9月25日，國信證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)專題。

核心觀點(diǎn)

(資料圖片)

上海16區(qū)基礎(chǔ)劃分：市區(qū)7區(qū)（黃浦、靜安、徐匯、長寧、普陀、虹口、楊浦）基本全域在中心城區(qū)，近郊4區(qū)（浦東、寶山、閔行、嘉定）有部分區(qū)域在外環(huán)內(nèi)，遠(yuǎn)郊5區(qū)（松江、青浦、奉賢、金山、崇明）全域在外環(huán)外。

上海各區(qū)人口對(duì)比：從總量看，浦東常住人口近600萬，郊區(qū)人口數(shù)量普遍高于市區(qū)。從增量看，2016-2021年上海近半?yún)^(qū)域常住人口負(fù)增長，大部分增量人口流入郊區(qū)。考慮到各區(qū)面積差異巨大，市區(qū)人口密度遠(yuǎn)高于郊區(qū)，更為客觀。從結(jié)構(gòu)看，市區(qū)除黃浦外，常住人口大學(xué)及以上學(xué)歷占比均超40%，閔行、浦東緊隨其后（均有優(yōu)勢高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)虹吸高素質(zhì)人才），而崇明僅為13%。此外，市區(qū)戶籍人口占比普遍高于郊區(qū)（崇明除外）。

上海各區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)比：2022年浦東GDP1.6萬億元領(lǐng)跑，而崇明400億元排名最末。對(duì)比各區(qū)近5年和近10年GDP增速，均是嘉定最高、浦東前三，而崇明、楊浦、閔行始終倒數(shù)前三。從人均GDP看，黃浦遙居第一，市區(qū)除普陀外表現(xiàn)均明顯好于郊區(qū)，而寶山、崇明甚至低于全國平均水平?？紤]到公共財(cái)政收入水平更能體現(xiàn)區(qū)域投入社會(huì)保障和民生改善的資金實(shí)力，對(duì)比各區(qū)人均財(cái)政收入，黃浦、靜安優(yōu)勢明顯，而寶山、普陀、楊浦倒數(shù)前三。這與日常國信證券觀察到的各區(qū)城市界面觀感及樓市熱度情況也較為相符。

上海各區(qū)房地產(chǎn)市場對(duì)比：從量的角度，2022年各區(qū)域新房銷售面積與常住人口呈很明顯的正相關(guān)性，也與供應(yīng)量有關(guān)，郊區(qū)歷年住宅用地出讓量較大，而市區(qū)可供土地稀缺。但市區(qū)并不缺少需求，外環(huán)內(nèi)樓盤的平均認(rèn)籌率遠(yuǎn)高于郊區(qū)項(xiàng)目。從價(jià)的角度，2022年市區(qū)新房價(jià)格均超10萬元/㎡，近郊房價(jià)在5-7萬元/㎡區(qū)間，而奉賢、崇明、金山房價(jià)3萬元/㎡左右。除價(jià)格差異外，郊區(qū)有小戶型，而市區(qū)面積段基本100㎡起步，導(dǎo)致市區(qū)上車門檻均超千萬元，近郊套均總價(jià)500-900萬元，奉賢、崇明、金山250-400萬元。

上海圈層劃分：最直觀的圈層劃分是四條環(huán)線，由內(nèi)而外分別是內(nèi)中外郊環(huán)：

（1）內(nèi)環(huán)線全長48公里，內(nèi)環(huán)內(nèi)面積接近120平方公里，占全市面積約2%。

（2）中環(huán)線全長70公里，中環(huán)內(nèi)面積大約390平方公里，占全市面積約6%。

（3）外環(huán)線全長99公里，外環(huán)內(nèi)面積大約660平方公里，占全市面積約10%。

（4）郊環(huán)線全長189公里，郊環(huán)內(nèi)面積約3000平方公里，占全市面積約50%。

上海板塊規(guī)劃：上海主城區(qū)包括中心城（外環(huán)線內(nèi)）及周邊虹橋、川沙、寶山、閔行4個(gè)主城片區(qū)，規(guī)劃面積1161平方公里。在環(huán)線圈層的基礎(chǔ)上，上的重要板塊由內(nèi)向外輻射：城市主中心-城市副中心-地區(qū)中心-社區(qū)中心。城市主中心即中央活動(dòng)區(qū)（CAZ)，屬于城市第一層級(jí)，是上海重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，代表未來上海的主要形象，承擔(dān)全球城市核心功能。規(guī)劃范圍75平方公里，占全市總面積的1.2%。城市副中心則是由中央活動(dòng)區(qū)向周邊輻射的城市第二層級(jí)，主要包括9個(gè)主城副中心、5個(gè)新城中心以及2個(gè)核心鎮(zhèn)中心。

投資建議：上海各區(qū)人口、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場差異明顯，因區(qū)施策空間較大。但考慮到上海各區(qū)合理的發(fā)展規(guī)劃、新房總價(jià)上車門檻剛性約束以及整體較便捷的軌道交通，各板塊都擁有一定客群基礎(chǔ)，國信證券堅(jiān)定看好上海新房市場。個(gè)股端，建議關(guān)注重倉上海的房企，如保利發(fā)展、金地集團(tuán)、華發(fā)股份。

風(fēng)險(xiǎn)提示：上海房地產(chǎn)基本面超預(yù)期下行；房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件超預(yù)期沖擊。