來(lái)源：洪波大視野

今天網(wǎng)上流傳了一張圖片，上說(shuō)到深圳即將改革的限購(gòu)政策：

1、有貸款記錄還清了就能按照3成首付購(gòu)房！

2、社保改成深戶(hù)1年+1年社保，外地戶(hù)口改為3年社保即可買(mǎi)房！

哇！我沒(méi)有看錯(cuò)吧？

第一條的是最吸引冷褲哥的！以后換房的話(huà)不用再5成首付了，只需要3成首付太香了！！

其實(shí)我一直都覺(jué)得深圳不是上車(chē)最難，而是換房最難！

因?yàn)橐话銇?lái)說(shuō)換房都是改善型，都會(huì)換成更貴更好更大的房子，本身總價(jià)就會(huì)增加。

總價(jià)增加的同時(shí)首付也跟著增加到5成，其實(shí)壓力和成本比一套房上車(chē)的時(shí)候要更難，壓力更大！

如果真的能夠出臺(tái)這個(gè)政策，那么深圳業(yè)主都要大歡呼了。

你想想看，原本我首套三房賣(mài)了到手500萬(wàn)，下一套我要買(mǎi)800萬(wàn)的四房改善。

那按照目前的政策還清貸款了我要5成首付，800萬(wàn)就要400萬(wàn)首付，稅費(fèi)和中介費(fèi)要20萬(wàn)左右。

再加上目前的政府指導(dǎo)價(jià)基本等于打了7折總價(jià)去貸款，那800萬(wàn)就是只能貸560萬(wàn)的5成也就是300萬(wàn)不到，

那么我買(mǎi)800萬(wàn)的房子就要400萬(wàn)首付+100萬(wàn)首付+20萬(wàn)中介費(fèi)雜費(fèi)=520萬(wàn)的首付。

我都還沒(méi)算豪宅稅~

那最后我手上的錢(qián)還不夠！每個(gè)月月供還要16500元。如果哪天被裁員或者公司倒閉，那么手上沒(méi)錢(qián)了我都供不下去對(duì)不對(duì)？

此時(shí)就有人要講了，那你買(mǎi)便宜一點(diǎn)??！

那從三房換成四房，便宜一點(diǎn)只能是買(mǎi)同區(qū)域的或者偏遠(yuǎn)的地方，那這不叫改善了。

這叫退而求其次、忍辱負(fù)重。

那么這項(xiàng)政策出臺(tái)的幾率大嗎？

深圳人民非常需要換房首付改為3成

如果換房的3成首付政策能落地的話(huà)，那么按照800萬(wàn)的房子來(lái)算首付的話(huà)就減免了160萬(wàn)。

那我首付只需要240萬(wàn)首付+100萬(wàn)首付+20萬(wàn)中介費(fèi)雜費(fèi)=360萬(wàn)首付！

手上這樣還剩下了140萬(wàn)作備用，萬(wàn)一哪天收入沒(méi)了還能堅(jiān)持一下。

所以對(duì)于換房的改善群體來(lái)說(shuō)，第一條的換房首付改成3成還是非常有必要的！

1、因?yàn)檫@不僅僅是單純的限購(gòu)政策放松，而是真正的減低深圳常住市民的購(gòu)房壓力和風(fēng)險(xiǎn)！

2、同時(shí)能換到自己想改善的房子，身上還能剩下一部分錢(qián)做后備。畢竟這些年經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定，誰(shuí)都不知道明天會(huì)遇到什么。

3、因?yàn)閾Q房更容易了，所以一定會(huì)增加市場(chǎng)的交易量，那么深圳市場(chǎng)的活躍度也保持在一定水平，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定。

4、同時(shí)，交易量的上升那么政府的稅收也會(huì)增加，深圳的財(cái)政更好了才會(huì)有更多的錢(qián)去落地更多的生活配套設(shè)施給深圳居民，深圳的居住環(huán)境氛圍也會(huì)更好。

其實(shí)這是一個(gè)正循環(huán)。

因?yàn)槿绻嬲胂拗品績(jī)r(jià)上漲完全可以學(xué)習(xí)長(zhǎng)沙限制房?jī)r(jià)一年漲幅不超10%，而不是非要增加真實(shí)剛需的成本才能抑制房?jī)r(jià)快速上漲的。

但是重點(diǎn)是，這條政策出臺(tái)幾率大嗎？

不大，因?yàn)檫@對(duì)于之前的政策來(lái)說(shuō)力度太大了！

像深圳這種購(gòu)買(mǎi)力本來(lái)就很強(qiáng)的城市來(lái)說(shuō)只要稍微有那么一點(diǎn)點(diǎn)的利好政策出臺(tái)都會(huì)讓深圳的房?jī)r(jià)和成交量產(chǎn)生巨大反彈。

1、而這樣又違背了上述第3條“穩(wěn)定的健康房地產(chǎn)市場(chǎng)”的目的。

2、同時(shí)又會(huì)引起二手業(yè)主的返價(jià)、漲價(jià)的情況出現(xiàn)從而又增加了剛需們的成本，那就本末倒置了！

而且如果傳聞中的深戶(hù)1年+1年社保就能買(mǎi)房的話(huà)，其實(shí)無(wú)疑又會(huì)增加很多外地投資客。

為了投資深圳而愿意落戶(hù)在深圳的投資客太多了！而且深圳福利也比大多數(shù)的城市要好，何樂(lè)而不為呢？

3、投資客多了，那么深圳“穩(wěn)定的健康房地產(chǎn)市場(chǎng)”的目的就又會(huì)被打亂。

而且一般來(lái)說(shuō)深圳市場(chǎng)反彈的時(shí)候都是靠豪宅、改善型盤(pán)領(lǐng)漲，那么這些改善型的房子漲價(jià)了同樣對(duì)于改善型剛需來(lái)說(shuō)就沒(méi)有意義了。

所以這條政策的影響太大，“房住不炒”的大基調(diào)下基本是不會(huì)出臺(tái)的，就算出臺(tái)了也會(huì)有細(xì)則嚴(yán)格限制要求。

深戶(hù)1年+社保1年

外地戶(hù)口3年社保？

那么把首套的限購(gòu)政策從深戶(hù)3年+社保3年改為深戶(hù)1年+社保1年；

外地戶(hù)口社保5年改為3年即可購(gòu)房這個(gè)政策可行嗎？

這個(gè)政策的放松就完全是迎合外地投資客了。

因?yàn)槿绻闶巧钲诘恼鎰傂?，其?shí)不需要非常著急買(mǎi)房自住，完全是可以租房等社保年限到了再買(mǎi)。

回首過(guò)往，當(dāng)年一落戶(hù)就急著買(mǎi)房的幾乎都是外地投資客。

很多打著“孩子來(lái)深圳發(fā)展，想給他買(mǎi)套房住，不希望他租房很辛苦”諸如此類(lèi)的名頭其實(shí)都是披著羊皮的狼，只不過(guò)是想“投資深圳房子賺錢(qián)”罷了。

如果說(shuō)政府為了引進(jìn)人才放開(kāi)的話(huà)，這個(gè)也是說(shuō)不通的。有多少大學(xué)生是一來(lái)深圳就必須買(mǎi)房的？

而且畢業(yè)大學(xué)生有多少能供得起深圳的房子，250萬(wàn)的房子都要供接近10000元一個(gè)月，自己生活還要錢(qián)。

都是爹媽用孩子名義在深圳投資而已。

所以這個(gè)政策的放松更不太可能出臺(tái)，因?yàn)檫@個(gè)就像2015年的330政策，必然再次吸引大波的外地投資客進(jìn)場(chǎng)，那么深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)又要再爆一次！

深圳這房?jī)r(jià)再爆一次可真的不得了，估計(jì)要擠進(jìn)全球最高房?jī)r(jià)一列了。

最后我也咨詢(xún)了一下熟悉的中介朋友這個(gè)傳聞，回答是：“假的”。

雖然這個(gè)傳聞基本可以斷定是假的，但是目前的深圳也應(yīng)適當(dāng)?shù)姆潘梢恍┝耍敲瓷钲谀壳白顟?yīng)該放松什么政策呢？

1、取消貸款評(píng)估價(jià)掛鉤二手指導(dǎo)價(jià)，按照真實(shí)成交價(jià)貸款。

2、把豪宅稅門(mén)檻從750萬(wàn)上調(diào)到1000萬(wàn)水平線(xiàn)上，因?yàn)樵谏钲?000萬(wàn)以下的房子都不該征收豪宅稅，大多數(shù)都是改善型而已。

既然要“劫富濟(jì)貧”，那么豪宅稅的門(mén)檻也該調(diào)高，因?yàn)檎娓蝗藢?duì)稅費(fèi)并不會(huì)太感冒。

豪宅稅征收門(mén)檻太低只會(huì)誤殺普通剛需或是改善型剛需。

畢竟就算在龍崗光明買(mǎi)一套四房很多都會(huì)超過(guò)750萬(wàn)；

在市中心買(mǎi)套迷你三房甚至兩房都很容易超過(guò)750萬(wàn)，憑什么這些房子要被扣上“豪宅”的帽子收豪宅稅呢？

所以我認(rèn)為豪宅稅征收的門(mén)檻要起碼提高到1000萬(wàn)總價(jià)以上。

這樣真實(shí)剛需買(mǎi)二手房成本會(huì)減少。而首套房的社保及入戶(hù)年限依舊保持也不影響剛需。

而且這些政策雖然可能會(huì)增加深圳的成交量和提高成交價(jià)，但是如果深圳怕二手房?jī)r(jià)又會(huì)再次上升太快，

完全也可以學(xué)長(zhǎng)沙出臺(tái)一個(gè)每年漲幅不超過(guò)xx%的政策來(lái)限制二手業(yè)主漫天要價(jià)！

這樣既能減低換房的改善剛需成本，又不影響“房住不炒”主基調(diào)，但又能保持深圳房?jī)r(jià)還是持續(xù)向上的預(yù)期。

不好嗎？