今天，是國(guó)慶假期前的最后一個(gè)工作日。

站完最后的一班崗，能好好地休息一下了。我在外出調(diào)研返穗的高鐵上。近期，一直被開(kāi)會(huì)、討論、調(diào)研、分享等等包圍著。難得的空檔時(shí)間，整理一下思路，發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)形勢(shì)和問(wèn)題比我們想象的復(fù)雜的多，下面就把近期的思考和大家分享一下。

(相關(guān)資料圖)

01

先看三四線城市：

一是，有效購(gòu)買力在減少。突出的例子是，公積金貸款買房的客戶明顯減少了。這說(shuō)明，體制內(nèi)的人，要么已買了，或買了幾套了，沒(méi)買的人也買不起了。

這也是為什么近期提出要規(guī)劃建設(shè)保障性住房，給工薪階層供給成本價(jià)的保障性住房。

二是，按揭貸款買房的客戶明顯增加，一次性付款客戶明顯減少。這意味著，高收入購(gòu)房人群減少，買房需求“下沉”到普通群體，也就是還未被卷入到商品房市場(chǎng)的人群。

包括哪些？首先是鄉(xiāng)鎮(zhèn)村進(jìn)城人群，或?yàn)榻Y(jié)婚，或?yàn)樽优逃?；其次?strong>返鄉(xiāng)置業(yè)人群，或基于鄉(xiāng)土情節(jié)，或?yàn)槲磥?lái)的退路著想，或無(wú)論怎么樣，都無(wú)法在就業(yè)地城市（往往是一二線城市）買得起房。

三是，商品房增量市場(chǎng)急劇萎縮。三四線城市的體量就那么大，這幾年類似碧桂園這種外來(lái)物種，幾個(gè)大盤收割數(shù)年，市場(chǎng)迅速進(jìn)入存量時(shí)代，前幾年的新房開(kāi)始轉(zhuǎn)化為二手房，次新房為主的存量交易開(kāi)始興起，中介機(jī)構(gòu)的生意會(huì)慢慢好起來(lái)。

四是，有些房子可能很難賣的出去了。三四線城市，有效二手房（次新房）大量供應(yīng)，導(dǎo)致中心區(qū)那些老舊房源很難賣掉了。如果老舊小區(qū)改造不到位，這類房子可能要永遠(yuǎn)拿在手上了。即便大幅度打折出手，但大家都在降價(jià)，性價(jià)比并不高；另外，現(xiàn)在的客戶都是年輕人，普遍成長(zhǎng)于新時(shí)代，不愿意選擇這類戶型、功能、建筑材料普遍較差的房子，即便這類房子的位置還不錯(cuò)。

五是，高收入客戶流失。一方面，三四線城市房?jī)r(jià)持續(xù)陰跌，先知先覺(jué)的人想法子騰挪到更高層級(jí)的城市，或從縣城到市區(qū)，或從三四線到一二線；另一方面，更高等級(jí)城市，外圍區(qū)域樓市近兩年普遍下跌，價(jià)格差距明顯收窄。更重要的是，熱點(diǎn)城市外圍區(qū)域普遍退出了限購(gòu)。

02

再說(shuō)一二線城市：

一是，情緒變得理性了。這一輪房?jī)r(jià)調(diào)整，從2021年下半年到現(xiàn)在，持續(xù)了2年多。這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)化20多年來(lái)，第一次真正意義上的大調(diào)整。近兩年，多數(shù)人都親身經(jīng)歷且真真切切體會(huì)到，“房?jī)r(jià)真的下跌了”，甚至一線城市也不例外。

值得注意的是，幾乎所有人，這些年都被裹挾在樓市的氛圍中。當(dāng)下，再講到房地產(chǎn)，過(guò)去那種“趕快去買房”的熱情和沖動(dòng)明顯降溫了。取而代之的是，大家關(guān)注的是，房?jī)r(jià)能不能穩(wěn)定，哪里是安全的區(qū)域。盡管要穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期，但當(dāng)下是一個(gè)無(wú)死角的新媒體時(shí)代，哪里的房?jī)r(jià)跌了，似乎更容易被報(bào)道、被關(guān)注。

多講一句，對(duì)買房態(tài)度的驟變，與這幾年不敢貿(mào)然跳槽、投資、創(chuàng)業(yè)是一個(gè)道理。而在2016年，全社會(huì)普遍樂(lè)觀，都敢去創(chuàng)業(yè)、投資、加杠桿，買房熱情高也在情理之中，現(xiàn)在則反過(guò)來(lái)了 。

二是，資產(chǎn)騰挪?！罢J(rèn)房不認(rèn)貸”和退出限購(gòu)的架構(gòu)下，產(chǎn)生了一個(gè)新現(xiàn)象—資產(chǎn)騰挪，即樓市下半場(chǎng)，大浪淘沙，哪些類型的房子跌的多，哪些區(qū)域跌的多，數(shù)據(jù)就擺在那里，是掩蓋不了的。因此，賣掉差的房子，換成好的房子”。內(nèi)地三四線的，外圍高庫(kù)存的，中心區(qū)沒(méi)有特殊資源（景觀或教育）都可能會(huì)被業(yè)主“用腳投票”。

在一二線城市內(nèi)部，業(yè)主們會(huì)利用這次寶貴的騰挪機(jī)會(huì)，把資產(chǎn)置換到未來(lái)能保值或增值的城市或區(qū)域，或真正有居住品質(zhì)的區(qū)域。那些徒有虛名、規(guī)劃未落地的區(qū)域，這一次房?jī)r(jià)跌得很明顯，也會(huì)被淘汰。

三是，開(kāi)啟“去庫(kù)存”。一夜之間，一二線外圍區(qū)域或全境退出了限購(gòu)，全面鋪開(kāi)了“認(rèn)房不認(rèn)貸”。其背景是，過(guò)去十幾年，在土地財(cái)政和都市圈規(guī)劃的刺激下，熱點(diǎn)城市在外圍區(qū)域大規(guī)模供地，大規(guī)模啟動(dòng)舊改，大規(guī)模開(kāi)發(fā)新區(qū)。結(jié)果就是，2022年以來(lái)這些區(qū)域新房供應(yīng)壓頂，廣義庫(kù)存在5年以上，房?jī)r(jià)普遍下跌30%左右。

退出限購(gòu)，就是吸引外來(lái)購(gòu)買力；啟動(dòng)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，就是鼓勵(lì)存量客戶“賣舊買新8”。開(kāi)啟新一輪去庫(kù)存，去化外圍庫(kù)存，目的就是穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格，穩(wěn)定全社會(huì)對(duì)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的預(yù)期。可想而知，若一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，后果是難以想象的。

四是，都市圈的外圍被凈虹吸。熱點(diǎn)城市外圍或全境退出限購(gòu)，加上“認(rèn)房不認(rèn)貸”的助攻，再考慮到尋找安全墊，過(guò)去買不起、買不到熱點(diǎn)城市的人群，現(xiàn)在會(huì)轉(zhuǎn)向一二線熱點(diǎn)城市。

過(guò)去，之所以到外圍城市或外圍區(qū)域買房，要么是被限購(gòu)而沒(méi)有資格，要么是買不起，要么是看好外圍新區(qū)規(guī)劃?，F(xiàn)在，這些制約都沒(méi)有了。

值得注意的是，這種虹吸，不僅對(duì)都市圈外圍城市或區(qū)域是利空，對(duì)三四線城市也是利空。筆者接觸到好幾個(gè)案例，聽(tīng)說(shuō)省會(huì)城市退出限購(gòu)了，都想到省會(huì)去買房，或者把現(xiàn)在的房子賣掉，換到省會(huì)城市的房子。

五是，熱點(diǎn)一二線城市次中心迎來(lái)發(fā)展機(jī)會(huì)。一方面，這些城市的新市民、新就業(yè)學(xué)生會(huì)選擇這些交通相對(duì)便利，房?jī)r(jià)不算高的區(qū)域買房；另一方面，這些區(qū)域會(huì)退出限購(gòu)，也會(huì)吸引本省或外地購(gòu)房者。而且，這些區(qū)域是改善型新房供應(yīng)集中的區(qū)域，老城區(qū)改善型需求會(huì)青睞這些區(qū)域。

另外，這些區(qū)域靠近中心區(qū)，過(guò)去幾年一直在接受中心區(qū)的輻射和外溢。不管是就業(yè)機(jī)會(huì)，公共設(shè)施建設(shè)上，相比更外圍的新區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)，基本面更加健康。