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8月30日，東吳證券發(fā)布珠江股份（600684）研報。

廣州國企剝離地產業(yè)務，輕裝上陣重新出發(fā)：珠江股份是廣州國有房地產開發(fā)企業(yè)，大股東是廣州珠江實業(yè)集團。公司于 2023 年 4 月 24日發(fā)布公告稱重組基本完成：作價 28.0 億元將所持有的房地產開發(fā)業(yè)務相關的資產負債置出，同時作價 7.8 億元置入廣州珠江城市管理服務集團股份有限公司（下稱“珠江城服”）100%股權。重組后公司主營業(yè)務將變更為物業(yè)管理與文體運營。

珠江城服外拓能力強，城市服務業(yè)態(tài)優(yōu)勢突出：截至 2022 年 8 月，珠江城服在管項目共計 366 個（住宅 141 個、公建 208 個、體育場館 17個），在管面積共計 2845 萬方。349 個住宅及公建項目中，第三方拓展項目占比近 75%，具備優(yōu)秀的市場外拓能力。城市服務方面：珠江城服是國內文體運營賽道龍頭企業(yè)，體育場館在管建面排名第一。目前已簽約體育場館共 20 個，管理資產達 200 億元。公司先發(fā)優(yōu)勢明顯，是國內目前少數成功運營保障過亞洲級、國家級、省市級大型賽事活動的專業(yè)公司之一。由于體育場館項目運營期平均在 15-17年，公司此塊業(yè)務現金流穩(wěn)定，可持續(xù)發(fā)展能力強。

珠江城服毛利率穩(wěn)定，業(yè)績承諾保障公司未來盈利：珠江城服 2022 年1-8 月兩大主營業(yè)務—物業(yè)管理和文體運營分別實現營收 6.5 億元和1.6 億元，毛利率分別為 17.3%和 44.8%，保持在行業(yè)較高水平。2023年 1 月 19 日，珠江股份和珠實集團簽署《業(yè)績補償協議》，承諾 2023-2025 年度，珠江城服的年度凈利潤分別不低于 6800 萬元、7400 萬元、7900 萬元，為珠江股份未來的業(yè)績釋放奠定基礎。

加強集團協同，乘城中村政策之風，業(yè)務擴張可期：作為公司大股東，珠實集團已成為廣州市屬全資國有大型城市運營綜合服務集團、廣州市最大國有住房租賃平臺和城市更新國有土地整備平臺及廣州市屬國企中唯一城市建設運營全產業(yè)鏈企業(yè)，旗下城市更新平臺廣州城市更新集團，三十多年來先后完成東風路等廣州市中心城區(qū)主干道沿線及周邊區(qū)域的征拆改造，開發(fā)多個安居小區(qū)和寫字樓宇；打造 46 萬平方米菠蘿山保障房項目。珠江股份重組后通過加強與珠實集團的協同，在本輪特大超大城市城中村改造中，有機會承接大量母公司及兄弟單位項目的物業(yè)服務，助力在管規(guī)模進一步擴張。

盈利預測與投資評級：東吳證券預計公司 2023-2025 年的歸母凈利潤分別為-0.64/0.82/0.95 億元，對應 EPS 為-0.07/0.10/0.11 元，對應市盈率為53.6/41.5/36.0 倍，首次覆蓋給予“買入”評級。

風險提示：市場化外拓規(guī)模不及預期；城中村改造政策落地不及預期；房地產市場景氣度超預期下行。