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近日，針對(duì)日前市場(chǎng)有關(guān)“深圳二手房參考價(jià)將上調(diào)3%-5%”的傳言，深圳市住建局回應(yīng)，會(huì)適時(shí)做出相應(yīng)調(diào)整，并于近期公布。

這個(gè)消息一出來(lái)，就在微信群，朋友圈和自媒體傳的沸沸揚(yáng)揚(yáng)，有人已經(jīng)預(yù)言政策落地房?jī)r(jià)就要升溫了。

一條小小的消息傳播這么廣，跟進(jìn)的自媒體這么多，只能說(shuō)明一件事：深圳實(shí)在太饑渴了。

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饑渴體現(xiàn)在兩方面：

一是樓市被壓抑的太厲害了。

這是最近一年深圳的二手房成交數(shù)量，去年6月跌到2000多套，9月跌到1000多套，今年2月直接跌破四位數(shù)，800多套。

3月份截止到28號(hào)的最新數(shù)據(jù)，二手住宅成交只有920套，預(yù)計(jì)到月底不過(guò)1000出頭，又一次跌破底褲。

樓市已經(jīng)慘無(wú)可慘。

深圳的新房市場(chǎng)，非常饑渴；深圳的二手房市場(chǎng)，極度饑渴，命懸一線(xiàn)。

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第二是深圳樓市太需要利好政策的刺激了。

從前年715調(diào)控開(kāi)始，深圳接二連三，噼噼啪啪，重錘樓市，大有不砸死不罷休的勢(shì)頭。

2020年7月15日：深八條調(diào)控落地。落戶(hù)三年加社保三年才有購(gòu)房資格，夫妻離異三年內(nèi)買(mǎi)房，按離異前家庭住房套數(shù)計(jì)算。

2021年2月8日：指導(dǎo)價(jià)橫空出世，掛盤(pán)價(jià)也被隱藏。

2021年2月19日：離婚買(mǎi)房再打補(bǔ)丁。離婚房產(chǎn)給無(wú)資格一方，三年內(nèi)不得買(mǎi)房。

2021年3月：深房理事件爆發(fā)。

2021年5月：禁售小產(chǎn)權(quán)房和回遷房。

2021年8月：嚴(yán)查信貸資金違規(guī)流入樓市。

2021年9月：繼續(xù)下調(diào)土拍限價(jià)。在原限價(jià)基礎(chǔ)上再次下調(diào)3-9.2%，前海最低9萬(wàn)2，寶中最低8萬(wàn)5。

……

從前年7月到現(xiàn)在，接近兩年時(shí)間，一錘接一錘，只有利空沒(méi)有利好，樓市都被錘傻了。

一整套自殺式操作下來(lái)，深圳樓市徹底不舉，房?jī)r(jià)不斷下跌，月成交低至令人難以置信的千套。

政治是正確了，沒(méi)人考慮過(guò)強(qiáng)行干預(yù)市場(chǎng)的后果是什么?

對(duì)樓市來(lái)說(shuō)，挨揍挨習(xí)慣之后，突然給一個(gè)小小的甜棗，哪怕只是可能，哪怕只是微調(diào)3到5個(gè)點(diǎn)，都能引發(fā)一場(chǎng)大傳播和大解讀。

深圳樓市實(shí)在太饑渴了。

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講真，這樣的利好如果放在去年底或今年初，哪怕是指導(dǎo)價(jià)微調(diào)，樓市情緒都會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)化，會(huì)有更多人決定出手。但是現(xiàn)在，政策最佳窗口期已過(guò)，小打小鬧的試探性政策，意義已經(jīng)不大了。

因?yàn)?月底俄烏沖突之后，世界突然陷入緊張情緒，重新洗牌后的局面對(duì)中國(guó)極為不利，緊接著股市狂瀉，疫情多點(diǎn)開(kāi)花，深圳、上海先后封城，經(jīng)濟(jì)陷入停滯，多家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)傳出大規(guī)模裁員……

一只接又一只的黑天鵝，直接影響的不是經(jīng)濟(jì)，而是信心。大家對(duì)經(jīng)濟(jì)回暖的信心對(duì)比年初，更降低了兩個(gè)緯度。

在當(dāng)前的市場(chǎng)情緒下，去微調(diào)幾個(gè)點(diǎn)的指導(dǎo)價(jià)，去試探性轉(zhuǎn)向，意義已經(jīng)不大了。

本輪調(diào)控沒(méi)有任何一個(gè)城市，像深圳這樣對(duì)自己下死手，除了深圳，幾乎每個(gè)城市都在放水和自救，哪怕是漲幅不弱于深圳的上海，二手房核驗(yàn)價(jià)也在悄悄調(diào)高。

深圳房?jī)r(jià)已下跌10-20%，跌幅大于任何一個(gè)一線(xiàn)和強(qiáng)二線(xiàn)城市，這個(gè)跌幅不是自發(fā)下跌，是被硬性打下來(lái)的。

目前深圳房?jī)r(jià)已低于上海和北京，繼續(xù)打壓，資金遲早會(huì)回流，引發(fā)價(jià)格反彈。

現(xiàn)在極低的交易數(shù)據(jù)，一是基于買(mǎi)家對(duì)下跌的預(yù)期，二是二手房買(mǎi)賣(mài)鏈條已經(jīng)被掐斷。

大部分想賣(mài)房的業(yè)主，想置換的業(yè)主，因?yàn)榉績(jī)r(jià)太低選擇等待，不愿交易，二手房市場(chǎng)得了重度腦血栓，血管堵塞，無(wú)法流通。

恕我直言，深圳的樓市政策需要盡快做調(diào)整了。

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去年，深圳的GDP是30664億，增速6.7%，在四個(gè)一線(xiàn)中增速墊底，上海8.1%，北京8.5%，廣州8.1%，深圳與北上的經(jīng)濟(jì)差距拉大，與廣州縮小。

本來(lái)就不樂(lè)觀的經(jīng)濟(jì)，今年初又遭遇疫情，封城七天，現(xiàn)在仍保持48小時(shí)核酸檢測(cè)，餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所停業(yè)和多個(gè)小區(qū)封控，疫情造成的經(jīng)濟(jì)損失無(wú)法估量。冰凍的樓市只會(huì)拖著經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行。

因?yàn)闃鞘袛嗔延绊懙牟皇菢鞘斜旧?，而是全鏈條。

舉幾個(gè)例子：

大量中介門(mén)店倒閉，空置店面增加，導(dǎo)致空置率上升，租金下降。

大量中介離職，一部分去開(kāi)滴滴、送外賣(mài)、賣(mài)保險(xiǎn)，導(dǎo)致這幾個(gè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，原來(lái)的從業(yè)人員收入下降或被迫離職。

一部分中介選擇離開(kāi)深圳，直接結(jié)果是房屋空置率上升，租金下跌，間接結(jié)果是帶走了一個(gè)人甚至全家人的所有消費(fèi)。最近半年深圳房屋出租格外困難，租金對(duì)比前幾年不漲反跌，很多業(yè)主深有體會(huì)。

業(yè)主賣(mài)不掉手里的房子，會(huì)縮減開(kāi)支，減少其他投資和消費(fèi)，資金變少，流轉(zhuǎn)速度變慢，最終拖累的是整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)。

再這樣下去，如果疫情再連綿不斷，只怕今年的經(jīng)濟(jì)增速連6.1都沒(méi)有了。

目前的市場(chǎng)局面，指導(dǎo)價(jià)上調(diào)幾個(gè)點(diǎn)已無(wú)法扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)，力度需要放大，一步到位的做法是，放開(kāi)指導(dǎo)價(jià)，同時(shí)放開(kāi)掛盤(pán)價(jià)。

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指導(dǎo)價(jià)放開(kāi)樓市會(huì)不會(huì)重新熱起來(lái)?

很難，因?yàn)榇蠹业男膽B(tài)已經(jīng)變了，以前是狂熱激進(jìn)，現(xiàn)在是沉著冷靜，疑慮重重，越放開(kāi)越會(huì)懷疑，莫不是忽悠我去接盤(pán)?

就像放開(kāi)二胎和三胎，放開(kāi)之前顧慮重重，按照幾十年前的刻板經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為中國(guó)人那么愛(ài)生，放開(kāi)后生的滿(mǎn)地是娃怎么辦?

只敢搞試探性放松，先是單獨(dú)，效果不理想，接著雙獨(dú)，效果還是不理想，咬咬牙放開(kāi)二胎，竟然還是沒(méi)人生！

這時(shí)才真急了，三胎，放開(kāi)，促生，催生，想盡一切辦法鼓勵(lì)生娃。

現(xiàn)在人們對(duì)樓市的心態(tài)也是如此。

饑渴的深圳樓市，再不調(diào)整只怕真來(lái)不及了。