01.?

(相關(guān)資料圖)

近期，“一人購房，全家?guī)兔Α钡恼呤艿蕉嗟責(zé)崤酢?月初，珠海率先推出了“一人購房，全家公積金幫忙”的政策。隨后，包含珠海在內(nèi)，15個城市跟進(jìn)此政策，直系親屬可提公積金支付購房款及償還房貸。比如天津、河北滄州、廣東潮州、湖南邵陽、福建泉州、湖北咸寧等。

沒想到，一向以購買力強(qiáng)大自居的一線城市深圳，也加入了這一序列。7月6日，深圳住建局發(fā)布公告稱，該局對《深圳市住房公積金貸款管理規(guī)定》進(jìn)行修訂，調(diào)整了共同申請人的范圍，擬在本次修訂中明確申請人的配偶、父母、子女不論有無繳存住房公積金均可以作為共同申請人；同時還明確，申請人的配偶、父母、子女是購房人的，應(yīng)當(dāng)作為共同申請人。

業(yè)內(nèi)將此政策概括為“一人買房，全家公積金幫忙”。

唐山做得更徹底。單身職工貸款購房，父母可作為共同還款人提供還貸幫助；已婚職工貸款購房，雙方父母可作為共同還款人提供還貸幫助。父母貸款購房子女或已婚子女夫妻雙方可作為共同還款人提供還貸幫助。對還貸能力不足的，加入共同還款人，提高貸款額度。

02.?

家庭六個錢包，幫襯子女買房，這不是什么新鮮事。畢竟，子女買房，這是家族的大事情，國人對“買房才能扎根”的情結(jié)特別重。但過去，這些都是老百姓私下的事情，拿到政策臺面上，非常罕見。這說明了什么問題呢？直觀來看，現(xiàn)在要買房，恐怕六個錢包不太夠了。

所以，就要想想，哪里還能湊點(diǎn)兒錢。于是，就想到了公積金。因為，這筆錢如果不買房的話，只能躺在賬戶上，索性就鼓勵居民拿出來幫子女、父母、兄弟姐妹買房吧！反正，都是自家的錢，拿手上積蓄、銀行存款幫子女買房，與拿公積金幫子女買房，沒有多大區(qū)別。

但是，導(dǎo)致的結(jié)果就是，公積金池子的水位急劇下降。很簡單，本來只能貸30萬，或者就不具備買房的能力，但現(xiàn)在可以貸到90萬了。而且，首付和月供，都可以拿親屬的公積金來解決。過一段時間，等到其他繳存人要貸款買房了，但池子里沒水了，監(jiān)管層只好收緊公積金額度。

比如，排隊、降低額度等，或者只能去申請利率要高出40%多的商貸了。這是最大的不公平，這是對住房合作金融的肢解，這是對普惠金融體系的傷害。背后反映的問題，是地方政府在刺激樓市上，只盯著眼下、沒有政策底線，不惜以肢解公積金為代價，換得樓市短期的增長。

疑惑的是，為什么之前樓市下行時，沒有這類“一人購房全家?guī)汀钡恼撸F(xiàn)在卻大行其道呢？一方面，居民真的支付不起房價；另一方面，當(dāng)下大家的信心很差，表現(xiàn)在對未來工作和收入的信心不足，對未來樓市的信心不足。于是，就要無所不用其極，來提振居民的信心。

03.?

一人購房全家?guī)停赘赌芙鉀Q了，月供也能解決了，收入不足的問題就解決了。交易量上來了，樓市的信心就有了。這就是基本邏輯。但它背后反映了一個殘酷的現(xiàn)實(shí)，樓市需求端的“斷層”。

過去，之所以不需要出這類“一人購房全家?guī)汀钡恼?，就是在于，需求端?shí)在太強(qiáng)大了。不管是高收入人群住房消費(fèi)升級、配置資產(chǎn)，還是中等收入人群（剛需、換房）買房，或者是投資客炒房（一般會“加杠桿”），需求端有不竭的動力。購買力在跑步進(jìn)入樓市。即便是剛需、換房的人群，也被房價快速上漲的景象、轟轟烈烈的買房大軍裹挾著進(jìn)場了。

總之，過去消化高房價、高價盤，根本就不是事兒。

也就是說，房價再怎么上漲，不管有多少高價盤，購買力基本上都能承包。這也讓業(yè)內(nèi)和政府有一種錯覺，民間真的很富裕。但現(xiàn)在今非昔比：高收入人群，總資產(chǎn)里房產(chǎn)配置滿滿的，從多數(shù)二線城市二手房掛牌量創(chuàng)新高來看，富裕階層開始“高位套現(xiàn)、獲利離場”。

富裕階層的資金不再支撐樓市了，金融機(jī)構(gòu)也不再給投資客提供多余的杠桿了，單單憑借中產(chǎn)換房、剛需上車，怎么能支撐得起高房價呢？于是，就有“一人購房全家?guī)汀钡恼咴O(shè)計。

在深圳，這個問題表現(xiàn)的更明顯。深圳樓市的支撐力就是杠桿炒房和高收入人群資產(chǎn)配置。一旦這兩個因素褪色了，不啻于樓市購買力釜底抽薪。2022年上半年，深圳新房成交1.6萬套，同比下降38.3%，二手房成交9965套，同比大跌近65%，也是2007年以來最差表現(xiàn)。

上半年，深圳新房交易近乎二手房的2倍，這是過去十幾年從未有過的現(xiàn)象（過去二手房交易一般是新房的2倍），為何出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢？當(dāng)下，二手房價格還處在歷史最高位上，這是過去加杠桿推上來的。問題是，現(xiàn)在富人“做多”的意愿下降，參考價制約投資客“加杠桿”。

結(jié)論是什么？無人托得起那么高的房價！

但新房市場不一樣了。2020年集中供地以后，深圳就開始限制新房價格。同時，批量供地開啟了。大家要注意，當(dāng)“新房限價”遇上“批量供地”，會出現(xiàn)什么現(xiàn)象呢？就是既便宜、供應(yīng)又多、成本又低的新房大量涌現(xiàn)。同時，“學(xué)校均等化”開始落地，新房項目一般都有學(xué)校。

于是，二手房的優(yōu)勢迅速褪去或弱化，更多的剛需人群就去買新房了。再加上，開發(fā)商資金鏈普遍緊張，新房又有各種優(yōu)惠、又沒有那么多稅費(fèi)，新房優(yōu)勢突出，交易量就比二手房好很多。

04.?

近期，各地的二手房掛牌量迅速增加，前期獲利的都想“拋盤落袋”。如果套現(xiàn)離場的人多了，但房價還高高地懸在那里，無人能接得起，二手房價就會下跌。這還不是深圳一家的現(xiàn)象。

近期，我在很多地方調(diào)研，包括深圳在內(nèi)，都發(fā)現(xiàn)了“二手房持續(xù)跌價”的現(xiàn)象。這個很重要，它給市場傳達(dá)的信號就是，房價真的跌了，而且很可能再也漲不回來了。房價信仰在坍塌。在此之前，“房價只漲不跌”“買房一定保值增值”“買房就能抗通脹”等觀念可謂深入人心。

目前，全國百城中，二手房價格連續(xù)3年下降的城市，至少超過了1/3，其中就包括鄭州這樣的中心城市。趨勢越來越明顯，房價持續(xù)下跌的城市越來越多，而上漲的城市越來越少，就連深圳這樣的城市，房價也已經(jīng)陰跌了一年了。所以，房價信仰的坍塌，是影響樓市的主要指標(biāo)。

既然房價不再漲了，甚至要持續(xù)陰跌下去，怎么還會去買房呢？二手住房價格持續(xù)下跌，必然沖擊新房。對于換房的人來說，房價不漲就不想換。即便想改善住房條件，但手上的房子賣不掉，也影響換房。這就導(dǎo)致，即便是深圳這樣的城市，整體的住房需求也非常低迷。

所以，就不奇怪了，為啥就連深圳也會拋出“一人購房全家?guī)汀钡恼?。近期，?jù)說深圳還搞出一個“以房換房”的案例。本質(zhì)上都是一樣的，購買力不足、信心不足，想著法子激活購買、激活信心。

目前，樓市的主要矛盾有3個。

一是，被杠桿、全民買房、炒房托起來的房價，懸在歷史最高位上。在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價”的樓市主題下，房價還不能快速下跌。所以，就形成了高房價與居民支付能力不足的矛盾；

二是，穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)財政，必須要保持樓市銷售體量在高位。但是，房價不漲了，甚至預(yù)期房價下跌，就會制約大家去買房，甚至剛需也不去買房，預(yù)期房價下跌與穩(wěn)定樓市存在矛盾。

三是，要保持樓市體量穩(wěn)定，就必須要恢復(fù)購買力。在高房價背景下，這需要兩個先決條件，一是恢復(fù)房價上漲預(yù)期，二是恢復(fù)杠桿。顯然，這是不可能的，因為大的戰(zhàn)略已經(jīng)恒定，不可能再次對樓市妥協(xié)。習(xí)慣性地靠舊模式救樓市，與管理層要求探索新模式之間存在矛盾。

在這“三個主要矛盾”的框架下，所有的政策只能是騰挪，希望實(shí)現(xiàn)的場景是：不會指望樓市支撐穩(wěn)增長，但樓市也不能下滑的太快，不要對經(jīng)濟(jì)形成明顯的拖累，這就是當(dāng)下的任務(wù)與目標(biāo)。在這一框架下，我們再來看待“一人購房全家?guī)汀?，就再清楚不過了。