近日，網(wǎng)上有很多前重慶市長黃奇帆先生關(guān)于中國房地產(chǎn)發(fā)展變化和壓力的分析文章和視頻，概括起來有十點(diǎn)判斷。

應(yīng)該說，當(dāng)年黃奇帆是一個(gè)非常有理論素養(yǎng)的政府領(lǐng)導(dǎo)，現(xiàn)在又是一個(gè)非常有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的政策研究專家。他談到的關(guān)于中國房地產(chǎn)發(fā)展變化和壓力的十個(gè)觀點(diǎn)，大多數(shù)是符合實(shí)際的，對我們分析當(dāng)今中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀和趨勢很有啟發(fā)，當(dāng)然也有個(gè)別分析與現(xiàn)實(shí)有一定的出入。

我在此就黃奇帆的這些觀點(diǎn)做一個(gè)梳理和點(diǎn)評。

觀點(diǎn)一：中國14億人的人口數(shù)量已經(jīng)到達(dá)天花板，人口對房地產(chǎn)的支撐作用明顯減弱。

這個(gè)判斷是非常清楚和正確的。去年中國人口凈增數(shù)僅48萬，估計(jì)未來若干年人口數(shù)大概率會(huì)出現(xiàn)連續(xù)性負(fù)增長，因此房地產(chǎn)的消費(fèi)承接力會(huì)持續(xù)減弱。

觀點(diǎn)二：中國的城市化率已達(dá)65%，等同于歐美的75%，城市化對房地產(chǎn)的支撐也明顯減弱。

黃奇帆認(rèn)為，國際上完全意義上的城市化率是80%，中國因?yàn)槟壳昂芏噢r(nóng)村是中青年去了城市，留下老人和小孩，因此未來城市化動(dòng)能減弱了，實(shí)際上再有5個(gè)、6個(gè)點(diǎn)也就完成城市化了。

的確，過去幾十年來房地產(chǎn)的高速發(fā)展正是依托了快速成長的城市化，而城市化已經(jīng)進(jìn)入后期，房地產(chǎn)對城市化的深度依賴很快就要結(jié)束了。

觀點(diǎn)三：去年中國老齡化21%，2035年可達(dá)30%以上，老齡化趨勢也減弱對住房的需求。

老年人口基本上有住房，對新增住房量基本上沒有需求和動(dòng)力，反而由于老年人死亡率的增加，會(huì)退出部分存量住房。

以上三個(gè)觀點(diǎn)都是關(guān)于人口結(jié)構(gòu)調(diào)整的，都將影響到住房結(jié)構(gòu)問題。黃奇帆談到的人口增長、城市化和老齡化這三個(gè)人口趨勢都會(huì)導(dǎo)致新房需求的大幅下降。

觀點(diǎn)四：新房和二手房庫存量都很大，對房地產(chǎn)發(fā)展都是制約。

黃奇帆指出，目前開發(fā)商手上已建成未售的房子有6億平方米，而自上個(gè)世紀(jì)90年代以來建成并賣給民眾的300億平方米的房子中，有20%也就是60億平方米處于空置狀態(tài)。

這些空置房形成高庫存，對房地產(chǎn)的再投資開發(fā)構(gòu)成了很大的壓力。

黃奇帆的看法總體上是有根據(jù)的，但實(shí)際上，由于大城市和主要城市群的人口仍然在增長，這些地方的庫存壓力從動(dòng)態(tài)看，問題并不大，關(guān)鍵是三四線城市積壓太多，去化庫存的壓力比較大。

而像深圳這樣的一線移民城市，目前仍然有超過1000萬常住人口沒有自有紅本住房，新房和二手房的庫存和空置狀態(tài)并不嚴(yán)重，有時(shí)候還有明顯的供不應(yīng)求的情況，未來住房需求仍然很大。所以，還是要因城施策。

觀點(diǎn)五：中國城鎮(zhèn)居民人均住房面積已達(dá)50平方米，已達(dá)國際天花板。

目前國際城市的人均住房面積大約就是50平方米左右，中國已經(jīng)達(dá)到這個(gè)水平，這意味著未來城市住房再開發(fā)建設(shè)的動(dòng)能必然減弱。

從實(shí)際看，人均住房面積固然已經(jīng)和國際水平看齊了，關(guān)鍵是住房資源的分配不平衡，少數(shù)人占有多套住房，而還有很多人至今沒有住房。

當(dāng)房地產(chǎn)稅等手段發(fā)揮作用、引導(dǎo)多套住房持有者把多余的住房投放到市場上的時(shí)候，才會(huì)真正對新的住房開發(fā)建設(shè)造成實(shí)質(zhì)性的影響。

觀點(diǎn)六：中國房地產(chǎn)的投資額占到全球一半，已經(jīng)到頂。

黃奇帆給出的數(shù)據(jù)是，2000年全國房地產(chǎn)投資1萬億元，而2020年增加到20萬億，增長了20倍，這個(gè)數(shù)字占到了全球房地產(chǎn)投資總量的一半，而中國人口總量僅是全球的20%。

這意味著中國房地產(chǎn)供給總量比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出實(shí)際人口比例，潛伏了很大的風(fēng)險(xiǎn)，也意味著中國房地產(chǎn)開發(fā)量必然大幅下降。

觀點(diǎn)七：中國地價(jià)20年翻了4倍，未來不可能繼續(xù)翻下去。

我認(rèn)為，土地財(cái)政作為過去二十多年來中國各地城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中重要的甚至主要的財(cái)政來源，過去的地價(jià)的確在招拍掛制度刺激下，上升得有點(diǎn)過快，積累了泡沫，未來會(huì)有很長時(shí)間消化這些泡沫，地價(jià)在未來一段時(shí)間內(nèi)很難高位上揚(yáng)，土地供應(yīng)量也會(huì)減少，土地財(cái)政在政府收入中的地位也會(huì)下降，但是，土地出讓仍然會(huì)長期作為地方政府財(cái)政的一個(gè)重要支點(diǎn)，地價(jià)仍然會(huì)逐步、穩(wěn)健上升，這是規(guī)律使然。

觀點(diǎn)八：舊城改造差不多了，沒有太多的事可以做了。

我注意到，黃奇帆在一次專訪中談到了這個(gè)觀點(diǎn)，但后來的采訪報(bào)道中，這一條又沒有了。顯然他意識(shí)到這個(gè)判斷并不準(zhǔn)確，就不再講了。

的確，國家目前恰恰從高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略視角出發(fā)，鼓勵(lì)各地從攤大餅式的新城開發(fā)模式轉(zhuǎn)向?qū)铣?、舊城的深度改造式開發(fā)，這是未來房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級的重要方向，可以做的事很多很多。

觀點(diǎn)九：公共投資已經(jīng)足夠，也會(huì)影響房地產(chǎn)投資規(guī)模。

黃奇帆舉了一個(gè)例子：高校建設(shè)。上個(gè)世紀(jì)80年代，全國大學(xué)人均面積10平方米，現(xiàn)在50平方米，而且高校已經(jīng)有3000多所，未來已經(jīng)不需要再增加大學(xué)數(shù)量和用地面積了。其實(shí)這個(gè)問題和城鎮(zhèn)人均住房一樣，有個(gè)均衡發(fā)展問題。

從全國看，高校及用地面積足夠了，但發(fā)展不太平衡，像深圳這樣的超大城市，經(jīng)濟(jì)底蘊(yùn)非常強(qiáng)大，然而由于城市發(fā)展年限太短，嚴(yán)重缺乏高校數(shù)量，校區(qū)面積也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，未來若干年必將大幅增加學(xué)校數(shù)量和校區(qū)面積。因此，還是要因城施策，不宜一刀切。

另外，城市公共投資也不光是一個(gè)高校，還有中小學(xué)幼兒園、醫(yī)療設(shè)施、文化設(shè)施、城市安全設(shè)施、新型基礎(chǔ)設(shè)施等等，在未來城市發(fā)展中仍然占有非常重要的投資開發(fā)地位，對房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)需求仍然長期存在，涉及公共項(xiàng)目的投資拉動(dòng)仍然會(huì)長期持續(xù)。因此，說公共投資已經(jīng)足夠，可能有點(diǎn)判斷失誤。

觀點(diǎn)十：房企負(fù)債過高，已經(jīng)達(dá)到90%，碰了紅線，不可持續(xù)。

這一條很清楚了，國家已經(jīng)出臺(tái)嚴(yán)控房企負(fù)債的“三條紅線”，按照黃奇帆的預(yù)測，將來房企的平均負(fù)債將下降到50%左右，可以想見，對于任何一個(gè)房企來講，那都是非常輕松的負(fù)債率。

但是，需要國家在房地產(chǎn)開發(fā)流程的各個(gè)環(huán)節(jié)都能夠有匹配的政策和制度，從而引導(dǎo)房企有效降低負(fù)債水平，否則把負(fù)債率降到50%，至少從目前看是非常困難的一件事。