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10月6日，中達證券投資發(fā)布8月統(tǒng)計局數(shù)據(jù)點評及房地產(chǎn)月報。

商品房銷售繼續(xù)下行，住宅銷售金額累計同比增速轉(zhuǎn)負。1-8月，全國商品房銷售金額累計同比下降3.2%（前7月：-1.5%），銷售面積累計同比下降7.1%（前7月：-6.5%），商品房銷售弱勢延續(xù)。雖然近期需求端持續(xù)釋放積極信號，但由于政策傳導仍需時間，本月住宅銷售較上月繼續(xù)下滑，銷售金額累計同比下降1.5%（前7月：+0.7%），銷售面積累計同比下降5.5%（前7月：-4.3%）。本月，一二線城市政策高頻，主要涉及降低購房成本及增加城市購房需求兩方面，在地方政策逐步落地后，商品房銷售有望得到一定改善。

全國開發(fā)投資降幅較上月擴大0.3pct，工同比增速有所放緩。房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計同比下降8.8%（前7月：-8.5%）。房屋新開工及竣工方面，1-7月，房屋新開工面積同比下降24.4%（7月：-24.5%），竣工面積同比上升19.2%（前7月：+20.5%）。在銷售下滑等因素的影響下，房企對后市的預期改善有限、流動性壓力尚存，帶動整體開發(fā)投資繼續(xù)探底；從目前來看，開發(fā)投資回升仍需等待銷售情況率先轉(zhuǎn)向。

定金及預收款、個人按揭貸款降幅較大，帶動開發(fā)資金來源降幅擴大1.7pct。1-8月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源累計同比下降12.9%（1-7月：-11.2%）。拆分來看，國內(nèi)貸款累計同比下滑12.9%（前7月：-11.5%），自籌資金累計同比下降22.9%（前7月：-23.0%）；定金及預收款項、個人按揭貸款降幅較大，分別累計同比下降7.3%、4.3%（前7月：-3.8%、1.0%）。本周，央行宣布降準0.25個百分點，后續(xù)信貸投放或有望加速：同時，近期核心城市政策加速落地，開發(fā)資金來源同比或出現(xiàn)一定程度的提升。

二三線單月新房銷售改善較大，整體去化環(huán)比有所上升。8月，45城新房成交面積環(huán)比下降2%，同比下降29%；當年累計成交面積同降3%，一、二、三線城市分別上升7%及下降6%、4%。東莞、茂名、廈門、溫州累計增幅較大，紹興、鹽城、柳州、蕪湖累計降幅較大。截至8月末，14城新房去化周期為24.2個月，平均環(huán)比上升1%，同比上升35%。二手房方面，8月，15城二手房成交面積環(huán)比上升2%，同比下降8%；截至8月末，15城累計成交面積同增39%（7月末：+48%）。無錫、東莞、揚州二手房成交面積累計增幅居前。一線二手房掛牌價指數(shù)相對穩(wěn)定，三線城市掛牌量指數(shù)維持相對高位。

一二線成交降幅收窄，溢價率環(huán)比回升。1-8月，百城住宅用地累計成交建面同比下降約29.3%：其中，一線城市下降31.1%，二線城市下降35.9%，三線城市下降24.4%，一二線累計降幅收窄，三線降幅持續(xù)下滑。成交樓面均價方面，整體宅地均價環(huán)比有所上升。溢價率方面，一二線城市溢價率環(huán)比回升，三線城市溢價率降幅有所擴大，帶動整體溢價率環(huán)比較上月進一步下滑。

投資建議：核心城市政策密集調(diào)整推動銷售修復，維持“強于大市”評級。8月行業(yè)銷售投資延續(xù)了下滑的趨勢，部分城市核心地塊土拍熱度有所回升。本月政策基調(diào)更趨積極，尤其是一二線城市宣布“認房不認貸”、取消限購限售、優(yōu)化落戶政策等。在此背景下，行業(yè)銷售端或?qū)⒂瓉硪欢ㄟ呺H改善、房企銷售業(yè)績和流動性也將得到一定支撐。維持“強于大市”評級。