昨天的地產(chǎn)圈,又傳來一條爆炸性的新聞。
(資料圖片)
據(jù)濟(jì)南發(fā)布官微消息,濟(jì)南二手房市場(chǎng)全面推行“帶押過戶”,并且在全國(guó)首次創(chuàng)新推出了二手房“帶押過戶”新模式。
01
事實(shí)上,針對(duì)二手房“帶押過戶”的措施,之前已有其他城市試點(diǎn)過:
2022年2月,珠海市不動(dòng)產(chǎn)中心推出二手房交易“帶押過戶”五合一新模式,購房者一次可辦好贖樓、解押、過戶、貸款、抵押五個(gè)步驟
2022年6月,浙江金華市首筆二手房“帶抵押過戶”按揭貸款業(yè)務(wù)也落地,實(shí)現(xiàn)了二手房買賣轉(zhuǎn)移登記、抵押注銷登記、抵押再次登記“三合一”辦理
可以看到,以往其他城市已經(jīng)落地的“帶押過戶”措施基本還是停留在縮減買賣登記時(shí)間的層面。
濟(jì)南的重要?jiǎng)?chuàng)新之處在于使用了買方的銀行貸款來還賣方的銀行貸款。省去籌措過橋資金的步驟,降低了交易成本。
據(jù)濟(jì)南官方消息稱,買賣雙方在簽署買賣合同的同時(shí)會(huì)同步簽署提存協(xié)議、委托書,由買方將首付款和買方的銀行貸款提存到公證處提存賬戶。
在完成房產(chǎn)過戶登記后,公證處將上述款項(xiàng)打入賣家銀行賬戶用于償還賣家尚未償付的貸款,剩余部分打入賣方個(gè)人賬戶。
目前,“帶押過戶”已在濟(jì)南市工行、建行、北京銀行等多家銀行試點(diǎn)成功,將在濟(jì)南全市二手房市場(chǎng)全面推行。
02
濟(jì)南的政策落地,咖姐也收到后臺(tái)提問:深圳未來是否會(huì)推行“帶押過戶”?且有傳聞稱,深圳已經(jīng)有銀行在內(nèi)部測(cè)試相關(guān)流程。
對(duì)于傳聞,咖姐覺得聽過就好,一切還需要以官方的通告為準(zhǔn)。關(guān)于深圳是否會(huì)推行“帶押過戶”這個(gè)問題,咖姐也向多家銀行和擔(dān)保公司的相關(guān)工作人員咨詢了他們的看法。
某國(guó)有銀行的工作人員向咖姐表示:“房屋可帶抵押轉(zhuǎn)讓是民法典中的規(guī)定,深圳遲早也會(huì)執(zhí)行。但銀行的執(zhí)行和系統(tǒng)切換都需要一定的時(shí)間?!?/p>
《民法典》第四百零六條規(guī)定:抵押期間,抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的,按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的,抵押權(quán)不受影響。
抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的,可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。
但也有另一家銀行的工作人員稱:“深圳基本不會(huì)執(zhí)行,政府并不想靠樓市來拯救經(jīng)濟(jì)。”
一位擔(dān)保公司的工作人員表示:“早在一兩年前深圳就有提過‘帶押過戶’的模式,但目前已基本沒有風(fēng)聲。不排除未來會(huì)這樣操作,只是這個(gè)未來會(huì)是多久,并不能確定?!?/p>
此外,這位工作人員也非常坦誠(chéng)地告訴咖姐,如果銀行執(zhí)行了“帶押過戶”,對(duì)于擔(dān)保公司而言業(yè)務(wù)量無疑也會(huì)大幅縮減。
二手房“帶押過戶”,除了節(jié)約買賣雙方的交易成本,也極大簡(jiǎn)化了交易流程,從這方面來看對(duì)于買賣雙方都是好事。
但《民法典》中也有提及,抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的,抵押權(quán)不受影響。業(yè)內(nèi)有專家提醒:“帶押過戶”本質(zhì)上抵押權(quán)人、抵押物都不變,在此基礎(chǔ)上所有權(quán)發(fā)生變更,因而交易過程中也需要防范其他潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)。
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