樓市，真的跟之前不一樣了！

【資料圖】

過(guò)去一周，前海新盤爭(zhēng)先入市，給出了一套房最高減免百萬(wàn)的認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠；

而恒裕南山新房開盤，地鐵上蓋、帶精裝+軟裝，均價(jià)僅約7.2萬(wàn)/平就能拿下。

從“208指導(dǎo)價(jià)”發(fā)布以來(lái)，深圳二手房住宅成交量也已連續(xù)15個(gè)月低于2500套，最低的月份僅872套，刷新歷史下限。

01.

新房成交數(shù)據(jù)分析

表格為部分成交數(shù)據(jù)，想獲取完整的成交數(shù)據(jù)、歡迎加入我們的社群！

上周新房市場(chǎng)備案兩個(gè)樓盤：

●龍崗的平湖融湖盛景家園，推出825套住宅，面積81-111㎡，均價(jià)45901元/㎡，總價(jià)347萬(wàn)-549萬(wàn)。

項(xiàng)目整體所處平湖在過(guò)往的表現(xiàn)比較的一般，加之樓盤附近環(huán)境一般，較多農(nóng)民房和廠房。以及當(dāng)下市場(chǎng)4.59萬(wàn)的價(jià)格，性價(jià)比不算太高。

●坪山的佳華沙湖廣場(chǎng)，推出693套住宅，面積69-118㎡，均價(jià)39224元/㎡，總價(jià)255萬(wàn)-493萬(wàn)。

項(xiàng)目自帶8萬(wàn)㎡的商業(yè)，想要打造成坪山新的商業(yè)中心，當(dāng)然現(xiàn)階段的坪山競(jìng)品層出不窮，最終看優(yōu)惠力度，在做取舍。

此外，萬(wàn)科雙盤的認(rèn)籌結(jié)果也相繼公布：

●寶安萬(wàn)科·未來(lái)之光，推出416套，線上線下共銷售295套，去化率超70%。73平3房折后最低總價(jià)不到500萬(wàn)，算是性價(jià)比增加了認(rèn)籌率。

●前海萬(wàn)科瑧灣悅，推出321套住宅，去化率約90%，攬金37.2億。在觀望情緒疊加市場(chǎng)，萬(wàn)科直接放出重磅優(yōu)惠，但在天健悅灣府的分流下，這個(gè)成績(jī)還算不錯(cuò)。

上周，深圳第四輪土拍也落幕了，6宗成交，1宗流拍！流拍地塊為龍崗G01117-0080。

3個(gè)商品房地塊：中海拍得光明鳳凰城地塊，華潤(rùn)拍得龍華北站地塊，深鐵拍得龍崗坪地地塊。

3個(gè)安居房地塊：寶中地塊由南通亞倫拍得，龍崗地塊由華僑城拍得，深汕地塊由人才安居集團(tuán)拍得。

02.

二手房成交數(shù)據(jù)分析

【剛需市場(chǎng)】

上周剛需二手房市場(chǎng)，成交明顯活躍起來(lái)。

例如港鐵天頌89平的3房，掛盤也很久沒有成交，降到低于指導(dǎo)價(jià)的價(jià)格后，就火速成交了。

再比如壹成中心89平、78平的3-4房也是如此，成交價(jià)格基本都是接近指導(dǎo)價(jià)或者低于指導(dǎo)價(jià)成交的。

由此可見，真筍盤還是有市場(chǎng)的。

從上圖的成交溢價(jià)率就可看出，上周剛需房源多數(shù)按指導(dǎo)價(jià)甚至低于指導(dǎo)價(jià)成交，再加上現(xiàn)房所見所得的優(yōu)勢(shì)，加速了成交的速度。

【改善市場(chǎng)】

上周二手改善成交特別少。預(yù)算1000萬(wàn)左右、能等待期房交付時(shí)間的，基本都在關(guān)注著前海兩個(gè)新盤。

作為中部改善客集中地，上周龍華片區(qū)成交兩套大戶型：

一套壹成中心不滿五年的五房，業(yè)主交增值稅才得出手，指導(dǎo)價(jià)賣的。

一套紅山豪宅品質(zhì)的中央原著，高出指導(dǎo)價(jià)一點(diǎn)，相比以前也降價(jià)了300W左右，放盤不到一周成交。

另外僑香村也有套113平，業(yè)主因工作調(diào)動(dòng)，放盤不到一周就成交。

年底買房的確是好時(shí)機(jī)，改善房源能降價(jià)的也都降到位了，建議多實(shí)地踩盤對(duì)比。

【豪宅市場(chǎng)】

豪宅房源的業(yè)主，也逐漸有降價(jià)的意識(shí)。

從上圖的成交數(shù)據(jù)可看出，相比此前的高峰期，豪宅的溢價(jià)率已大幅減少，處于只要價(jià)格到位成交不愁的狀態(tài)。

但不可否認(rèn)的是，核心片區(qū)的優(yōu)質(zhì)大戶型，一直是比較受關(guān)注及抗打的產(chǎn)品。

03.

菲菲樓市觀點(diǎn)

@菲菲樓市觀察到，上周剛需二手成交明顯回暖，價(jià)格大部分在指導(dǎo)價(jià)及向下百分之十之間，賣房原因都是以置換為主，3房次新為成交主流。

而改善市場(chǎng)成交波動(dòng)不大，價(jià)格穩(wěn)定在指導(dǎo)價(jià)向上百分之十以內(nèi)。

值得關(guān)注的是豪宅市場(chǎng)核心地段價(jià)格依然堅(jiān)挺，以壹方玖譽(yù)為例，不但不受前海新房影響，反而價(jià)格有所上浮。

從一定程度上看，金融16條和疫情20條對(duì)市場(chǎng)還是起到提振信心作用的。建議大家選房時(shí)側(cè)重于地段和產(chǎn)品，二手和新房在同一地段下多權(quán)衡產(chǎn)品利弊。

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