三季度，隨著政策效應(yīng)不斷累積，中國經(jīng)濟(jì)整體向好，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)呈邊際改善。但受限于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不均衡和短期經(jīng)營發(fā)展不確定性等因素，企業(yè)仍然保持審慎的經(jīng)營策略。

在北京辦公樓租賃市場，整體表現(xiàn)還未達(dá)到各方的預(yù)期。從供應(yīng)角度來看，市場現(xiàn)在面臨著過去五年400萬平方米新增供應(yīng)所遺留的壓力。從需求角度來看，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于由高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量增長的轉(zhuǎn)型期，GDP增長率由2008-2017年的7-10%降至當(dāng)前的5%，在結(jié)構(gòu)重塑和重新平衡之前，大環(huán)境的溫差造成了市場層面的短期陣痛。

(資料圖片僅供參考)

仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽表示：“雖然北京辦公樓市場復(fù)蘇勢頭的放緩與疫情的延續(xù)性影響有一定關(guān)聯(lián)，但當(dāng)下的困境更多來源于市場所處發(fā)展階段的變化。在經(jīng)歷了2008年和2018年兩輪大供應(yīng)周期后，北京市場已走完初步發(fā)展階段和快速增長階段，開始步入成熟階段。在這個關(guān)鍵的時間節(jié)點上，市場面臨的挑戰(zhàn)與此前已經(jīng)截然不同——在快速增長周期中形成的資產(chǎn)策略和管理方案，已經(jīng)不能有效解決市場中的新問題，基于簡單供需邏輯的傳統(tǒng)研究方法也難以為市場提供明確的指引。”

基于此，仲量聯(lián)行重磅發(fā)布《流動中的新均衡：2023北京辦公樓市場白皮書》，旨在通過真實的大數(shù)據(jù)，深度剖析北京辦公樓市場多個維度流動的秘密，探索當(dāng)前經(jīng)濟(jì)與市場環(huán)境的根本邏輯，為迷霧中的市場指明未來的發(fā)展方向。

金融和科技行業(yè)成市場兩大支柱，2019年為租金分水嶺

據(jù)仲量聯(lián)行對北京辦公樓市場過去七年內(nèi)的八千多條交易統(tǒng)計，金融、科技互聯(lián)網(wǎng)、專業(yè)服務(wù)這三個行業(yè)單年所產(chǎn)生的租賃費(fèi)用，即可超過其他所有行業(yè)之和。在此之上，金融與科技互聯(lián)網(wǎng)更處于斷崖式領(lǐng)先地位，可謂是北京辦公樓市場的兩大支柱。

從租金來看，2019年是北京辦公樓市場發(fā)展的一個分水嶺。在此之前，市場租賃需求活躍，全市租金持續(xù)爬升，在2018年下旬達(dá)到頂峰。自2019年開始，市場步入下行通道，此后租金連續(xù)下降近5年，降幅達(dá)到22%，長期以來低供應(yīng)、低空置的北京市場由業(yè)主方市場轉(zhuǎn)為租戶方市場，企業(yè)租戶的議價能力持續(xù)提升。

對比甲級和非甲級辦公樓市場可見，自2019年轉(zhuǎn)入下行周期后，北京甲級辦公樓市場租金降幅為75元/平方米/月，高于非甲級辦公樓50元/平方米/月的降幅。不過，2023年上半年，甲級項目平均成交面積與疫情前相比降低了23%，而非甲級項目平均成交面積則下降了45%。

從行業(yè)租金承付力來看，截至2023年上半年，北京所有行業(yè)的成交租金均落至7年來最低水位區(qū)間，沒有個別行業(yè)能在本輪周期中脫穎而出、支撐租金表現(xiàn)。疫情前，大部分行業(yè)成交單價集中在305-395元/平方米/月的區(qū)間，而目前則回落至211-316元/平方米/月。即便是最不差錢的金融行業(yè)，當(dāng)前的平均成交租金為355元/平方米/月，而疫情前則高達(dá)429元/平方米/月。

北京辦公樓市場處于緩慢轉(zhuǎn)型階段，未來將迎來穩(wěn)健均衡發(fā)展

在經(jīng)濟(jì)高速增長時期，高品質(zhì)的辦公空間和樓宇服務(wù)能為企業(yè)的業(yè)務(wù)增長構(gòu)成強(qiáng)勁助力，但在企業(yè)發(fā)展前景具有不確定性的時候，辦公樓租金作為企業(yè)的成本支出，則必然面臨下行的調(diào)整周期，或者說租金水平適配經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的“正常化”過程。一直以來，依托全國最高的第三產(chǎn)業(yè)占比和供給側(cè)政策限制，北京始終是全國辦公樓租金最貴的城市。但是，在經(jīng)濟(jì)增速放緩的轉(zhuǎn)型期，高昂的租金將構(gòu)成經(jīng)濟(jì)增長的成本，而租金下調(diào)的“正?；彪A段將有助于培育和激發(fā)市場需求，幫助北京市場補(bǔ)齊短板、發(fā)揮優(yōu)勢，為更為穩(wěn)健的長期增長奠定基礎(chǔ)。

仲量聯(lián)行中國區(qū)首席戰(zhàn)略官張瑩表示：“北京市場已從新興市場發(fā)展為與全球主要城市比肩的成熟市場，當(dāng)前的市場環(huán)境正處于轉(zhuǎn)型階段，復(fù)蘇及調(diào)整都隨著市場體量的增加而變得緩慢。預(yù)計市場將不會迎來爆發(fā)式的需求反彈，以及大踏步前進(jìn)式的租金回漲。在未來5年內(nèi)，預(yù)計租金會在1.5到2年內(nèi)觸底，并在之后以更溫和、漸進(jìn)式的步調(diào)達(dá)成新的市場均衡。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，北京是全國第三產(chǎn)業(yè)占比最高的城市，達(dá)到83.8%，辦公樓宇是這座城市主要經(jīng)濟(jì)活動的承載地，因此北京辦公樓市場有充足的底氣迎來復(fù)蘇。從宏觀視角來看，這也是中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型和增長換擋降速，為市場指引的必經(jīng)之路和必然結(jié)果?！?/p>