深圳剛需的中心，仍在龍崗。

由于供應(yīng)大戶(hù)+價(jià)格優(yōu)勢(shì)，這里吸引了不少剛需客，成交量常年位居深圳樓市第一。

但也正是因?yàn)楣?yīng)在線(xiàn)，龍崗的樓市可謂是“卷”出新高度。

(資料圖)

從打折、送車(chē)、送首付到0首付，各大樓盤(pán)的花樣促銷(xiāo)可謂是眼花繚亂。

下半年，龍崗預(yù)計(jì)還有有20多個(gè)項(xiàng)目入市，集中供應(yīng)在中心城、坂田、布吉、大運(yùn)、寶龍等片區(qū)。

如何在海量的供應(yīng)中“慧眼識(shí)珠”？菲菲樓市暴走龍崗實(shí)地踩盤(pán)，給大家篩選出了各片區(qū)的高性?xún)r(jià)比新盤(pán)：

01

寶龍-中海寰宇瓏宸

亮點(diǎn)：限價(jià)+小戶(hù)型+教育。

中海寰宇瓏宸，位于寶龍科技城片區(qū)東側(cè)，是中海去年拍下的第四個(gè)項(xiàng)目，建成后毛坯限價(jià)3.63萬(wàn)/㎡。

建面約77-114㎡的主力戶(hù)型，其中77㎡為主推戶(hù)型。精裝交付，預(yù)計(jì)首付80多萬(wàn)即可上車(chē)。

樓盤(pán)位于深圳市高級(jí)中學(xué)教育范圍內(nèi)，且距離僅約600米。（具體以教育局公告為準(zhǔn)）

點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目位于龍崗與坪山交界處，位置較為偏僻，商業(yè)及地鐵都尚在規(guī)劃/在建階段。

但勝在亮點(diǎn)也不少，算是當(dāng)前片區(qū)的高性?xún)r(jià)比新盤(pán)。

單價(jià)、教育、戶(hù)型、乃至于周邊面貌都算不錯(cuò)。首付80多萬(wàn)起的深圳住宅，預(yù)算不多的剛需可以考慮。

02

大運(yùn)片區(qū)-四大熱盤(pán)

龍崗大運(yùn)，是近幾年的東部“黑馬區(qū)”。

下半年，大運(yùn)預(yù)計(jì)有4盤(pán)要來(lái)，除了頤安都會(huì)中央四期的尾盤(pán)，還有深鐵的限價(jià)盤(pán)、龍崗?fù)鈬?guó)語(yǔ)學(xué)校旁的星龍園、以及仁恒世紀(jì)公園。

深鐵G01063-0264

亮點(diǎn)：限價(jià)+地鐵+配套

深鐵去年拍下的限價(jià)盤(pán)，位于大運(yùn)四線(xiàn)樞紐位置，緊鄰頤安都會(huì)中央。

預(yù)計(jì)先推一期（南區(qū)）628套房源，毛坯限價(jià)5.08萬(wàn)/㎡，推售戶(hù)型為95-115-140㎡。

點(diǎn)評(píng)：深鐵大運(yùn)項(xiàng)目，算是今年?yáng)|部位置最好的項(xiàng)目之一。項(xiàng)目限價(jià)5字頭，即能享受區(qū)級(jí)的市政配套。

位于四線(xiàn)樞紐位置，即3號(hào)線(xiàn)、16號(hào)線(xiàn)（在建）、14號(hào)線(xiàn)（在建）、33號(hào)線(xiàn)（規(guī)劃中），未來(lái)公共交通出行便利。

商業(yè)能共享周邊頤安都會(huì)中央10萬(wàn)㎡商業(yè)、星河COCOPARK。

星龍園

亮點(diǎn)：地段+教育

星龍園，位于大運(yùn)片區(qū)，北側(cè)是龍崗?fù)鈬?guó)語(yǔ)學(xué)校，西側(cè)是“綠景大公館”。周邊還有大運(yùn)中心體育場(chǎng)館、大運(yùn)公園，地理位置絕佳。

此次預(yù)計(jì)推出448套，戶(hù)型為72-83-95-118-143㎡2-4房。

點(diǎn)評(píng)：從實(shí)地踩盤(pán)看，該盤(pán)體量較小，僅有0.9萬(wàn)㎡。

但勝在地段不錯(cuò)，再加上目前教育范圍屬于龍崗?fù)鈬?guó)語(yǔ)學(xué)校教育，深圳東部最好學(xué)校之一。

此外，大運(yùn)下半年的新盤(pán)，還有頤安都會(huì)中央和仁恒公園世紀(jì)的加推。

頤安都會(huì)中央，去年四期推出375套新房，四小時(shí)迅速清盤(pán)日光。還剩余1棟A、B座房源未備案。價(jià)格區(qū)間約5.3-5.8萬(wàn)/㎡。

仁恒公園世紀(jì)，也將于9月入市。該盤(pán)109平起步的戶(hù)型，相較于其他盤(pán)的上車(chē)門(mén)檻較高，更適合改善自住人群。

03

龍崗中心城-三大熱盤(pán)

合正方洲

亮點(diǎn)：百萬(wàn)大盤(pán)+地鐵+華潤(rùn)萬(wàn)象系商業(yè)+區(qū)府旁

合正方洲，是龍崗中心城的超大體量新盤(pán)，無(wú)縫銜接3號(hào)線(xiàn)地鐵吉祥站。

分四期開(kāi)發(fā)，自帶華潤(rùn)萬(wàn)象商業(yè)綜合體，2所18班制幼兒園，1所72班制九年一貫制學(xué)校

點(diǎn)評(píng)：合正方洲—180萬(wàn)㎡大體量的綜合生活體，離吉祥地鐵站約500米（百度地圖測(cè)距），未來(lái)還有華潤(rùn)打造近20萬(wàn)平的萬(wàn)象商業(yè)。

而且靠近龍崗區(qū)府，還能享受三館一城、大運(yùn)中心文體配套，以及萬(wàn)科廣場(chǎng)、萬(wàn)科里成熟商業(yè)。

不足之處，社區(qū)體量龐大，或也將伴隨著人流量大、噪雜等問(wèn)題。

和昌拾里花都

亮點(diǎn)：雙地鐵口+百萬(wàn)大盤(pán)+區(qū)府旁

和昌拾里花都，同樣是巨無(wú)霸大型綜合體舊改，總體量約117萬(wàn)平，分多期開(kāi)發(fā)。

位于3號(hào)線(xiàn)龍城廣場(chǎng)站和南聯(lián)站雙地鐵口，戶(hù)型涵蓋105-124㎡3-4房，均價(jià)4.5萬(wàn)左右?guī)аb修交房。緊挨著的深圳市未來(lái)雙語(yǔ)學(xué)校，預(yù)計(jì)23年9月份開(kāi)學(xué)；

點(diǎn)評(píng)：和昌拾里花都，同樣是大型綜合體，物業(yè)業(yè)態(tài)豐富，商業(yè)、醫(yī)療中心、學(xué)校、公園等多功能配套自成一體。

不足之處就是緊貼著龍崗大道+3號(hào)線(xiàn)地鐵高架，部分戶(hù)型會(huì)有噪音干擾。

萬(wàn)科金域?qū)W府

亮點(diǎn)：地鐵+近學(xué)校

萬(wàn)科金域?qū)W府位于深圳中軸-龍崗中心城，距離在建的16號(hào)線(xiàn)回龍埔站約600米左右。

建面約78-183平3-4房，預(yù)計(jì)總價(jià)330萬(wàn)起就能買(mǎi)3房住宅。

點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)都較為明顯。

萬(wàn)科金域?qū)W府周邊有豐富的教育資源，步行約2km范圍內(nèi)有12所學(xué)校，旁邊就是深圳中學(xué)龍崗初級(jí)中學(xué)。

不足之處是周邊有部分農(nóng)民房未拆除，再加上車(chē)位配比嚴(yán)重不足，遠(yuǎn)低于1:1。

04

布吉-三大熱盤(pán)

特發(fā)香閱四季園

亮點(diǎn)：倒掛+位置

原為G06301-0416宗地，位于龍崗區(qū)石芽嶺學(xué)校東南側(cè)，毛坯限價(jià)5.10萬(wàn)/㎡。

最近地鐵為在建的14號(hào)線(xiàn)石芽嶺站，直線(xiàn)距離約600米左右（百度地圖測(cè)距），由6棟建筑主體組成，分別為1棟，2棟，3棟，其中2棟分為四個(gè)單元。

點(diǎn)評(píng)：樓盤(pán)地塊不大，且容積率達(dá)4.5，但勝在位置+限價(jià)。

位于位于石芽嶺公園附近，視野景觀較好。一路之隔還有石芽嶺學(xué)校，教育資源較為豐富。

而且周邊基本為小區(qū)房，居住氛圍濃厚。對(duì)面就是二手樓盤(pán)宇宏健康花城和鴻榮源尚峰，也是布吉二手房第一梯隊(duì)。

其中鴻榮源尚峰指導(dǎo)價(jià)6字頭，而成交單價(jià)甚至去到7.9萬(wàn)/㎡。對(duì)比項(xiàng)目限價(jià)5.1萬(wàn)，比周邊小區(qū)指導(dǎo)價(jià)還低，存在一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

百合公園小鎮(zhèn)

亮點(diǎn)：地鐵上蓋物業(yè)+配套

金稻田片區(qū)舊改的第三期，一期二期為萬(wàn)科紅，四期為信義金御半山，三期百合公園小鎮(zhèn)。

三期軌道交通更方便，為5號(hào)線(xiàn)百鴿籠站地鐵口物業(yè)，緊挨該地鐵站的A、B出口。

商業(yè)配套有萬(wàn)科紅小區(qū)配建的萬(wàn)科生活廣場(chǎng)，以及布吉商業(yè)標(biāo)桿萬(wàn)象匯。旁邊是百外世紀(jì)小學(xué)，周邊還有信義實(shí)驗(yàn)小學(xué)，賢義外國(guó)語(yǔ)學(xué)校等學(xué)校。并且緊挨著信義荔山公園，項(xiàng)目已經(jīng)接近封頂，隨時(shí)入市。

點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目位置還不錯(cuò)，屬于5號(hào)線(xiàn)百鴿籠地鐵上蓋物業(yè)，并且周邊還有學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)、公園等配套圍繞。

但車(chē)位比嚴(yán)重不足，超1400套房?jī)H規(guī)劃了500多個(gè)車(chē)位，在深圳也是罕見(jiàn)。

招商臻城花園

亮點(diǎn)：品牌物業(yè)+教育

此項(xiàng)目為布吉吉華街道三聯(lián)片區(qū)城市更新單元，總個(gè)項(xiàng)目建面達(dá)近100萬(wàn)平，分4期開(kāi)發(fā)。

今年將推建面約81-140㎡2-4房戶(hù)型產(chǎn)品，目前營(yíng)銷(xiāo)中心和樣板間均已開(kāi)放。

點(diǎn)評(píng)：離里城璽樾山較近，配套方面幾乎一致，但項(xiàng)目是由招商蛇口開(kāi)發(fā)，品牌力更強(qiáng)。

此外，小區(qū)附近有南京師范大學(xué)附屬龍崗學(xué)校、怡翠中學(xué)、布吉中學(xué)等教育配套。

不足之處是周邊多為破舊的農(nóng)民房和自建房，要待項(xiàng)目后面三期開(kāi)發(fā)完成后，周邊整體面貌才能更新。

而且交通優(yōu)勢(shì)也不明顯，雖有2條地鐵線(xiàn)路經(jīng)過(guò)，但是與項(xiàng)目的步行距離稍遠(yuǎn)。

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