今天說(shuō)北京。這一輪北京跟其他三個(gè)一線城市步調(diào)真是有點(diǎn)不協(xié)調(diào)，2021年，學(xué)q房漲了不少，好的片區(qū)漲個(gè)兩三成，但大部分都很穩(wěn)定，說(shuō)實(shí)話，不如預(yù)期。

2021年我認(rèn)為北京的行情應(yīng)該不錯(cuò)的，上半年上升勢(shì)頭不錯(cuò)，但下半年受困于全國(guó)信貸收緊，又不可避免的陷入小幅調(diào)整中。

但我覺(jué)得，積累了幾年的需求一定會(huì)釋放一波，該有的行情，就算遲到，也不會(huì)空缺。2022年的北京樓市，我認(rèn)為，會(huì)是四個(gè)一線城市中，行情最好的。

我們先看基本面，最后再做個(gè)預(yù)測(cè)。

市場(chǎng)行情

1.二手房

2021年，北京二手住宅網(wǎng)簽193106套，創(chuàng)下五年來(lái)的新高。在2021年初的時(shí)候，我對(duì)北京樓市的判斷很快要有行情。

從成交量來(lái)看，去年上半年北京的確開(kāi)始小漲了一波也迎來(lái)了樓市小陽(yáng)春。但下半年受累于全國(guó)貨幣收緊，房貸半年都貸不到款，同時(shí)嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸。導(dǎo)致北京正在緩慢回暖的市場(chǎng)迅速降溫，成交量跌至冰點(diǎn)。但2021年末，在利率下調(diào)、信貸寬松等一系列利好措施后，北京新房二手房都迎來(lái)了翹尾行情，12月份成交量再次攀升至1.5萬(wàn)套。

對(duì)比2020年，北京核心區(qū)域的房?jī)r(jià)大搞漲了10%-20%。

全年下來(lái)，北京的二手房?jī)r(jià)格對(duì)比2020年末依舊上漲了8.5%。

我預(yù)計(jì)2022年北京二手房會(huì)有一波不錯(cuò)的行情，我們回看過(guò)去十多年的成交量就知道，北京每五到六年就會(huì)有一輪牛市。

2009—2010年是一波牛市，然后2011—2014年調(diào)整，2015—2016又是一波牛市，接著2017—2020年又調(diào)整，2021年開(kāi)始啟動(dòng)，可以預(yù)見(jiàn)的是，2022年肯定會(huì)有一波繼續(xù)上升的行情。最簡(jiǎn)單的邏輯就是，積累了四年的需求需要釋放。

2.新房

2021年北京新房（不含保障房）供應(yīng)1095萬(wàn)平米，成交1010萬(wàn)平米，網(wǎng)簽87804套，同比上漲23%；住宅成交62800套；以上成交數(shù)據(jù)均創(chuàng)5年以來(lái)新高！慢慢回到了2011—2015年的水平。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)在價(jià)格上，根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2021年12月，北京新房住宅成交均價(jià)為52877元/㎡，同比上漲4%。新房?jī)r(jià)格連續(xù)跌了三年后，算是見(jiàn)底回升了。

政策2021年北京的樓市政策主要是以打補(bǔ)丁為主。3月份開(kāi)始嚴(yán)厲打擊經(jīng)營(yíng)貸，直接揪出3.4個(gè)億，對(duì)比一些南方城市才幾千萬(wàn)，北京的力度可以說(shuō)是全國(guó)之最了。下半年則打擊假離婚購(gòu)房，北京日?qǐng)?bào)之前報(bào)道過(guò)，上半年北京約有“14%的房屋交易屬于離婚家庭購(gòu)房?！彪x婚限購(gòu)的政策升級(jí)后，這條捷徑也將被堵上。之前瘋傳北京很可能推出二手房指導(dǎo)價(jià)的政策并沒(méi)有出臺(tái)，其實(shí)指導(dǎo)價(jià)的目的也是為了降杠桿。但北京的非普線限制其實(shí)已經(jīng)非常嚴(yán)厲，五環(huán)內(nèi)普宅貸款首套首付35%，算下來(lái)最多只能貸300萬(wàn)，當(dāng)然你也可以按非普宅來(lái)貸款，但首套首付也要40%，而且還要多繳納增值稅，如果是改善首付80%，幾乎沒(méi)有杠桿可加。

這個(gè)普宅非普宅標(biāo)準(zhǔn)今年估計(jì)還是不會(huì)調(diào)整。不過(guò)北京今年的貸款政策肯定會(huì)放松，利率下調(diào)，放款加快，市場(chǎng)也能更好。

土地

在土地供應(yīng)上，2021年北京集中供地共成交住宅用地57宗，成交規(guī)劃建筑面積598.33萬(wàn)㎡，土地出讓金1899.94億元。2021年北京土地供應(yīng)量雖然有所增加，但量不算大，和前兩年相差無(wú)幾。

2011-2021年北京市住宅用地成交總量變化如果成交繼續(xù)回暖，屆時(shí)新房市場(chǎng)肯定會(huì)供不應(yīng)求。另外就是地價(jià)在上漲。

其實(shí)北京的地價(jià)這幾年每年都在上漲，對(duì)比2019年，北京平均樓面地價(jià)已經(jīng)上漲了8000元。當(dāng)然好消息就是2022年上市的新房大多有“限價(jià)”，所以即便地價(jià)上漲很多，房?jī)r(jià)也不會(huì)漲太多。

另外在2021年的集中土拍中，57宗住宅用地，有20宗都配建了保障房或者公租房。這就意味著北京的純商品房越來(lái)越稀缺。

將來(lái)改善性的純商品住宅可能會(huì)和其他普通配建保障房/公租房住宅拉開(kāi)更大的差距。今年剛需要抓緊了，東西城、海淀、麗澤、太陽(yáng)宮、京昌路、豐臺(tái)等優(yōu)質(zhì)地段的限價(jià)新房，有資格有預(yù)算的話，可以買。

庫(kù)存

從下面的供需表格可以看到，2017年-2020年，連續(xù)四年北京新房都是處于供大于求的局面。

但是2021年卻發(fā)生了變化，成交面積>供應(yīng)面積。另外一直都說(shuō)便宜的限競(jìng)房拉低了北京的房?jī)r(jià)，但截至2021年12月，總計(jì)114宗限競(jìng)房項(xiàng)目，眼下只有6宗尚未開(kāi)售。2021年的限競(jìng)房明顯開(kāi)始供不應(yīng)求，而前面三年都是供過(guò)于求。

也就是說(shuō)2022年的北京樓市，限競(jìng)房對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)多的威脅已經(jīng)解除，高品質(zhì)的商品房將重新奪回北京樓市主戰(zhàn)場(chǎng)。庫(kù)存方面：截至12月底，北京商品住宅（不含保障房）庫(kù)存量約為1167.73萬(wàn)平方米，出清周期回升至13.9個(gè)月。圖：2020-2021年12月北京商品住宅（不含保障房）庫(kù)存情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

相比2020年6月最高30多個(gè)月的庫(kù)存，當(dāng)下已經(jīng)明顯已經(jīng)減大半了。2022年的供求會(huì)走向平衡，如果需求爆發(fā)，隨時(shí)可能面臨供應(yīng)緊張。

市場(chǎng)預(yù)判和購(gòu)房建議

至于2022年，北京樓市如何走呢？我覺(jué)得這一波的北京樓市行情還沒(méi)有完全結(jié)束，機(jī)會(huì)還是有的，當(dāng)然行情還是以分化為主。

原因有三

1、信貸逐漸寬松由于北京一直以來(lái)嚴(yán)控信貸政策，房?jī)r(jià)始終未能像上海深圳那樣，出現(xiàn)大幅上漲。2020年年初北京之所以迎來(lái)一波小行情，疫情后放水有很大原因，還有就是jy貸寬松，很多投資客利用jy貸來(lái)降杠桿，一直到年中北京收緊jy貸和信貸了，市場(chǎng)才恢復(fù)平靜。但是年末信貸寬松后，北京市場(chǎng)成交明顯開(kāi)始回暖。2022年的信貸肯定比去年更加寬松，所以北京今年值得看好。

2、需求并未釋放完，供需平衡。北京在2021年之前已經(jīng)沉寂了四年了，壓抑了四年的剛需和改善型需求，其實(shí)是沒(méi)有完全釋放的，2021年的成交量反彈就是最好的說(shuō)明。至于二手房行情，一旦限價(jià)新房受到熱捧，甚至出現(xiàn)搶不到的盛況，肯定會(huì)有一批剛需轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。

3、是限競(jìng)房快消化完了，供給量在下降，今年就可以達(dá)到供需平衡，甚至是供不應(yīng)求。最后北京的學(xué)q房是否還值得投資？2021下半年，北京西城學(xué)q房多校劃片暴雷后，引發(fā)全國(guó)學(xué)q房大地震，西城區(qū)的德勝、月壇的下跌幅度在15%-20%。

我在7月份的時(shí)候也有分析過(guò)「多校劃片暴雷后，學(xué)q房還能買嗎？」，現(xiàn)在依舊還是當(dāng)初那個(gè)觀點(diǎn)，頂級(jí)學(xué)q房學(xué)w不夠的，需要多校劃片的，三年內(nèi)不適合投資，因?yàn)槟阗I了也上不了，北京的學(xué)q房需求要等2026年才能變少，那時(shí)候頂級(jí)學(xué)q房的價(jià)值又會(huì)重新體現(xiàn)。我不知道你看懂沒(méi)有。

現(xiàn)在不夠緊張，沒(méi)有執(zhí)行多校劃片的學(xué)q房還是可以買。2021年11月和12月，北京學(xué)q房成交已經(jīng)陸續(xù)回暖了。隨著政策最嚴(yán)時(shí)期已過(guò)去，北京很可能是第一個(gè)走出樓市成交低谷的一線城市。

總結(jié)：

貨幣適度寬松，大環(huán)境下支持住房消費(fèi)，2022年北京結(jié)構(gòu)性牛市大概率如約而至。只是北京執(zhí)行了那么多年的非普線是不會(huì)輕易放松的，而且北京是全國(guó)調(diào)控的樣板，如果大漲后肯定又會(huì)面臨調(diào)控的升級(jí)。

所以我想北京漲個(gè)三成是比較合適的，如果漲到五成以上的話，肯定會(huì)調(diào)控，后面又會(huì)回調(diào)。

北京樓市有區(qū)別于全國(guó)其他城市非常不一樣的特點(diǎn)。首先其杠桿率極低，全都是低杠桿買房，購(gòu)買力非常強(qiáng)大，民間財(cái)富巨大。

其次，北京是中國(guó)城市化最早的城市，住房的戶型設(shè)計(jì)，樓齡老舊，很多存量住房的供應(yīng)都是無(wú)效供應(yīng)。這導(dǎo)致其供需是嚴(yán)重失衡的，真正的有效供應(yīng)是非常短缺的，好房子很少。

再次，在四個(gè)一線城市里面，北京實(shí)際上從2017年以來(lái)已經(jīng)調(diào)整了四五年，而房?jī)r(jià)最多的都只跌了兩成，這恰恰說(shuō)明北京購(gòu)買力和需求非常強(qiáng)大。

同時(shí)，說(shuō)明北京的房?jī)r(jià)泡沫是很小的，樓市發(fā)展更具備可持續(xù)性。不過(guò)我也要提醒一下大家。樓市行情通常都是出人意料的，很多時(shí)候都是牛短熊長(zhǎng)，就是行情來(lái)了后，漲的太快太急。一年就能把高潮走完，行情去了就要慢跌幾年，股市也是這個(gè)特點(diǎn)。

因?yàn)槿说那榫w是這樣，不漲的時(shí)候都不想買，還想等著再跌一點(diǎn)抄個(gè)底。一旦行情開(kāi)始了，就一窩蜂入市，生怕后面漲太多買不起了。能夠逆勢(shì)操作的人太少了。

所以我的建議是，能買的現(xiàn)在趕快買，2022漲多了就不要買了。