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深圳的住宅調(diào)規(guī)依然幅度很大，也調(diào)出了不少的寶藏地塊，娟子大概梳理了下，今年產(chǎn)業(yè)、商業(yè)用地調(diào)成住宅用地有近40宗：

1、大運(yùn)新城南片工調(diào)住，新增15宗宅地，建面約212萬平

(資料圖片)

8月14日，龍崗龍城街道嶂背社區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目實(shí)施方案及土地整備規(guī)劃（草案）對外進(jìn)行公示。

此項(xiàng)目位于龍城街道嶂背社區(qū)，屬于大運(yùn)新城南擴(kuò)片區(qū)，北側(cè)鄰軌道14號線嶂背站。

項(xiàng)目由原有的多塊工業(yè)用地+3宗四類居住用地，調(diào)整出15塊宅地，也就是說，從以前本想建工業(yè)區(qū)，這次大手筆全調(diào)成了宅地，一次性這么大規(guī)模的調(diào)規(guī)，這也是繼前海調(diào)宅地后首次。

此項(xiàng)目總用地面積419772.1平方米，規(guī)劃總?cè)莘e2603192平方米（此次調(diào)規(guī)后單宅地就有212萬平）。配套7所幼兒園、兩所72班及一所45班九年一貫制學(xué)校；商業(yè)建筑面積超22萬平；規(guī)劃文體設(shè)施用地12847.4平方米，以及綠地公園22萬平。從規(guī)劃可以看出，一個(gè)大的居住區(qū)躍然于紙上。

調(diào)整后的規(guī)劃

2、南山片區(qū)新增3宗小面積宅地

蛇口交通場站用地調(diào)為居住地

近日，《中國（廣東）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)深圳前海蛇口片區(qū)及大小南山周邊地區(qū)綜合規(guī)劃》局部地塊規(guī)劃調(diào)整的公示，擬規(guī)劃調(diào)整涉及《自貿(mào)區(qū)規(guī)劃》的03-01-08地塊。

03-01-08地塊用地面積為3975平方米，原規(guī)劃為交通場站用地，后調(diào)整為二類居住用地，容積率調(diào)整為“5.5”，配套設(shè)施“公交首末站”調(diào)整為“公交首末站。

此地塊隔壁03-01-07地塊也同為二類居住用地。

南山片區(qū)，今年還涉及一宗小地塊調(diào)，[大學(xué)城地區(qū)]法定圖則07-15地塊拆分成兩個(gè)地塊，用地面積11667平方米，此次由商業(yè)調(diào)整出了3398平米的二類居住用地，容積率4.3。

3、前海多地塊規(guī)劃大調(diào)！新增10多塊居住用地

媽灣十四-十六單元一次調(diào)整10余宗宅地

4月27日，深圳市前海管理局發(fā)布《中國(廣東)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)深圳前海蛇口片區(qū)及大小南山周邊地區(qū)綜合規(guī)劃》開發(fā)單元十四、十五、十六局部調(diào)整的公示。

調(diào)整情況為開發(fā)單元十四主導(dǎo)功能由“以商業(yè)、藝術(shù)文化娛樂等功能為主”改為“以商業(yè)、藝術(shù)文化娛樂、商務(wù)公寓等功能為主”。

開發(fā)單元十五主導(dǎo)功能由“以商業(yè)、商務(wù)公寓、居住等功能為主”改為“以商業(yè)、居住、商務(wù)公寓等功能為主”。

開發(fā)單元十六主導(dǎo)功能由“以商業(yè)、商務(wù)公寓等功能為主”改為“以商業(yè)、居住、商務(wù)公寓等功能為主”。

此次調(diào)規(guī)后，新增十余宗宅地，目前這批宅地不知道什么時(shí)候會入市。

媽灣02、03街坊由商業(yè)、商務(wù)公寓調(diào)整為住宅+商業(yè)用地

2月18日《前海媽灣片區(qū)十五開發(fā)單元》02、03街坊規(guī)劃個(gè)案調(diào)整。

由原規(guī)劃的商業(yè)、商務(wù)公寓規(guī)劃用地性質(zhì)調(diào)整為商業(yè)用地、二類居住用地、教育設(shè)施用地及公園綠地。

街坊用地面積調(diào)整為95025㎡，容積率3.28。計(jì)容總建筑面積調(diào)整為311553㎡，全部為地上建筑面積，其中辦公建筑面積65031㎡、商務(wù)公寓建筑面積98000㎡、居住建筑面積111200㎡、商業(yè)建筑面積22522㎡、配套服務(wù)設(shè)施及市政設(shè)施建筑面積14800㎡。

調(diào)整后配套服務(wù)設(shè)施及市政設(shè)施包含36班九年一貫制學(xué)校（建筑面積以立項(xiàng)為準(zhǔn)）、18班幼兒園5800㎡、文化活動(dòng)室2000㎡、公交首末站積3700㎡、普惠性幼托園1000㎡等。

事實(shí)上，這已經(jīng)不是前海第一次第二次調(diào)規(guī)。

根據(jù)規(guī)劃，為構(gòu)建前海宜居宜業(yè)環(huán)境、營造片區(qū)持續(xù)活力和緩解區(qū)域交通壓力，規(guī)劃重點(diǎn)優(yōu)化前海片區(qū)的職住比例。調(diào)整后就業(yè)人口規(guī)模為52萬、居住人口規(guī)模增加至23萬，職住比優(yōu)化為2.3：1，職住平衡大幅優(yōu)化。

4、深灣超總迎22年來首宗地，新增約3.5萬平宅地

今年4月26日，[紅樹灣地區(qū)]法定圖則DY04單元、DY08單元規(guī)劃調(diào)整，原主導(dǎo)功能為“商業(yè)服務(wù)業(yè)用地”分別調(diào)整：

●DY04單元調(diào)整為“商業(yè)服務(wù)業(yè)用地+公共管理與服務(wù)設(shè)施用地”，一塊用地調(diào)整為“教育設(shè)施用地”，建設(shè)九年一貫制學(xué)校（不少于27班）”；

●?DY08單元調(diào)整為“商業(yè)服務(wù)業(yè)用地+二類居住用地”，該單元北部兩地塊調(diào)整為“二類居住用地”，用地面積分別為17388平方米、17222平，容積率均為6.0，兩塊地總建面約20.8萬平，另外宅地將配建9班幼兒園等配套。

這也是深灣超總片區(qū)近22年來首次有宅地供應(yīng)。此地塊后由中海競得，目前正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)明年會入市。

5、龍華大浪一塊23萬平地塊從工業(yè)線調(diào)出，調(diào)整為宅地、教育用地等

7月15日，《[大浪西南地區(qū)]法定圖則01-02、01-05地塊規(guī)劃調(diào)整，此次調(diào)出地塊位于大浪街道，用地面積232018平方米。根據(jù)《[大浪西南地區(qū)]法定圖則01-02、01-05地塊規(guī)劃調(diào)整方案》（公示版），擬規(guī)劃用地性質(zhì)為二類居住用地、教育設(shè)施用地、林地、供應(yīng)設(shè)施用地、道路用地。

調(diào)入地塊位于福城街道，用地面積480307平方米。根據(jù)《九龍山產(chǎn)業(yè)園區(qū)涉及法定圖則未覆蓋區(qū)域的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》，規(guī)劃用地性質(zhì)為普通工業(yè)用地、綠地、發(fā)展備用地、道路用地。

6、寶中商地調(diào)宅地

6月1日，寶中03-26地塊土地規(guī)劃調(diào)整，此次規(guī)劃原來的商業(yè)用地+二類居住用地調(diào)整為二類居住用地，用地面積15240平方米。

據(jù)法定圖則上顯示，項(xiàng)目位于寶安中心區(qū)，金科路與羅田路交匯處，鄰近寶安海韻學(xué)校與新安中學(xué)（集團(tuán)）（高中部），第5大道高發(fā)西岸花園等，位置非常不錯(cuò)。

03-26地塊此前為兩塊商業(yè)用地（03-26、03-27地塊），2022年5月兩塊地合并為新的03-26地塊，用地性質(zhì)變更為商業(yè)用地+二類居住用地（C1+R2）。此次又全調(diào)為住宅用地。

7、坪山新調(diào)增3塊二類居住用地，增加住宅建面23萬平

7月19日，深圳市規(guī)劃和自然資源局坪山管理局發(fā)布《[竹坑地區(qū)]法定圖則08-01、08-02等5個(gè)地塊規(guī)劃調(diào)整事宜》。

調(diào)整后，一宗商業(yè)用地+兩小宗公共交通用地和社會停車場庫用地，合并并調(diào)整為二類居住用地，用地面積29058平方米，容積率4.5，另外兩宗“現(xiàn)狀保留”的四類居住用地，調(diào)整為“規(guī)劃”的二類居住用地，用地面積分別為13917平方米、9805平方米，容積率分別為4.3、4.0。

這樣，坪山竹坑一口氣新增3塊可規(guī)劃的二類居住用地，增加住宅建面23萬平。

在今年之前，深圳也調(diào)出了一批非常好的地塊，如寶安目前將入市的越秀瑞樾府、北站的華潤超核項(xiàng)目都是商業(yè)調(diào)住宅的項(xiàng)目地。

另外，目前很多舊改將原規(guī)劃調(diào)成住宅的也非常多；可見，為解決居住問題，維護(hù)房價(jià)穩(wěn)定已經(jīng)是大方向，后續(xù)還會有不少工、商地變更為住宅，對于置業(yè)者來說，當(dāng)然是好事。

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