳各區(qū)的新房成交量：2021年深圳各區(qū)成交TOP5：寶安、龍崗、光明、南山、坪山。

▲數(shù)據(jù)來源：克爾瑞數(shù)據(jù)庫

寶安、龍崗可以理解，地大盤多，然而坪山表現(xiàn)也不差，去年成交了新房住宅6196套，成交量與排名第四和第三的南山、光明差距不大。

我們把時間線拉長至2015-2021年，可以看到坪山的新房成交量占比是整體是波動增長的，2021年占比達(dá)到12%?？梢?，坪山的房子也是大把人在買。

▲數(shù)據(jù)來源：克爾瑞數(shù)據(jù)庫

真相二：

坪山新房成交靠價格低？不止！便宜+居住舒適=高性價比

坪山新房那么多人買，有什么吸引他們？

如果讓中介們來回答這個問題，那答案大概是：

作為東部新中心：坪山有高新園、有燕子湖國際會客廳、有高鐵站、有地鐵14和16號線、有“六館一城”、有深圳中學(xué)坪山分校等等......

如果讓我來回答，那答案大概是：便宜。更準(zhǔn)確的說，應(yīng)該是高性價比。

的確，小區(qū)舒適、交通方便、周邊有商場有學(xué)校有醫(yī)院是購房者會考慮的因素的，但不是最重要的，舒適的居住環(huán)境到處都有，為什么最終選擇在坪山？

便宜+居住舒適=高性價比

坪山樓市整體發(fā)展走勢大致是跟隨著深圳市趨勢而來的，從2015-2021年，坪山樓市供需起伏波動較大，成交量逐年增長，成交單價在2016年突破3萬元后處于平穩(wěn)上升狀態(tài)。

坪山樓市有三個轉(zhuǎn)折點(diǎn)，一是大體量高價值舊改項(xiàng)目入市。

2016年，跟隨深圳樓市大漲，坪山推出心海城、天巒湖花園兩個單價超過3萬元的大體量舊改項(xiàng)目，坪山直接從均價1.6萬元/㎡提升至3萬元/㎡。

▲數(shù)據(jù)來源：克而瑞數(shù)據(jù)庫

二是地鐵14、16號線拉近購房者的心理距離。

2018年深圳地鐵14、16號線開工，重新定義了坪山的區(qū)域價值。14號線是一條從市區(qū)搶客戶的快速線路，起于福田崗廈北，連接起了福田中心區(qū)、布吉、橫崗、大運(yùn)新城、坪山中心、坑梓等地區(qū)；

16號線貫穿整個深圳東部，起于龍崗大運(yùn)，止于坪山田心站。這兩條地鐵線的開工引起了大量購房者的關(guān)注。2022年即將通車，讓剛需看到了希望，坪山市場熱度進(jìn)一步提升。

三是招拍掛推高市場熱度。

坪山樓市真正的大發(fā)展是2019年，那一年集中推出3宗招拍掛居住用地，吸引了眾多品牌房企角逐，最終華潤、招商等入駐坪山，直接導(dǎo)致2020年供應(yīng)量爆發(fā)，也吸引了眾多原本不關(guān)注坪山的客戶，推動了坪山樓市的發(fā)展。

同時也因招拍掛限制售價在3.7至4.2萬元/㎡(精裝)的區(qū)間，由此將坪山房價推高至4萬元大關(guān)。

然而4萬不到的均價在深圳，確實(shí)吊車尾的存在。雖然還有大鵬墊底，但在成交量級上，二者沒有啥可比性。

坪山是主流成交區(qū)里，新房成交價格最低的區(qū)域。2021年住宅成交均價39349元/㎡，比龍崗區(qū)低5000元/㎡，比光明區(qū)低1萬元/㎡。

▲數(shù)據(jù)來源：克而瑞數(shù)據(jù)庫

真相三：

坪山價格低只因?yàn)檫h(yuǎn)？

供應(yīng)量大且九成買來自住！

價格低，除了坪山遠(yuǎn)之外，還因?yàn)樗墓?yīng)持續(xù)且量大。

海量舊改保證了坪山供應(yīng)的持續(xù)性和穩(wěn)定性。

坪山近幾年，尤其是近1-2年，有大量新房入市，坪山成交量的支撐除了來自少數(shù)招拍掛土地，更多的是來自舊改。

從2015年開始，坪山新區(qū)陸續(xù)出來的舊改項(xiàng)目就超過了20多個，用地面積超過1500萬㎡。

我們都知道舊改的周期是很長的，一般舊改從立項(xiàng)到實(shí)際入市，平均周期8-10年。而舊改項(xiàng)目通常規(guī)模都較大，分多期開發(fā)，保證了坪山市場供應(yīng)的持續(xù)性和穩(wěn)定性。

坪山價格低，除了供應(yīng)量大之外，還因?yàn)闆]有投資客炒它。

剛需為王，投資客擠進(jìn)來也得迷茫。關(guān)于坪山的房子都是誰在買，某樓盤做過一個客戶調(diào)研：

總結(jié)下一下，坪山的客戶就是：大多是有小孩的，這兩年著急買房，需要90m2左右3房并且總價承受能力比較低的，總價約340萬元至420萬元之間，用來自己住的坪山或者坪山周邊區(qū)域的人。

這里面包含了：

坪山本地人：自建房村民、工廠企業(yè)主，拆遷戶

新坪山人：比亞迪員工、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園員工；本地教師、醫(yī)生、公務(wù)員

50%以上的受價格外溢至坪山購房的關(guān)內(nèi)白領(lǐng)，追求3房一步到位的購房者。

坪山投資客整體占比不超過10%。

一個剛需為主的市場，對投資客就顯得不那么有吸引力了。

不同于粵港澳大灣區(qū)、光明的國家級規(guī)劃科學(xué)城，前海自貿(mào)區(qū)擴(kuò)張等，坪山主打的還是東進(jìn)戰(zhàn)略，東部新中心，都屬于城市級的發(fā)展規(guī)劃，對投資客的吸引力遠(yuǎn)不如西部強(qiáng)烈。

坪山幾乎是深圳唯一的存在大量2房產(chǎn)品的市場，也是少有的存在69m2做3房的市場。

4萬不到的均價，還有大量的新房供應(yīng)，可以說坪山是一個對剛需客戶極為友好的市場。正因?yàn)槿绱耍蔀樯钲趧傂枳詈蟮纳宪嚈C(jī)會。

真相四：

買坪山不如買大亞灣？

量價齊穩(wěn)，翻車很難！

剛需市場的穩(wěn)定，讓你很難會有翻車機(jī)會。

去年深圳整體來說房地產(chǎn)行情還是不錯的，量價齊升，但大家也很明顯感受到從第四季度開始，市場逐漸冷淡。

從去年9月第二批招拍掛開始，政府出手打壓房價，限價地一宗比一宗低，尤其是光明，第三批招拍掛價格比在售樓盤低5000元/m2。

除了政府出手打壓價格讓客戶預(yù)期降低之外，這兩年疫情的影響，進(jìn)出口貿(mào)易的影響，多個行業(yè)出現(xiàn)裁員潮，大家手上的錢越來越少，需求有所降低。

這樣的市場情緒同樣影響坪山。我們從坪山的幾個重點(diǎn)樓盤開盤去化情況就可以看出來。

2020年底到2021年上半年，好幾個項(xiàng)目開盤售罄或接近售罄，比如萬樾府的幾次開盤，都是秒光。

而下半年情況明顯轉(zhuǎn)變，例如花樣年好時光，2020年底開盤去化92%，21年11月開盤去化只有45%，相同情況的還有金尊府。

但即便在整體行情下行情況下，坪山樓市還是相對穩(wěn)定的。

所以，有人說買坪山就好比是買銀行短期理財(cái)，雖然增值慢，但一定會漲。

坪山的穩(wěn)，一方面是價格相對較穩(wěn)。

這么多年過去，成交均價依舊在3.5-4萬元/m2之間。

坪山這5年以來成交均價的復(fù)合增長率約4.5%，不超過5%，相較于光明從16年的3萬元/m2到21年的5萬元/m2，坪山房價只能用“穩(wěn)”來形容。

其次，去年第二批、第三批集中拍地，多個地塊價格低于區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目成交價，反觀坪山，去年成交的兩宗地，價格均與前幾年招拍掛地、目前在售項(xiàng)目相差不大。

保利獲取的碧嶺街道限價3.86萬元/m2(毛坯)，周邊碧湖春天售價3.83萬元/m2帶精裝。

深鐵獲取的坑梓限價3.42萬元/m2(毛坯)，周邊怡瑞達(dá)云秀府售價3.74萬元/m2帶精裝(坪山精裝修最高可備案3000元/m2)。

換句話說，政府認(rèn)為坪山目前價格是合理的，是符合“房住不炒”的預(yù)期的。

坪山的穩(wěn)，還表現(xiàn)在成交走勢上。

因?yàn)楣?yīng)的持續(xù)性及價格的穩(wěn)定性，再加上購買人群剛需為主，導(dǎo)致坪山房地產(chǎn)這兩年相對穩(wěn)定的成交狀態(tài)。

我們看看近一年新房的成交情況，相較于整個深圳市以及其他幾個TOP5區(qū)域，坪山整體走勢沒有那么多跌宕起伏，整體表現(xiàn)都非常的平緩。

▲數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)監(jiān)測

坪山10個重點(diǎn)項(xiàng)目監(jiān)測情況顯示，除個別周有新項(xiàng)目開盤導(dǎo)致成交量暴漲外，近半年來，周均成交在40套上下。

1月底-2月初，受到坪山疫情及過年影響，成交量下滑比較明顯。到節(jié)后第二周成交量就恢復(fù)正常水平。

▲數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)監(jiān)測

真相五：

高傭金才能賣得好？

人家剛需“3寶”都不少！

坪山的樓市，重度依賴轉(zhuǎn)介，有這么一個說法：在東部，得中介者得天下。

住宅轉(zhuǎn)介點(diǎn)數(shù)在2.5%-4%，個別樓盤甚至去到了6%。坪山的樓市，沒有打折，客戶就覺得你在占他便宜。

開發(fā)商打折力度大，99折起，最低87折，目前坪山在售項(xiàng)目，成交情況較好的均有不同程度的打折?？梢哉f，沒有轉(zhuǎn)介、沒有打折的項(xiàng)目，在坪山很難賣得出去。

好成交的(打折多/價格低)、傭金高的項(xiàng)目，中介會有意識引導(dǎo)客戶進(jìn)行選擇。但并不是所有折扣高或者傭金點(diǎn)數(shù)高的項(xiàng)目都賣的好，例如怡瑞達(dá)云秀府、花樣年好時光等。

去掉價格賣點(diǎn)之外，你會發(fā)現(xiàn)，坪山熱銷的新盤，配套都不差。

我們看下，目前坪山在售項(xiàng)目中成交情況比較好的三個項(xiàng)目：燕瀾和鳴、和城里及龍光玖譽(yù)雅筑。

這幾個項(xiàng)目自身有項(xiàng)目優(yōu)勢，加上高轉(zhuǎn)介或者高折扣，去化情況較好：

燕瀾和鳴：旁邊有深圳中學(xué)坪山分校，價格相對便宜且打95折;轉(zhuǎn)介點(diǎn)數(shù)3.5%+1萬元現(xiàn)金獎;近兩周周均去化約20套。

和城里：位于坪山的行政文化中心板塊，配套、交通、學(xué)校優(yōu)勢突出，打99折；沒有轉(zhuǎn)介；近兩周周均去化約12套。

龍光玖譽(yù)雅筑：位于商務(wù)中心板塊，周邊環(huán)境較好，打89折，傭金點(diǎn)數(shù)高達(dá)6%，更重要的是最近打出的送首付的方式，吸引了一波買房人前往。近兩周周均成交11套。

買房人有足夠的選擇權(quán)，會集中去到熱度更高的樓盤，但不代表他只看這一個樓盤，他們會根據(jù)他的居住需求進(jìn)行選擇，比如選擇價格便宜的、或者配套好的、交通方便的等等......

除了以上在售的幾個樓盤外，我們也梳理了2022年坪山區(qū)即將推售的新盤項(xiàng)目。

2022年預(yù)計(jì)將有10個項(xiàng)目入市，包括新入市的舊改項(xiàng)目、去年的招拍掛限價項(xiàng)目、在售的二期項(xiàng)目等等，絕大多數(shù)項(xiàng)目售價在3.7-4萬(含精裝)但范圍內(nèi)，產(chǎn)品也是以70-115㎡的2-4房為主。

最后，隨著“房住不炒”已成常態(tài)，剛性需求成為市場主流，而剛需友好型的坪山或許是你留在深圳的不錯選擇。