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前天，深圳公布了今年第二輪土拍地塊，一共16塊，有4塊位置優(yōu)越，分別位于前海、寶中和碧海，龍華、光明的位置也不差，配建和自持等限制條件也比以前寬松，明顯為了刺激開(kāi)發(fā)商踴躍拍地。

我認(rèn)真研究了這16塊地，1塊前海自貿(mào)區(qū)，2塊寶中，1塊西鄉(xiāng)，1塊沙井，3塊龍華，2塊光明，4塊龍崗加2塊坪山。

(相關(guān)資料圖)

限價(jià)仍然限的很剛，前海10.71萬(wàn)，寶中8.86萬(wàn)，沙井和光明還是4萬(wàn)多，說(shuō)明政府打壓房?jī)r(jià)的決心依然堅(jiān)決。

但是這次我關(guān)注的重點(diǎn)是：政府把碧海和龍華的限價(jià)拉平了！

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西鄉(xiāng)街道的這個(gè)地塊，實(shí)際位于碧海。

該地塊緊鄰廣深沿江高速，正好夾在華豐前海灣和玉湖灣之間。

華豐前海灣是碧海的次新領(lǐng)漲盤，最高成交價(jià)12萬(wàn)+，現(xiàn)在成交價(jià)10.5萬(wàn)，該地塊限價(jià)74330，對(duì)標(biāo)華豐相當(dāng)于打了7折，限價(jià)力度相當(dāng)之大。

該地塊面積不大，16824平米，建筑面積67927平米，去掉公共租賃住宅6070平米，開(kāi)發(fā)商自持保障租賃住房12120平米，剩余的建筑面積可提供商品房約500套。

這個(gè)數(shù)量影響不了整個(gè)碧海的房?jī)r(jià)，但會(huì)嚴(yán)重影響人們對(duì)碧海的信心和預(yù)期。

有了7萬(wàn)4的碧海新房在招手，為什么還要買10萬(wàn)+的二手呢?

碧海是7萬(wàn)+，龍華也是7萬(wàn)+。

這次土拍龍華有三個(gè)地塊，兩個(gè)位于白石龍附近，限價(jià)72450，周邊可對(duì)標(biāo)的次新有龍光玖龍璽和萬(wàn)科金域華府，成交價(jià)9-10萬(wàn)。

但是這兩個(gè)盤都有高贈(zèng)，如果去掉高贈(zèng)溢價(jià)成交最多9萬(wàn)，限價(jià)相當(dāng)于打8折。

還有一個(gè)地塊位于上塘，限價(jià)73300，緊鄰金地上塘道和中央原著，這兩個(gè)盤成交價(jià)8萬(wàn)，限價(jià)地塊相當(dāng)于9折。

這樣一對(duì)比問(wèn)題就來(lái)了，同樣是7萬(wàn)多的限價(jià)盤，為什么一個(gè)7折，一個(gè)8折，一個(gè)9折?

龍華限7萬(wàn)多，中規(guī)中矩，大家認(rèn)可并接受，碧海為什么也限到7萬(wàn)多?

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我們先簡(jiǎn)單回顧一下歷史。

寶中和紅山都是原關(guān)外，一個(gè)緊鄰南山，一個(gè)緊鄰福田。

這兩個(gè)關(guān)外的板塊，原本養(yǎng)在深閨人未識(shí)，2015年深圳大漲，它們靠著毗鄰南山福田，還有全新的界面一飛沖天，各自漲到了7萬(wàn)多，一朝成名天下知。

這兩個(gè)大哥各有一個(gè)小弟，寶中的小弟是碧海，紅山的小弟是上塘，小弟嘛，自然要低大哥一級(jí)，19年之前，寶中和紅山7萬(wàn)，碧海和上塘6萬(wàn)。

這次大漲，大家都知道，西部被封神，寶中碧海把紅山上塘遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩到了身后。

去年1月，調(diào)控之前的高峰價(jià)格，寶中13萬(wàn)，碧海11萬(wàn)，紅山9萬(wàn)，上塘8萬(wàn)。漲完之后，紅山已不配類比寶中，淪為了沒(méi)落福田的后花園。

寶中＞碧海＞紅山＞上塘，這個(gè)排序已經(jīng)成為共識(shí)。

沒(méi)想到，政府不認(rèn)這個(gè)共識(shí)，直接出手就打破了。

去年11月，碧海的榕江壹號(hào)院開(kāi)盤價(jià)7萬(wàn)8，這次又推出了限價(jià)7萬(wàn)4的地塊。

政府現(xiàn)在給出的定價(jià)體系是：福田11萬(wàn)+，前海10萬(wàn)+，寶中8萬(wàn)+，碧海=紅山=上塘=7萬(wàn)+，龍崗=光明=沙井=4萬(wàn)+。

從這個(gè)限價(jià)體系，很清晰地看出，西部正在被暴打，投資需求正在被暴打，讓你不知天高地厚，讓你瞎?jié)q價(jià)！

對(duì)這個(gè)價(jià)格體系不服是吧，繼續(xù)供地，打到服為止。

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我前幾篇文章寫過(guò)，投資熱浪過(guò)后的橫盤期，投資需求會(huì)降低，自住需求會(huì)提高。

哪怕沒(méi)有政府的調(diào)控之手，炒作過(guò)盛的板塊也會(huì)價(jià)格回落，結(jié)果現(xiàn)在雙管齊下，政府用指導(dǎo)價(jià)和限價(jià)兩只大手，狠狠地掐住投資的脖子，讓它喘不了氣無(wú)法呼吸。

這樣掐下去，只會(huì)逐漸拉近西部和中部的差距，光明和龍崗的差距。

深圳的房產(chǎn)投資已變得很復(fù)雜，不光要看產(chǎn)品自身的價(jià)值和預(yù)期，還有綜合考慮限購(gòu)的影響，限售的影響，調(diào)控的影響，政策的變化等等。

在深圳，如果你只想買一套房自住，不考慮投資和升值，那就根據(jù)自己的偏好，通勤，資金，需求，隨性去買。

如果你還想考慮投資和升值，實(shí)話實(shí)說(shuō)，現(xiàn)在的深圳樓市，普通人已經(jīng)很難看懂了。