回首2022年，是深圳樓市跌宕起伏的一年。

我們見(jiàn)證了從成交萎靡不振、買房人信心不足、到金融16條落地、三支箭重磅利好、防疫的全面放開(kāi)、再到經(jīng)濟(jì)會(huì)議上重提房地產(chǎn)是國(guó)民支柱產(chǎn)業(yè)。

作為全國(guó)樓市的標(biāo)桿，深圳樓市的一舉一動(dòng)時(shí)刻牽動(dòng)著大家的關(guān)注。所以，我們整理了2022年深圳樓市6大關(guān)鍵點(diǎn)，做一個(gè)簡(jiǎn)單復(fù)盤(pán)和分析！

(相關(guān)資料圖)

一、新房關(guān)鍵詞：內(nèi)卷！

2022年的新房市場(chǎng)，可謂一個(gè)“卷”字了得！

從四海華庭打出“光明價(jià)格買龍華”，到前海兩盤(pán)降到8字頭，樓市的底線一跌再跌，然而去化情況卻并不理想。

1、“日光盤(pán)”僅6個(gè)

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年深圳共有100+住宅盤(pán)入市，其中開(kāi)盤(pán)去化超6成的有23個(gè)項(xiàng)目，而“日光盤(pán)”的僅6個(gè)。

相較于2020年30次日光，2021年36次日光，2022年的樓市可謂是“慘不忍睹”。

而且6個(gè)日光盤(pán)，除去海德園A區(qū)、招商璽家園、宏發(fā)萬(wàn)悅山、深業(yè)頤瑞府4個(gè)純新盤(pán)，剩下的寶安宏發(fā)前城濱?；▓@、南山深鐵閱山鏡均為尾盤(pán)銷售。

3月26日，寶安宏發(fā)前城濱?；▓@推售的25套房源，均價(jià)8.48萬(wàn)/平，當(dāng)天售罄；

5月30日，安托山海德園A區(qū)推售的239套房源，均價(jià)12.6萬(wàn)/平，當(dāng)天售罄；

9月21日，南山蛇口招商璽推售的604套房源，均價(jià)12萬(wàn)/平，當(dāng)天售罄；

9月24日，光明宏發(fā)萬(wàn)悅山推售的676套房源，均價(jià)5.17萬(wàn)/平，當(dāng)天售罄；

10月29日，光明深業(yè)頤瑞府推售的444套房源，均價(jià)4.53萬(wàn)/平，當(dāng)天售罄；

10月30日，南山深鐵閱山境推售的23套房源，均價(jià)8.3萬(wàn)/平，當(dāng)天售罄。

2、大戶型不缺購(gòu)買力

2022年深圳有23個(gè)開(kāi)盤(pán)去化超6成的項(xiàng)目。

其中去化率較高的新盤(pán)依然集中在深圳中、西部的核心區(qū)。從海德園、招商璽的開(kāi)盤(pán)即售罄、再到頤城棲灣接近日光、中心天元的88%去化，這些面積約117~540㎡的優(yōu)質(zhì)大戶型熱銷，充分說(shuō)明深圳不缺購(gòu)買力。

與此形成鮮明對(duì)比的是東部，龍崗今年作為新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目最多的區(qū)域，僅2個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率超6成。

3、6折人才房也不好賣

11月9日，首批可售型人才房一經(jīng)問(wèn)世，就引起了廣泛關(guān)注。

價(jià)格是普通商品房?jī)r(jià)的6折，單身35歲以上/結(jié)婚不限+深戶本科+3年社保+搖號(hào)就能申請(qǐng)。

然而，據(jù)深圳住建局公示顯示，最終的去化結(jié)果卻并不理想，兩房房源剩余1030套，整體去化約47%；三房房源剩余1462套，整體去化率約40%。

深圳首輪可售人才住房推出的6個(gè)項(xiàng)目，出了位于光明的華僑城九樾廣場(chǎng)房源全部售完外，安居鴻棲臺(tái)、星河開(kāi)市客環(huán)球商業(yè)中心的兩房房源也選完，三房房源則剩余較多。安居君蘭灣府、安居顥龍?jiān)返恼w去化率較為一般。

第二批可售型人才房也即將面世，共有11個(gè)盤(pán)，有約7662套房源可售，還有不少大家期待的熱盤(pán)在內(nèi)，又將取得怎樣的成績(jī)？

4、深圳首現(xiàn)不限購(gòu)新盤(pán)

最近有個(gè)新盤(pán)引發(fā)了不少人討論。

深圳南山的御成府，成為深圳目前首個(gè)不限購(gòu)，但限貸的住宅屬性的商品房。

本次可售房源295套，位于項(xiàng)目的1棟，推售建面約37-54㎡單身公寓，備案均價(jià)約8.9萬(wàn)/㎡，單價(jià)區(qū)間約7.9-9.6萬(wàn)/㎡，總價(jià)區(qū)間約318-517萬(wàn)。

除了不限購(gòu)，不占用購(gòu)房指標(biāo)，不需要名額購(gòu)買，其它稅費(fèi)、貸款比例等都是按住宅標(biāo)準(zhǔn)來(lái)的。

二、二手指導(dǎo)價(jià)成托底價(jià)

新房市場(chǎng)內(nèi)卷成風(fēng)，二手市場(chǎng)同樣成交萎靡。

其中跌幅最慘的莫過(guò)于八卦嶺宿舍，當(dāng)年爆紅的28平八卦嶺宿舍，最高的成交價(jià)為428萬(wàn)。

但是現(xiàn)在最新的成交實(shí)在是讓人大跌眼鏡，26平成交177萬(wàn)，跌幅高達(dá)56％。

龍悅居也不逞多讓，62平兩房最新的掛牌價(jià)僅388萬(wàn)，相比高峰期的720萬(wàn)跌幅46%。

此外，還有熱盤(pán)華潤(rùn)城，如今的二手成交價(jià)也跌倒指導(dǎo)價(jià)，屬實(shí)跌破眼鏡……

三、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)才有購(gòu)買力

總得來(lái)說(shuō)，2022年深圳樓市雖然整體疲軟，但依然有部分新盤(pán)取得了不錯(cuò)的成績(jī)。

這些樓盤(pán)基本都有兩點(diǎn)共性：倒掛優(yōu)勢(shì)、優(yōu)質(zhì)地段。

例如，6個(gè)日光盤(pán)，盡管從剛需到改善都有，但全部都在深圳核心板塊&熱點(diǎn)板塊，有區(qū)位概念的加持。

再比如福田的海德園，盡管均價(jià)去到12.6萬(wàn)/㎡，但周邊萬(wàn)科臻山悅等二手房的實(shí)際成交價(jià)格均突破15萬(wàn)／㎡，整體掛牌價(jià)在17萬(wàn)-20萬(wàn)／㎡之間，其倒掛空間之大，也讓市場(chǎng)依舊為其買單，推動(dòng)日光……