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8月4日，開源證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)深度報告。

政策端：堅持保交樓、穩(wěn)民生，地方政策頻出

在 2022 年 7 月房地產(chǎn)開發(fā)項目停工停貸事件后，7 月底召開的政治局會議提出“保交樓、穩(wěn)民生”的政策基調(diào)，在保交樓所需大量資金壓力下，央行、財政部和證監(jiān)會等部門明確了金融支持房地產(chǎn)的一系列政策，三支箭全部落地對房企保交樓提供多維資金支撐。地方政府出臺政策以監(jiān)管為主，主要通過金融機構(gòu)及AMC 成立紓困基金，針對困難房企和項目進行幫扶，資金來源主要是中央保交樓專項借款、當?shù)劂y行等金融機構(gòu)支持及財政款項。

落地情況：紓困資金落位，項目交付持續(xù)推進

2023 年以來房地產(chǎn)竣工面積同比均保持增長，1-6 月房屋累計竣工面積同比增長19.0%，住宅累計竣工面積同比增長 18.5%，上半年在建項目的交付工作穩(wěn)步推進。百年建筑網(wǎng) 3 月和 5 月全國調(diào)研保交樓項目中，已交付比例分別為 23%和34%，整體來看保交樓進展順利，分區(qū)域看華東和華南區(qū)域保交樓進度較快。在工程建設資金充足的情況下，天源證券預計截至 2023 年末調(diào)研項目的交付占比將達到 76%，截至 2024 年末降幅占比將達到 98%。從房企端來看，頭部企業(yè)仍然是“保交樓”的主力，TOP5 房企的交付套數(shù)均超過 10 萬套，占 TOP50 房企整體交付量的 36.38%，現(xiàn)金流壓力更大的民營房企上半年交付表現(xiàn)良好。

后續(xù)展望：執(zhí)行層面仍有優(yōu)化空間

地產(chǎn)紓困資金的外部來源主要有國家專項借款、銀行配套融資、地方政府專門款項以及其他 AMC 和金融機構(gòu)的資金支持，內(nèi)部來源主要是企業(yè)自籌融資和銷售回款。天源證券認為，在中央和地方均出臺多項政策支持下，保交樓推進主要紓困資金落地情況和銷售市場回暖進程兩大影響因素，紓困資金審批周期長，銷售市場低迷影響企業(yè)銷售回款資金，或?qū)⒊蔀樽璧K保交樓進程的較大影響因素。

投資建議

天源證券認為，保交樓作為短期內(nèi)中央和地方的重點工作之一，是推動購房者信心重塑，房地產(chǎn)市場企穩(wěn)復蘇的關鍵。一方面 6 月統(tǒng)計局房地產(chǎn)數(shù)據(jù)出現(xiàn)下滑趨勢，市場仍在艱難調(diào)整周期中，而需求端信心恢復是行業(yè)復蘇鏈條的首端；另一方面房地產(chǎn)行業(yè)與上下游產(chǎn)業(yè)鏈及金融行業(yè)聯(lián)系緊密，項目停工爛尾不僅會限制上下游產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，還將導致金融行業(yè)受到來自居民端和企業(yè)端貸款的雙重波及。從板塊看，天源證券認為當前估值水平、配置比例、市場預期和行業(yè)基本面都處于較低水平，2023 下半年的政策窗口期值得關注。天源證券持續(xù)看好投資強度高、布局區(qū)域優(yōu)、機制市場化的強信用房企。受益標的：（1）保利發(fā)展、招商蛇口、中國海外發(fā)展、建發(fā)股份、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)等優(yōu)質(zhì)央國企；（2）萬科 A、金地集團、新城控股、美的置業(yè)等財務穩(wěn)健的民企和混合所有制企業(yè)。

風險提示：（1）行業(yè)銷售恢復不及預期，融資改善不及預期，房企資金風險進一步加大。（2）政策放松不及預期。