“一天爆賣28億！”2023年開年，福田就因某盤熱銷，強(qiáng)勢(shì)刷了一波存在感。

其實(shí)過去兩年，福田樓市一直處于尷尬的位置。

新盤質(zhì)量參差不齊，既有深業(yè)中城、海德園的接連日光，也有“史上最慘”僅8批客認(rèn)籌的富通上舍。

(資料圖片)

二手更是分化嚴(yán)重，一邊是一年成交137套的僑香村；另一邊是八卦嶺等單一屬性的老破小撐不住降價(jià)成交，隔段時(shí)間就要被拎出來嘲諷一番。

但在老深圳人的心中，福田作為深圳的行政、文化、商務(wù)中心，其地位和份量不同于后起之秀的南山、寶安。一直是公認(rèn)的黃金地段，匯集了全市頂級(jí)資源，因此其住宅也一直備受市場(chǎng)關(guān)注。

問題來了，2023年福田買房到底該怎么選？

近日，菲菲樓市踩盤團(tuán)暴走了福田中心、大金沙、香蜜湖等熱門樓盤，給大家總結(jié)了2023年福田新盤和二手房的買房邏輯！

（如果想加入我們每周三踩盤活動(dòng)，可后臺(tái)留言或者添加“ffls99999”進(jìn)行詳情了解~）

一、福田中心區(qū)

福田中心區(qū)，地段配套價(jià)值無需多說。

星河國際、中海華庭、城中雅苑、發(fā)展興苑四大神盤，樓齡高的都達(dá)20年以上了。

但從近期的成交數(shù)據(jù)看，這些樓盤在市面上的競(jìng)爭(zhēng)力依然堅(jiān)挺。

近期部分成交價(jià)格

從實(shí)地踩盤看，除了地段和配套加持，這些二手小區(qū)管理維護(hù)水平也很高，因此小區(qū)“老”而“不舊”，產(chǎn)品依然保持著較好的狀態(tài)。

新房方面，今年有崗廈匯花園及佳園。

崗廈匯花園，傳聞入市的其實(shí)是回遷房部分，沒有可售商品房。目前樓體施工建設(shè)中，主體已出地面20+層。

佳兆業(yè)佳園

最新進(jìn)展：主體基本落成，均價(jià)10.3萬/㎡，僅有129/138㎡兩種面積段，共有143套房源。

周邊配套：

交通：項(xiàng)目距離地鐵1/3號(hào)線購物公園站C口約600米。

教育：福田區(qū)石廈學(xué)校初中部以及福田區(qū)福新小學(xué)。（以當(dāng)年官宣消息為準(zhǔn)）

點(diǎn)評(píng)：除了地段配套不錯(cuò)，整體的戶型設(shè)計(jì)一般，且開發(fā)商尚有風(fēng)險(xiǎn)隱患。追求安全性的朋友，可以再等等看后續(xù)開發(fā)情況。

二、香蜜湖

提到福田，首先想到的就是“天花板”香蜜湖，這里是深圳最早一批有錢人聚集地。

像香蜜湖一號(hào)、水榭花都、中旅國際公館、翠?；▓@ 、香域中央、熙園等頂級(jí)豪宅就匯集在此。

在樓市最為動(dòng)蕩的兩年，香蜜湖的頂豪成交價(jià)格大多較為堅(jiān)挺，這也驗(yàn)證了核心地段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的強(qiáng)抗跌性。

由于地處福田中心，但又兼具稀缺的生態(tài)自然資源，再加上金融創(chuàng)新服務(wù)中心舊改的利好推動(dòng)，以及教育、交通、公園等頂級(jí)配套加持，一直熱度不減。

但今年，香蜜湖未有新盤供應(yīng)，不過與國際交流中心一路之隔的新世界香蜜四季家園即將上新，將供應(yīng)923套房源。

新世界香蜜四季家園

最新進(jìn)展：原華泰舊改項(xiàng)目，施工建設(shè)打地基中。預(yù)計(jì)供應(yīng)932套，6棟住宅+2棟公寓，預(yù)計(jì)11-12萬/平。

周邊配套：

交通：近1號(hào)線香蜜湖站、9號(hào)線香梅站，是雙地鐵口物業(yè)。

教育：除自帶一所幼兒園外，周邊有荔園外國語小學(xué)（深南校區(qū)）、在建的人民小學(xué)。（具體入學(xué)已當(dāng)年區(qū)教育劃分為準(zhǔn)）

商業(yè)：自身也帶5萬平商業(yè)。大型商業(yè)需要到車公廟、購物公園、會(huì)展中心等，搭乘地鐵僅一站即可到達(dá)。

點(diǎn)評(píng)：雖屬于景田片區(qū)，但與香蜜湖金融街僅有一路之隔，距離福田規(guī)劃中的太古里也較近，未來可共享臨近高端圈的利好。

不足之處是有部分回遷和公寓業(yè)態(tài)，未來居住氛圍估計(jì)一般，容積率也偏高。

三、安托山

香蜜湖近來少有新房供應(yīng)，也因此帶動(dòng)了共享其資源設(shè)施的安托山的興起。

像安托山的海德園、萬科瑧山府、深鐵懿府等，都是近年熱度較高、且綜合素質(zhì)還不錯(cuò)的新盤。

新房方面，今年據(jù)傳海德園A區(qū)、南天電力城市更新即將入市。

海德園A區(qū)

最新進(jìn)展：處于裝修外立面階段，據(jù)傳大概率會(huì)現(xiàn)樓發(fā)售。

A區(qū)還有約371套房源，建面約89-160平戶型，其中89㎡有215套，參考一期12.6萬/平。

周邊配套：

交通：距離地鐵2號(hào)線/7號(hào)線安托山站約300米，同時(shí)近北環(huán)大道及京港澳高速。

商業(yè)：自帶7500㎡商業(yè)，3公里范圍內(nèi)萬科里、印力中心、東海繽紛天地、華僑城購物廣場(chǎng)等購物中心。

學(xué)校：臨近紅嶺實(shí)驗(yàn)小學(xué)和高級(jí)中學(xué)初中部，同時(shí)在建紅嶺外國語小學(xué)。（以當(dāng)年官宣消息為準(zhǔn)）

點(diǎn)評(píng)：海德園之所以備受關(guān)注，頻頻日光，主要是因?yàn)椤皟r(jià)差大+教育資源好+地段配套好”。

而且此次A區(qū)將推的89平戶型，預(yù)計(jì)將是買入安托山最低門檻。不足之處就是被詬病許久的噪音影響。

南天電力城市更新

最新進(jìn)展：尚處于平整地塊階段，預(yù)計(jì)12-13萬/平。

點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目未入市先火，被人調(diào)侃為海德園Pro版，在配套設(shè)施大致共享的基礎(chǔ)上，位置上離北環(huán)大道更遠(yuǎn)，噪音也減弱不少。

不同于香蜜湖，安托山的熱度與爭(zhēng)議是并存的。

菲菲樓市創(chuàng)始人-菲菲老師認(rèn)為，判斷一個(gè)片區(qū)有無前景，可參照香蜜湖、華僑城。一個(gè)樓盤的好壞不能代表一個(gè)片區(qū)，但如果片區(qū)多個(gè)樓盤都能成氣候，那這個(gè)片區(qū)更容易形成集群效應(yīng)，也更能經(jīng)得起市場(chǎng)考驗(yàn)。

而僑香村，正是被香蜜湖和安托山帶飛的典型代表。

據(jù)樂有家統(tǒng)計(jì)，僑香村位居2022年全市二手成交榜首，共計(jì)成交了137套。而2023年1月?lián)饕渤山涣?0多套。

在豪宅林立的片區(qū)中，僑香村因?yàn)槠洹辟J款優(yōu)勢(shì)+地段學(xué)區(qū)+價(jià)格洼地“備受市場(chǎng)青睞。

四、大金沙片區(qū)

目前，片區(qū)由金地、京基、中洲和綠景四個(gè)實(shí)力企業(yè)在聯(lián)合推進(jìn)城市更新，多個(gè)舊改項(xiàng)目正在大拆大建。

在當(dāng)前大力發(fā)展的情況下，大金沙的未來是有機(jī)會(huì)像紅樹西岸等樓盤價(jià)值點(diǎn)一樣翻一番的。

按照市場(chǎng)周期來看，大部分樓盤會(huì)在6-8年時(shí)間迎來高光時(shí)刻，但置業(yè)大金沙片區(qū)可能要做好十年的心理準(zhǔn)備。

中州灣迎海

最新進(jìn)展：二期已開盤，單價(jià)6.6萬起步，共推房源415套。

據(jù)開發(fā)商喜報(bào)攬金28億，開盤銷售160套左右，去化約39%。

周邊配套：

交通：臨近地鐵7、9號(hào)線以及規(guī)劃中的22號(hào)線，自駕可走福田路、濱河大道，出行相對(duì)便捷。

教育：小學(xué)和中學(xué)均為紅嶺實(shí)驗(yàn)學(xué)校。（原上沙中小學(xué)，以當(dāng)年官宣消息為準(zhǔn)）

商業(yè)：一期項(xiàng)目自帶16萬㎡集中式購物中心，二期8萬㎡商業(yè)街。

點(diǎn)評(píng)：周邊的教育、地鐵、商業(yè)等配套，基本能滿足生活需求，且部分戶型還能遠(yuǎn)瞰紅樹林及海景。

不足之處是周邊尚分布建筑密度較大的農(nóng)民房，加上項(xiàng)目未來還有三四期工程要建，短時(shí)間內(nèi)整體面貌都相對(duì)較差……

不少會(huì)將迎海、佳園、九曜公館三個(gè)盤進(jìn)行對(duì)比。從個(gè)人出發(fā)，首選迎海，次選九曜公館，第三個(gè)才會(huì)選擇佳園。

如果從租金回報(bào)率看，佳園靠近福田CBD，整體租金會(huì)高一點(diǎn)。像同片區(qū)的中海華庭、星河國際的租金都是很可觀的。但如果考慮出手的話，就不一定了，要看后續(xù)物業(yè)的情況。

金地環(huán)灣城

最新進(jìn)展：03地塊出地面約5層，01、02地塊打地基中，住宅預(yù)計(jì)6月入市。

125、188-270平3-4房，首批約850套（包含公寓），預(yù)計(jì)10-12萬/平。

點(diǎn)評(píng)：以大戶型為主，居住氛圍較為純粹，且部分朝南大戶型可以看紅樹林生態(tài)公園景觀和海景，但美中不足的是部分戶型會(huì)看到城中村。

綠景尚悅府

最新進(jìn)展：施工建設(shè)打地基中。

990套房源，其中商品房住宅85套，回遷房住宅905套，預(yù)計(jì)10-11萬/平。

點(diǎn)評(píng)：配套齊全，除了自帶的1.16萬平的商業(yè)之外，周邊還有綠景zoll佐阾的大型商業(yè)。

而且南側(cè)的景觀和生態(tài)環(huán)境較好，有永久無遮擋的海景；但項(xiàng)目周邊有大量農(nóng)民房，東北面觀感較差。

五、總結(jié)

其實(shí)從近幾年樓市動(dòng)蕩期看，福田大部分房源成交價(jià)還是比較穩(wěn)。但也有部分老破大、單一屬性、又獨(dú)座小區(qū)沒形成集群的樓盤跌得比較厲害。

我們可以看到，這類分化主要來源于產(chǎn)品力、地段、還有教育資源這三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，所以買房更要遵循邏輯去挑選合適的產(chǎn)品。

福田的上下限都很高，既有頂豪天花板的香蜜湖、新貴聚集地的安托山、也有梅林、蓮花北等剛需首選地。

大金沙是比較看好的，但片區(qū)各項(xiàng)利好兌現(xiàn)的等待周期要十年以上。如果沒有長(zhǎng)期規(guī)劃的朋友，可以及時(shí)放棄。

至于百花、八卦嶺、華強(qiáng)北這一帶，謹(jǐn)慎入手單一屬性、僅依賴教育資源的房源，大概率會(huì)站崗。

總的來說，所有房子只有經(jīng)得起周期的考驗(yàn)，它才是真正有價(jià)值的好房子。

（文章篇幅有限，如果對(duì)福田的買房邏輯有更多疑問，可以掃碼下方二維碼，作進(jìn)一步了解溝通）