01

近期，房地產(chǎn)新模式很受關(guān)注！領(lǐng)導(dǎo)也多次講到，那么什么是房地產(chǎn)的新模式？這是個(gè)很大的命題。行業(yè)良性循環(huán)、租購(gòu)并舉、長(zhǎng)效機(jī)制、存量運(yùn)營(yíng)、金融供給側(cè)改革（比如REITs）等，都是新模式的內(nèi)容。開(kāi)發(fā)商、地方政府、金融機(jī)構(gòu)、居民購(gòu)房消費(fèi)，都要探索新的模式。

比如：

新的開(kāi)發(fā)模式，就是告別“快周轉(zhuǎn)、高杠桿”，轉(zhuǎn)向高質(zhì)量地建房子；

新的供給模式，就是“租購(gòu)并舉”，發(fā)展住房租賃、搞存量運(yùn)營(yíng)；

新的消費(fèi)模式，就是先租后買(mǎi)，先小后大，梯度消費(fèi)；

新的管理模式，就是長(zhǎng)效機(jī)制、“一城一策”，精細(xì)化。

如果說(shuō)，“租購(gòu)并舉”是新模式的核心，估計(jì)多數(shù)人會(huì)認(rèn)同。“租購(gòu)并舉”是我們“二次房改”的核心，寫(xiě)進(jìn)了十九大。但是，它的提出，不是一天兩天了，國(guó)家為此發(fā)了兩個(gè)重量級(jí)的國(guó)字號(hào)文件，即2016年的39號(hào)文，2021年的22號(hào)文。但是，租購(gòu)并舉真正落地，有點(diǎn)艱難。

所以，3月16日領(lǐng)導(dǎo)人明確表態(tài)，“提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施”。也就是，對(duì)于“租購(gòu)并舉”的新發(fā)展模式，上下已經(jīng)達(dá)成了共識(shí)，關(guān)鍵是怎么落地。俗話說(shuō)，一份部署、十分落實(shí)。顯然，國(guó)家政策在落實(shí)的過(guò)程中，面臨著巨大的阻力，這里，談一下我自己的認(rèn)識(shí)。

02.

不賺錢(qián)，是租購(gòu)并舉最大阻礙，但在廣州、深圳等珠三角地區(qū)，形形色色的長(zhǎng)租房，包括城中村、“二房東”、類住宅等，活得挺滋潤(rùn)的。早在國(guó)家大力發(fā)展長(zhǎng)租房、保租房之前，他們?cè)谑袌?chǎng)上已存在十幾年了。單從規(guī)模上看，至少?gòu)V深地區(qū)，“租購(gòu)并舉”早已建立，租房的人，超過(guò)了50%。

當(dāng)然，這樣的租賃，并不是“租購(gòu)并舉”想要倡導(dǎo)和鼓勵(lì)的租賃：一是，這種租賃的秩序不好，比如隨意漲租、苛扣押金；二是，這種租賃并不是規(guī)?；?、機(jī)構(gòu)化的租賃；三是，這種租賃的配套不玩完善，比如沒(méi)有社區(qū)服務(wù)；四是，這種租賃是得過(guò)且過(guò)，不是安心的長(zhǎng)期租賃。

或者說(shuō)，這種租賃不符合行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，但要提振“租購(gòu)并舉”，就不得不面對(duì)這種原生的租賃模式。

我認(rèn)為，珠三角的“租購(gòu)并舉”，從來(lái)都是地上地下兩條道路，黑道白道兩股力量，并駕齊驅(qū)。非正規(guī)租賃模式，賺錢(qián)的秘笈有三：一是偷稅漏稅，二是打隔斷，提高坪效，三是低成本。這三個(gè)方面，看似很低端，很野蠻，但打法很受用、很實(shí)在，也是這類長(zhǎng)租公寓的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

把這類型的長(zhǎng)租房，稱作非正規(guī)部隊(duì)，現(xiàn)在國(guó)家鼓勵(lì)的，就是正規(guī)部隊(duì)。那么，面臨這三個(gè)方面的競(jìng)爭(zhēng)，正規(guī)部隊(duì)怎么也打不過(guò)的。即便稅收有減免，比如增值稅按照5%征收率繳納的減按1.5%計(jì)算，但還是要繳的；打隔斷就別想了“N+1”過(guò)去讓搞，現(xiàn)在都不讓搞了。

低成本更算不上了。稅收、消防改造、配套等等，一樣落不下。單單收儲(chǔ)成本，也高得不得了。

舉2個(gè)例子：

一個(gè)例子是，有村里人告訴我，一旦聽(tīng)說(shuō)有政府的長(zhǎng)租平臺(tái)收房，他們便競(jìng)相抬高租金；另一個(gè)例子是，上下政府做了工作，白云區(qū)某創(chuàng)新園區(qū)周邊的集體建設(shè)用地，確定要租給某國(guó)企租賃平臺(tái)。沒(méi)得到這宗地的，就從中作梗，散播“舊改更新”的虛假消息，讓村民提高租金。

03.

當(dāng)然，不管是政府的眼里，還是研究者的角度，都看不上這類非正規(guī)的長(zhǎng)租公寓。但是，盡管我們瞧不上，他們?cè)谝靶U生長(zhǎng)，租賃秩序差，租客的租賃的體驗(yàn)感也不好，但其生命力極其頑強(qiáng)、煙火氣很濃。本質(zhì)上，他們很接地氣，順應(yīng)了市民對(duì)于低租金、區(qū)位好的租賃房源的需求。

我發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)期租住在城中村、園區(qū)或?qū)W校附近這類長(zhǎng)租房里的，不僅有剛來(lái)大城市的打工仔，還有很多新畢業(yè)的大學(xué)生、珠江新城的一些白領(lǐng)。甚至，打工打了二十幾年工的老市民們，50多歲了，一家人也繼續(xù)租住在這里。很簡(jiǎn)單，住在這里既能節(jié)約支出，出行還很方便。

說(shuō)實(shí)話，現(xiàn)在新市民們，新就業(yè)大學(xué)生，年輕人，對(duì)未來(lái)的收入普遍都不樂(lè)觀。但同時(shí)，又覺(jué)得大城市支出越來(lái)越高，所以對(duì)租金這類“巨額支出”就比較敏感。所以，這類地下的租賃生態(tài)，就應(yīng)運(yùn)而生了?？芍^有什么需求，就有什么供給，哪里有需求，哪里就有供給。

市場(chǎng)的力量很強(qiáng)大，供給跟著需求走。近些年，珠三角品牌化的長(zhǎng)租公寓，也就是我們眼里的正規(guī)軍，也開(kāi)始“非正規(guī)化”了。這很好理解，劣幣驅(qū)逐良幣，法不責(zé)眾，有樣學(xué)樣。當(dāng)監(jiān)管部門(mén)對(duì)非正規(guī)的睜眼閉眼，非正規(guī)的活得很滋潤(rùn)，那么正規(guī)的就開(kāi)始向非正規(guī)的模式靠攏。

我們發(fā)現(xiàn)，很多品牌長(zhǎng)租公寓，也開(kāi)始收儲(chǔ)城中村長(zhǎng)租公寓，廠房配套宿舍，廢棄的商業(yè)裙樓。因?yàn)椋@些樓宇區(qū)位還不錯(cuò)，關(guān)鍵是成本很低。產(chǎn)權(quán)有瑕疵，消防不過(guò)關(guān)也沒(méi)關(guān)系了，大家都這么干。正規(guī)的長(zhǎng)租公寓是個(gè)小眾產(chǎn)品了，這類非正規(guī)的長(zhǎng)租房，才是大眾化的。至少，在廣州、深圳、佛山、東莞，這四個(gè)萬(wàn)億GDP、千萬(wàn)人口的超級(jí)大城市，就是如此。

不管是城中村的富二代，還是投資類住宅的地產(chǎn)基金，他們都懂得，規(guī)避政策，搞長(zhǎng)租公寓，這個(gè)很賺錢(qián)。很多長(zhǎng)租公寓的從業(yè)者告訴我，大城市的租賃生態(tài)很清晰了：哪里的房子好租，哪里人群密集，有市場(chǎng)，微觀主體清楚的很。對(duì)市面上的存量房源，投資資金摸了幾遍了。

現(xiàn)在，珠三角大城市，住房租賃的生態(tài)或格局，已經(jīng)定型。區(qū)位、品相稍好一點(diǎn)的房源或地塊，要么自己經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)租房，要么改做酒店、做創(chuàng)新型用房，或者等著拆掉，搞商品房開(kāi)發(fā)，基本不會(huì)拿來(lái)做坪效低的長(zhǎng)租房。增量的租賃供應(yīng)計(jì)劃，比如保租房，只能往外走了。

有來(lái)自上面的壓力和目標(biāo)，各地披露了大規(guī)模的保租房籌建計(jì)劃，國(guó)家也將保租房作為“十四五”住房建設(shè)的重點(diǎn)。但從各地來(lái)看，基本上都是“國(guó)家隊(duì)”在做，比如城投平臺(tái)或國(guó)企租賃平臺(tái)。但是，他們的成本很高，項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)不突出，壓力比較大，這種模式很難持續(xù)。

04.

保租房的目標(biāo)完成，要么是國(guó)家隊(duì)在苦苦支撐，講站位、講正確，不得不做；要么就是存量認(rèn)定，本質(zhì)上就是算數(shù)；長(zhǎng)租房，要么針對(duì)小眾化的高端租賃，要么被逼之下不得不向非正規(guī)租賃靠攏。可以說(shuō)，面對(duì)非正規(guī)租賃的競(jìng)爭(zhēng)，作為正規(guī)軍的保租房、長(zhǎng)租房難有起色。

可以說(shuō)，在珠三角，只要還在默認(rèn)城中村的違法建筑，默認(rèn)類住宅大行其道，“租購(gòu)并舉”要搞起來(lái)，就挺難的！

更重要的一點(diǎn)在于，各地方對(duì)房地產(chǎn)依賴度不減，造成“租購(gòu)并舉”的生態(tài)環(huán)境被破壞。最典型的是，租賃企業(yè)收儲(chǔ)房源，其談判地位就沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，成本就下不來(lái)。比如，近期各地開(kāi)始刺激樓市，鼓勵(lì)購(gòu)房消費(fèi)，舊改重新啟動(dòng)等等。一旦房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲了，租售比就又開(kāi)始下降了，導(dǎo)致參與租賃業(yè)務(wù)這個(gè)新模式，越來(lái)越不賺錢(qián)，租賃企業(yè)的積極性自然就不高。

2019年Top20城市租售比

這只是其一。

從土地出讓，到規(guī)劃報(bào)建，到開(kāi)發(fā)商融資，再到預(yù)售和銷售，最后到竣工驗(yàn)收，物業(yè)管理等，商品房市場(chǎng)有一整套非常成熟的審批流程，風(fēng)險(xiǎn)控制流程。但是，對(duì)于租賃住房來(lái)說(shuō)，并沒(méi)有建立這套流程。比如，有幾家長(zhǎng)租公寓告訴我，不管是新建的長(zhǎng)租房，還是商辦或工業(yè)宿舍改建為租賃住房用途的，都要求按照住宅社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，配建6%的公共配套設(shè)施。

他們提出了異議，反復(fù)和管理部門(mén)講道理，長(zhǎng)租房或保租房，主要解決年輕人、新市民特殊的住房需求，也就是剛來(lái)到城市，需要落腳，或買(mǎi)房前的一段時(shí)期租賃，他們對(duì)公共配套的要求低于商品住房小區(qū)，或只需要某些獨(dú)特的配套設(shè)施，比如公共廚房、社區(qū)活動(dòng)空間等。

但管理部門(mén)就說(shuō)一句，“是不是居住社區(qū)？是居住社區(qū)，應(yīng)該按居住社區(qū)來(lái)供應(yīng)公共配套”。更有甚至，還把開(kāi)發(fā)商代建配套設(shè)施慣常做法拿出來(lái)，要求長(zhǎng)租公寓配建公服，移交給街道。

當(dāng)然，發(fā)文件、做流程，這是很方便的。最關(guān)鍵的是，租賃的物權(quán)，與產(chǎn)權(quán)差距太大了。比如，長(zhǎng)租企業(yè)拿租賃合同，根本無(wú)法辦理規(guī)劃報(bào)建，必須得地主方或業(yè)主方出馬才行。但是，如果有多個(gè)業(yè)主方或地主方，或者業(yè)主方還得征得上級(jí)公司的同意，規(guī)劃報(bào)建效率就低了。

融資也是一樣的，沒(méi)有抵押物，那就無(wú)法融資。即便是國(guó)企租賃平臺(tái)，想融資，也得有大股東的擔(dān)保。

上周，我與國(guó)內(nèi)某知名長(zhǎng)租公寓企業(yè)負(fù)責(zé)人聊天，談到企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的困難，他講了個(gè)案例給我。他們統(tǒng)租了一棟物業(yè)的其中六層，做長(zhǎng)租公寓，但這棟物業(yè)只有一個(gè)大產(chǎn)權(quán)證，未作產(chǎn)權(quán)分割，經(jīng)營(yíng)地址無(wú)法明確，導(dǎo)致他們無(wú)法申請(qǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，面臨著非發(fā)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。

最后是怎么操作的呢？他們自己把這一棟物業(yè)所有房子進(jìn)行了“自編號(hào)”，并寫(xiě)了個(gè)說(shuō)明，大致意思是，該棟物業(yè)有多少層、多少房子，我們租賃了3-8樓自編號(hào)為%#*&的物業(yè)做長(zhǎng)租公寓。然后，他們拿著這個(gè)說(shuō)明，找了市場(chǎng)監(jiān)管局的熟人，經(jīng)過(guò)幾次溝通，才獲得了通過(guò)。

負(fù)責(zé)人告訴我，類似這種情況，全靠管理部門(mén)的“主觀裁量”，市場(chǎng)監(jiān)管局完全可以堅(jiān)持原則、照章辦事，不出具營(yíng)業(yè)執(zhí)照。講這些案例，是想告訴大家，“租購(gòu)并舉”要想真正落地，必須要賦予租賃物權(quán)，這種權(quán)利，在某種程度上，是要等同于產(chǎn)權(quán)的，否則，超弱勢(shì)地位很難改變。

住房租賃，特別是保租房，是對(duì)存量資源的盤(pán)活和再利用。但在珠三角，過(guò)去幾十年違法建筑大行其道，過(guò)分鼓勵(lì)微觀市場(chǎng)自我創(chuàng)新，無(wú)秩序的創(chuàng)新，導(dǎo)致存量物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化程度很低，數(shù)據(jù)維度不健全，產(chǎn)權(quán)瑕疵一大摞，工商登記、公攤面積、消防標(biāo)準(zhǔn)、確權(quán)等上的規(guī)范，欠賬太多。?

總結(jié)來(lái)看，珠三角發(fā)展高質(zhì)量的“租購(gòu)并舉”，挺難的。一是，只要還在默認(rèn)城中村違法建筑，默認(rèn)類住宅大行其道，默認(rèn)其對(duì)城市化紅利的汲取，“租購(gòu)并舉”就比較難；二是，只要租賃物權(quán)的弱勢(shì)地位不改，加上存量物業(yè)一大堆爛賬，就無(wú)法消除各部門(mén)對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期。

很簡(jiǎn)單，你有塊地、有個(gè)房，有恒產(chǎn)有恒心，權(quán)利邊界很明確，公事私事辦理，都有個(gè)保障，不管是公家辦事，還是銀行貸款，大家都認(rèn)你。但說(shuō)到租賃，就完全不同了。當(dāng)然，形勢(shì)也正在改變。但中短期內(nèi)，沒(méi)那么容易。上面講得兩個(gè)問(wèn)題，需要久久為功，也需要魄力。