宋?丁

開春以來，全國整體經(jīng)濟(jì)形勢快速拉升，積極姿態(tài)非常明顯。深圳經(jīng)濟(jì)同樣呈現(xiàn)良好的啟動局面，如果不出意外，預(yù)計今年的經(jīng)濟(jì)會有相當(dāng)不錯的走勢和結(jié)果。在這種背景下，深圳房地產(chǎn)能否借勢一掃近兩年來的相對低迷，由穩(wěn)步回暖走向正常？未來大的趨勢又會如何？我今天想就這些問題從四個方面展開做一點分析。

一、當(dāng)前深圳樓市的整體走勢及供需動向

(資料圖片僅供參考)

1、在經(jīng)歷了最近兩年疫情干擾、政策調(diào)控及整體經(jīng)濟(jì)低潮波動的影響而呈現(xiàn)的低迷格局后，深圳樓市在春節(jié)后開始出現(xiàn)節(jié)奏感突出的回暖跡象，主要表現(xiàn)是，長期偏冷的樓市氛圍整體開始趨向活躍，一二手房市場的客戶看房量及成交量均有放大；一些新房樓盤營銷活動再次啟動，部分二手房業(yè)主開始撤盤或反價，部分房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)開始重新招聘工作人員，充實網(wǎng)點，以應(yīng)對近期快速增加的看房買房客戶。

2、二手房成交量上升明顯。2022年深圳二手住宅成交約2.17萬套，遠(yuǎn)低于北上廣的14.24萬套、14.67萬套和8.27萬套，月均成交僅1808套，創(chuàng)下2007年以來16年的新低，同比2021年下滑46.68%。但春節(jié)后成交量突發(fā)性增長，第一周的1月30日-2月5日成交560套，環(huán)比增長率為214.6%，第二周的2月6日-2月12日，深圳的二手房成交784套，環(huán)比增長率為40.0%。

3、在“保交樓”推動下，節(jié)后新房市場的活躍度開始提升，樓盤營銷活動增加，但基本表現(xiàn)是冷暖相間，一些熱點樓盤取消折扣甚至提價，而部分成交不暢的樓盤則加大折扣等促銷活動。有樓盤開盤當(dāng)天去化率達(dá)到將近40%的較好記錄。

4、從宅地和住房供應(yīng)情況看，深圳在連續(xù)三年大幅增加宅地供應(yīng)的基礎(chǔ)上，今年繼續(xù)保持足量宅地供應(yīng)，計劃供應(yīng)居住用地3.3平方公里，新開工住房面積1300萬平方米，完成保障性住房投資400億元以上，建設(shè)籌集保障性住房18.5萬套（間），供應(yīng)分配6.5萬套（間）。其中，加大保障性租賃住房建設(shè)力度，新開工建設(shè)60個項目，建設(shè)籌集16萬套（間）。完成100個老舊小區(qū)改造。

5、目前深圳有300多個在售新盤，2月份以后還將新增幾十個，整體房源充足。去年11月，深圳二手房掛牌量突破10萬套，預(yù)計隨著樓市回暖和反價增加，撤盤現(xiàn)象也將有所增加，但據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計，春節(jié)后二手房有效在售房源仍保持在36595套的寬松水平。

6、房價方面，在近兩年的樓市低迷通道里，深圳一二手房價都出現(xiàn)較大波動，部分偏差地段或老舊類小區(qū)的部分房源房價出現(xiàn)20%、30%、40%的跌幅，個別房源價格甚至腰斬。但從整體看，近期均價仍然維持偏高價位，一手房價大約在6.1萬以上，二手房價則在7萬以上，反映了深圳房價具有較強(qiáng)的抗跌性。

7、在今年疫情形勢大幅好轉(zhuǎn)、國家經(jīng)濟(jì)強(qiáng)力復(fù)興的大背景下，預(yù)計深圳房地產(chǎn)及樓市回暖向上的態(tài)勢將會持續(xù)，一二手房成交量均會有比較明顯的放大，房價將相應(yīng)有所上升，但市場和政策兩方面都會對房價保持適度敏感，一旦上升過快，管控力度可能會跟進(jìn)加強(qiáng)，力求保持深圳房地產(chǎn)和樓市的整體平穩(wěn)運行。

二、深圳房地產(chǎn)政策動向

1、鑒于深圳房地產(chǎn)和樓市具有比較強(qiáng)的投資投機(jī)屬性，政府對樓市的管控力度歷來比較強(qiáng)。近年來，出臺過很多調(diào)控政策，尤其以2020年7月15日推出的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（俗稱“715新政”）和2021年2月8日推出的《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制的通知》（簡稱“二手房參考價政策”）為重點，自推出以來，對深圳樓市產(chǎn)生了深遠(yuǎn)、重大的影響，至今這兩大政策并沒有實質(zhì)性調(diào)整或改變，因此對樓市的直接影響仍然明顯。

2、自2021年10月以來，全國范圍內(nèi)，國家層面、地方數(shù)百個城市對房地產(chǎn)和樓市的各類刺激性、鼓勵性政策投放高達(dá)1000多個，包括一二線城市都有不同的寬松政策投放，但深圳政策面的放松動向仍然微弱，相關(guān)松綁政策非常少。近期的關(guān)聯(lián)政策有兩個，一個是二手房“帶押過戶”，另一個是“積分入戶”，但屬于邊緣類政策，而直接性、關(guān)鍵性的政策，例如入戶三年才能買房、二手房參考價、認(rèn)房又認(rèn)貸、限售5年等，目前政策仍未松動，我的判斷，部分政策做適度調(diào)整的可能性不能說不存在，但年內(nèi)大面積松動的可能性很小。

3、對深圳樓市影響甚大的二手房參考價政策已經(jīng)連續(xù)兩年沒有進(jìn)行調(diào)整。2022年3月網(wǎng)上曾傳說政府將上調(diào)3-5%的參考價，后證明消息不實。近期網(wǎng)上又傳政府部門針對相關(guān)問題有官方回復(fù)，表示“內(nèi)部已根據(jù)市場形勢對參考價做了一版方案，但調(diào)整時間還沒有定下來，是否發(fā)布也不一定。”二手房市場還對此出現(xiàn)一些積極成交的動向。但我判斷這次的消息仍然難以核實落地。

4、在今年1月29日召開的深圳市高質(zhì)量發(fā)展大會上，深圳市住建局負(fù)責(zé)人表示，將全力發(fā)力房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的兩大產(chǎn)業(yè)，為全市經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量增長做出巨大貢獻(xiàn)。對此政策面的積極表述，市場上有人對此解讀為政策將刺激樓市上揚，房價將反彈。我認(rèn)為這種解讀是片面的。我的判斷是，政府表態(tài)讓房地產(chǎn)做出巨大貢獻(xiàn)，主要體現(xiàn)在大量增加宅地供應(yīng)，大量安排保障性住房籌集建設(shè)，積極支持房企努力完成“保交樓”任務(wù)，鼓勵銀行與貸款房企和市民之間通過多種策略積極化解債務(wù)風(fēng)險，確保不讓房地產(chǎn)負(fù)面問題拖累全市經(jīng)濟(jì)增長大局，更有利有效推進(jìn)城市更新和土地整備工作，為深圳房地產(chǎn)良性發(fā)展做好基礎(chǔ)工作，等等。

而涉及樓市的相關(guān)政策基本上不會出現(xiàn)較大放松性改變，維持現(xiàn)有政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性是大概率，但根據(jù)形勢需要，對部分具體政策做出一定的調(diào)整或修正，這種可能性是存在的，但任何政策調(diào)整的大前提是，保持房地產(chǎn)和樓市的穩(wěn)定運行，不能想當(dāng)然地認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)形勢在明顯活躍起來，樓市政策也一定會大尺度放松，因為，現(xiàn)在是因城施策，深圳的特殊性決定了這種動向的可能性比較低。

三、深圳房地產(chǎn)的主要特征

1、觀察深圳房地產(chǎn)，不能直接以全國房地產(chǎn)格局類比，甚至與北上廣都不能直接比，因為深圳房地產(chǎn)具有顯著的差異化特征，這導(dǎo)致深圳房地產(chǎn)和樓市的運行和走向常常與其他城市存在很大不同。

2、深圳是全國乃至全球目前最大的移民城市，全市1800萬常住人口，其中戶籍僅550萬，其他1250萬都是居住證人口，此外，還有幾百萬流動人口，這決定了深圳的住房需求在有效人口基數(shù)方面具有非常大的波動性和不確定性。

3、深圳大約1100萬套住房中，紅本商品住房大約僅200萬套，其他為保障性住房、公寓、園區(qū)宿舍、城中村農(nóng)民房、違建房等，1800萬常住人口中，真正擁有自有紅本商品住房的人口大約為500多萬人，占比為30%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國內(nèi)所有一二線城市。這意味著深圳的剛需住房潛力非常大，這與全國大多數(shù)城市較高住房擁有率背景下可能出現(xiàn)的住房過剩和去化困難形成明顯差異。

4、深圳改革開放40多年來，建成的住宅物業(yè)總面積將近9億多平方米，其中違建房占比高達(dá)將近一半，是全國違建房面積最大的城市。這意味著，深圳的舊改和城市更新的任務(wù)非常艱巨，拆遷、整頓的壓力巨大，補(bǔ)償賠償費以及相應(yīng)的舊改成本居高不下，助推房價高企。

5、深圳是四大一線城市中土地面積最小的城市，僅為上海的1/3、廣州的近1/4，北京的1/8，但深圳人口數(shù)量接近北上廣。近年來，深圳城市容積率不斷提升，住宅樓的層高已經(jīng)由普高32層提升到部分45層，又再向最高60-70層推進(jìn)，居住舒適度在不斷下降。

6、深圳是內(nèi)地僅次于北京、上海的全國第三大金融中心城市，目前本外幣存款總額高達(dá)12萬億多，且仍在以較快速度增長。深圳不斷增長的貨幣存量中，有相當(dāng)比例通過信貸等渠道直接間接流入房地產(chǎn)和樓市，成為支撐樓市的基礎(chǔ)性金融杠桿。深圳的房貸杠桿率在全國是最高的，購房貸款占比高達(dá)98%以上，而家庭住房支出占比平均高達(dá)70%以上。

7、深圳房價高，有一定的泡沫成分，但主要還是經(jīng)濟(jì)實力的支撐。深圳經(jīng)濟(jì)在2022年取得了3.3%的GDP增幅，遠(yuǎn)高于廣州的1%、北京的0.7%和上海的-0.2%，人均GDP3萬美元。但深圳居民的收入水平差距偏大，普通市民收入偏低，導(dǎo)致房價收入比偏大，房價上升快，會直接降低多數(shù)人的買房能力。以上所述的深圳經(jīng)濟(jì)的特殊性決定了：在經(jīng)濟(jì)整體形勢相對穩(wěn)定、健康、良性發(fā)展的背景下，樓市管控政策出現(xiàn)大尺度放松的機(jī)率不大。

四、深圳房地產(chǎn)基本形勢及大趨勢

1、針對深圳住房長期失衡的基本形勢，深圳市近年來已經(jīng)顯著加大了宅地供應(yīng)，全力糾偏“人地錯配”格局，預(yù)計未來十年都將是住房供應(yīng)的“大年”，深圳房地產(chǎn)和樓市基于市場現(xiàn)實，將長期保持穩(wěn)健活躍的增長態(tài)勢。

2、由于深圳無房人口基數(shù)較大，資金量充裕，樓市活躍度容易激活，炒房現(xiàn)象出現(xiàn)的機(jī)率偏高，因此管控政策的剛性存在和大面積存在將是一種常態(tài)。政策的改變可能隨著市場的變化而自動變化，例如，二手房參考價政策，在推進(jìn)兩年時間里，東部、中部以及西部局部地區(qū)的不少樓盤，其掛牌價和實際成交價已經(jīng)和參考價并軌，甚至低于參考價，這意味著二手房參考價在這些片區(qū)事實上已經(jīng)自動失去指導(dǎo)性，或者說政策的執(zhí)行事實上已經(jīng)自動消失了，這客觀反映了政策的初衷；而那些一二手房價仍然倒掛的片區(qū)，這項政策大概率將繼續(xù)有效執(zhí)行。很難想象政策面會對這些重點片區(qū)推出政策放松的舉措。

3、深圳自2018年推出二次房改方案后，房地產(chǎn)發(fā)展的基本邏輯已經(jīng)發(fā)生重大改變，政府保障性住房占比大幅提升，達(dá)到60%，近期又導(dǎo)入全國性的共有產(chǎn)權(quán)住房制度，未來深圳保障性住房將由封閉性運營的共有產(chǎn)權(quán)住房體系和公共類租賃住房體系形成，未來深圳的住房將形成保障性住房為主、商品住房為輔的基本格局，其目標(biāo)是多主體供給、多渠道保障全體市民安居樂居。

4、盡管未來深圳房地產(chǎn)發(fā)展和住房供應(yīng)空間仍然很大，但是，深圳經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)戰(zhàn)略已經(jīng)確立為科創(chuàng)立市、文化立市，未來科技創(chuàng)新制造業(yè)以及相應(yīng)的高端服務(wù)業(yè)將成為城市經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)軍性、先鋒性支柱產(chǎn)業(yè)，而房地產(chǎn)將蛻變?yōu)槌鞘薪?jīng)濟(jì)的民生性、基礎(chǔ)性支柱產(chǎn)業(yè)，土地財政在政府財政收入中的占比保持在20%以下甚至更低，為全國一二線城市中最低，更多的財政收入將持續(xù)依賴產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，而不是土地財政，這將在深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展中為房地產(chǎn)確立更加合理的、健康的產(chǎn)業(yè)地位。

5、深圳在積極應(yīng)對可能在不久落地的房地產(chǎn)稅試點工作。從某種意義上說，已經(jīng)“空轉(zhuǎn)”了十多年的房地產(chǎn)稅，到了今天，完全可以也應(yīng)該盡快落地了，真正落地后，才會有效化解市場上廣泛存在的誤解和疑慮，這應(yīng)該成為國家政策投放的基礎(chǔ)考量。如果國家選擇在深圳試點，深圳就大大方方推進(jìn)，因為這不僅體現(xiàn)了國家對深圳的信任和深圳的責(zé)任，而且對全國的稅制改革以及房地產(chǎn)的穩(wěn)定健康發(fā)展都是一次積極正面的探路歷程。

6、中國經(jīng)濟(jì)正面臨重大的轉(zhuǎn)型升級，與之相應(yīng)，中國房地產(chǎn)也面臨重大改革。深圳房地產(chǎn)正在按照國家戰(zhàn)略布局，積極探索新的發(fā)展模式，包括：堅持房住不炒方針、高質(zhì)量發(fā)展、保障性住房為主商品住房為輔、多主體供給、多渠道保障、租購并舉、依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展、深度發(fā)掘存量市場、合理管理和提升物業(yè)資產(chǎn)價值，等等。相信深圳房地產(chǎn)將在全國繼續(xù)扮演先鋒角色，為全國房地產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展做出有益的貢獻(xiàn)。