7月27日，標(biāo)普確認(rèn)長實集團(tuán)（01113.HK)的“A”長期發(fā)行人信用評級，以及該公司未償還的高級無抵押票據(jù)的“A”長期發(fā)行評級。

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展望穩(wěn)定反映了標(biāo)普的預(yù)期，即長實集團(tuán)將在未來12-24個月內(nèi)保持其管理良好的資本結(jié)構(gòu)、穩(wěn)健的財務(wù)管理和穩(wěn)定的非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，以維持目前的評級。

長實集團(tuán)總部位于香港特區(qū)并專注于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，該公司在2022年處置了主要資產(chǎn)，包括其飛機租賃業(yè)務(wù)和5 Broadgate(英國的一家商業(yè)地產(chǎn))。400億港元的總收益幫助該公司建立了足夠的財務(wù)緩沖，以抵御未來12-24個月香港特區(qū)和中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場的潛在逆境。

2022年，長實集團(tuán)使用了部分銷售收益和運營現(xiàn)金流來減少債務(wù)。因此，該公司調(diào)整后的債務(wù)在年內(nèi)下降了60%。

公司可能會在投資和擴(kuò)張方面保持審慎。標(biāo)普的基本假設(shè)是，由于房地產(chǎn)開發(fā)的貢獻(xiàn)較低，公司的財務(wù)杠桿(以債務(wù)與EBITDA之比衡量)將適度增加。到2023年底，這一比率可能會從2022年的約1.5倍增加到約2.2倍，仍低于標(biāo)普3.5倍的評級下調(diào)觸發(fā)閾值。這是該公司可能以48億港元收購Civitas Social Housing PLC的因素之一，Civitas Social Housing PLC是一家在英國上市的社會住房投資信托基金。

由于房地產(chǎn)貢獻(xiàn)較低，公司調(diào)整后的EBITDA可能在2023年下降25%-30%。標(biāo)普預(yù)測，由于交付的項目減少，2023年房地產(chǎn)開發(fā)收入將下降10%-15%。到2022年底，長實集團(tuán)的物業(yè)銷售合同(未確認(rèn))為149億港元，而房地產(chǎn)開發(fā)收入為258億港元。

標(biāo)普相信，2023年香港特區(qū)合同銷售額的主要貢獻(xiàn)將來源于#LYOS和El Futuro項目的剩余單位，并得益于該公司黃竹坑站和油塘項目的預(yù)售啟動。再加上國內(nèi)潛在銷售額更高，該公司2023年的總合同銷售額可能會從2022年的130億港元提高到200-250億港元。

得益于基礎(chǔ)設(shè)施和酒吧運營的穩(wěn)健現(xiàn)金流入，公司經(jīng)調(diào)整的債務(wù)可能會穩(wěn)定在330億-360億港元。標(biāo)普相信，隨著銷售量逐漸恢復(fù)到防控前水平，疊加價格上浮，2023年來自酒吧運營的收入貢獻(xiàn)將增加10%，達(dá)到230億港元。在標(biāo)普看來，該公司的基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)資產(chǎn)將具有彈性，并提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

穩(wěn)定的評級展望反映了標(biāo)普的預(yù)期，即在非房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)彈性現(xiàn)金流的支持下，長實集團(tuán)將在2023年保持穩(wěn)定的杠桿。標(biāo)普預(yù)計，該公司在收購方面將保持謹(jǐn)慎，并在未來12-24個月內(nèi)實現(xiàn)運營現(xiàn)金流穩(wěn)定。

評級下調(diào)情景

如果長實集團(tuán)的投資意愿明顯比標(biāo)普預(yù)期的更激進(jìn)或風(fēng)險更大，或者如果該公司遭遇嚴(yán)重的房地產(chǎn)市場低迷，對其業(yè)務(wù)運營造成重大損害，標(biāo)普可能會下調(diào)其評級?？赡荏w現(xiàn)在：債務(wù)與EBITDA之比超過3.5倍和EBITDA利息覆蓋率在較長一段時間內(nèi)大幅降至10倍以下。

評級上調(diào)情景

如果長實集團(tuán)承諾降低投資意愿，使該公司的債務(wù)與EBITDA之比持續(xù)低于1.5倍，標(biāo)普可能會上調(diào)其評級。

ESG信用指標(biāo)：E-3、S-2、G-1