01 ?宏 觀 經(jīng) 濟(jì) · 政 策

制造業(yè)PMI回落

1年期和5年期以上LPR雙降

預(yù)售資金監(jiān)管正逐步放寬

深圳：5年新建基礎(chǔ)教育學(xué)wei90.8萬座

制造業(yè)PMI回落

1月，官方制造業(yè)PMI錄得50.1，環(huán)比↓0.2個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)三個(gè)月位于榮枯線以上；財(cái)新制造業(yè)PMI下探至49.1，環(huán)比↓1.8個(gè)百分點(diǎn)，為近23個(gè)月最低。官方數(shù)據(jù)樣本調(diào)研多以大中型企業(yè)為主，而財(cái)新PMI體系樣本偏重于體現(xiàn)中小企業(yè)經(jīng)營情況。

兩大指數(shù)同時(shí)回落，顯示制造業(yè)景氣度回落，經(jīng)濟(jì)下行壓力凸顯。指數(shù)回落主要是因?yàn)橐咔楸l(fā)及春節(jié)假期影響，生產(chǎn)指數(shù)和新訂單指數(shù)明顯下滑，消費(fèi)品等消費(fèi)品供需增速明顯放緩。

1年期和5年期以上LPR雙降

1月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布最新一期貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）顯示，1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%。1年期LPR較上月下調(diào)0.1個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)2個(gè)月下調(diào)；5年期以上LPR較上月下調(diào)0.05個(gè)百分點(diǎn)。

經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，市場接連降準(zhǔn)、降息，保證流動(dòng)性合理充裕，降低資金成本，釋放出強(qiáng)烈的穩(wěn)增長信號。對于房地產(chǎn)市場房企流動(dòng)性壓力減弱，疊加居民貸款成本降低， 有助于穩(wěn)定市場預(yù)期。

預(yù)售資金監(jiān)管正逐步放寬

去年下半年開始，房地產(chǎn)行業(yè)陷入流動(dòng)性危機(jī)，多房企暴雷。部分企業(yè)為回籠資金劃扣預(yù)售資金，導(dǎo)致資金短缺、項(xiàng)目停工，維權(quán)頻現(xiàn)，預(yù)售資金監(jiān)管逐步得到政府關(guān)注。至今，仍有部分城市出臺政策，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，保證樓盤按時(shí)交付，防止出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象，維護(hù)市場平穩(wěn)發(fā)展。

但也有越來越多的城市調(diào)整資金監(jiān)管，為緩解房企資金問題，防止系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，主要城市中有超過10個(gè)城市通過“保函替代”的形式，即用銀行出具的保函免除一定監(jiān)管額度；部分城市設(shè)立了信用關(guān)聯(lián)機(jī)制，下調(diào)優(yōu)質(zhì)信用企業(yè)部分或全部支取節(jié)點(diǎn)的監(jiān)管資金留存比例。通過這種方式，緩解了房企流動(dòng)性問題，未來這類政策會(huì)向更多城市延伸。

深圳：5年新建基礎(chǔ)教育學(xué)wei90.8萬座

深圳十四五規(guī)劃，提到5年內(nèi)要新建基礎(chǔ)教育學(xué)wei超90萬座，保障居民子女入學(xué)需求。這是建設(shè)先行示范區(qū)，打造國際化大都市的必要一步，深圳一直以來，教育資源與地位不匹配。同時(shí)，有助于逐步推行大學(xué)區(qū)政策，抑制學(xué)qu房炒作。

深圳商業(yè)銀行房貸利率情況

近幾月，深圳各大行房貸利率保持穩(wěn)定，首套利率上浮45BP，二套利率上浮95BP。放貸額度基本較為寬松。

02 ?土 地 市 場?掛牌：1宗土地掛牌 3宗土地成交成交：無居住用地成交1宗土地掛牌 3宗土地成交

1月深圳共1宗土地掛牌，無宅地掛牌，該宗地塊為工業(yè)用地；掛牌面積1.69萬平，環(huán)比↓97.1%。

1月深圳共3宗土地成交，包括1宗工業(yè)用地，1宗商業(yè)用地以及1宗醫(yī)療衛(wèi)生用地。當(dāng)月成交面積共計(jì)6.19萬平，環(huán)比↓84.4%。1月另有1塊深汕區(qū)域工業(yè)用地流拍。

無宅地掛牌 無宅地成交

1月深圳無居住用地掛牌，無居住用地成交。

深圳1月商住房樓面價(jià)及溢價(jià)率情況1月深圳無居住用地成交。

02 ?新 房 市 場

新房市場網(wǎng)簽不足5000套

七項(xiàng)目獲批? 六項(xiàng)目入市

公寓供應(yīng)下滑? 成交回升

豪宅供需回落

新房市場概覽

1月，新房住宅成交3572套，環(huán)比下降2.5%；成交面積39.1萬平，環(huán)比上升4.0%。根據(jù)市場監(jiān)測，1月7個(gè)項(xiàng)目獲批，其中5個(gè)為住宅項(xiàng)目，6住宅項(xiàng)目入市，推售面積23.1萬平，環(huán)比下降79.6%，無住宅項(xiàng)目開盤售罄。龍華、光明、福田是供應(yīng)主力，羅湖區(qū)成交居首，成交占比接近三成。

1月，深圳共批售公寓396套，2.9萬平，套數(shù)環(huán)比↓50.3%，面積環(huán)比↓63.9%。網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，1月全市公寓共成交550套，環(huán)比↑15.1%；成交面積為6.4萬平，環(huán)比↑108.2%，公寓成交均價(jià)上漲11.3%至70927元/平。共3個(gè)公寓項(xiàng)目獲批，分別位于福田、光明和龍崗。羅湖本月成交4.84萬平，占全市成交的75%。1月，龍華成交均價(jià)70396元/平，環(huán)比↑6.3%，漲幅最大。

1月，一豪宅項(xiàng)目獲批，為華僑城新璽，共批售面積2.84萬平；無豪宅項(xiàng)目開盤。1月一手豪宅共成交429套，環(huán)比下滑12.8%；成交面積為5.88萬平，環(huán)比下滑16.1%。成交均價(jià)為120934元/平，環(huán)比↑3.0%。1月南山區(qū)豪宅成交面積占比最大，南山區(qū)一手豪宅成交367套，成交面積為4.88萬平，占全市成交的83.0%。南山區(qū)豪宅成交主要以潤峯府、華潤城潤璽二期、深鐵懿府為主，成交均價(jià)121156元/平。

新房住宅網(wǎng)簽占比超七成

1月，新房市場共網(wǎng)簽4785套商品房，環(huán)比↓20.5%；住宅網(wǎng)簽3572套，環(huán)比↓2.5%；豪宅網(wǎng)簽429套，環(huán)比↓12.8%；商務(wù)公寓網(wǎng)簽550套，環(huán)比↑15.1%。

其中，住宅成交占比74.6%，略有下滑；商務(wù)公寓成交占比11.5%，環(huán)比上升15.1%；商辦及其他占比13.9%，環(huán)比下滑64.7%。

新房市場網(wǎng)簽量下滑兩成

網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，1月全市新建商品房共成交4785套，環(huán)比↓20.5%；成交面積為51.48萬平，環(huán)比↓22.7%。

七項(xiàng)目獲批? 六項(xiàng)目入市

中原研究中心監(jiān)測顯示，1月深圳新房批售項(xiàng)目7個(gè)，為近半年的最低值。其中5個(gè)住宅項(xiàng)目，龍崗2個(gè)，南山、羅湖、光明、福田、寶安各1個(gè)。

1月入市項(xiàng)目6個(gè)，其中6個(gè)都含有住宅項(xiàng)目，無項(xiàng)目開盤售罄，整體開盤去化僅為19%，市場觀望情緒依然較高。

訪客指數(shù)處于持續(xù)下跌趨勢

與去年12月開盤數(shù)量相比，今年1月份市場推盤數(shù)量大幅減少。加之受到房產(chǎn)稅試點(diǎn)信息，義務(wù)教育大學(xué)區(qū)制度的進(jìn)一步實(shí)施，缺乏明星樓盤的推動(dòng)和房產(chǎn)調(diào)控穩(wěn)住不炒等大背景下，市場打新熱潮明顯繼續(xù)受到壓制，1月份訪客指數(shù)接連處于下跌趨勢。

隨著春節(jié)過后推盤數(shù)量的增加，預(yù)計(jì)市場對新房的關(guān)注度會(huì)有所上升，訪客指數(shù)將出現(xiàn)筑底回升的態(tài)勢。

新房住宅網(wǎng)簽較上月保持平穩(wěn)

1月5個(gè)住宅項(xiàng)目獲批，批售面積9.2萬平，環(huán)比下降90.8%；6個(gè)住宅項(xiàng)目入市，推售面積23.1萬平，環(huán)比下降79.6%，無住宅項(xiàng)目開盤售罄。

1月，新房住宅成交3572套，環(huán)比下降2.5%；成交面積39.1萬平，環(huán)比上升4.0%。

新房住宅整體開盤去化不足兩成

1月共6個(gè)住宅項(xiàng)目入市，無住宅項(xiàng)目開盤售罄，整體開盤去化不足兩成，開盤去化率進(jìn)一步走低。

新房住宅去化時(shí)間超六個(gè)月

1月，深圳全市新房住宅存量為268.6萬平，環(huán)比↓10.2%。根據(jù)過去一年平均成交量計(jì)算去化時(shí)間約為6.7個(gè)月，去化周期較上月出現(xiàn)小幅度下降。1月市場新房推盤數(shù)量較少，成交量主要靠庫存存量推動(dòng)，帶動(dòng)月末庫存量出現(xiàn)雙位數(shù)的下降。

羅湖區(qū)成交量和面積同比出現(xiàn)大幅度上升

從各區(qū)網(wǎng)簽套數(shù)上看，1月，羅湖區(qū)網(wǎng)簽居首，網(wǎng)簽871套，環(huán)比大增721.7%；寶安區(qū)位居第二，網(wǎng)簽633套，環(huán)比上升5.1%；龍崗區(qū)第三，網(wǎng)簽466套。

從各區(qū)變動(dòng)看，西部三區(qū)成交套數(shù)和面積均出現(xiàn)不同程度的上升現(xiàn)象。中部區(qū)域羅湖區(qū)受熱門樓盤益田御龍華府的推動(dòng)，成交套數(shù)和面積均出現(xiàn)大幅度上升的現(xiàn)象。東部五區(qū)除了鹽田成交套數(shù)和面積出現(xiàn)正增長外，其它四區(qū)都出現(xiàn)下滑狀況。

龍華區(qū)供應(yīng)面積超五成

從十一區(qū)成交面積及占比看，1月羅湖、寶安、龍崗位居前三。羅湖區(qū)網(wǎng)簽10.77萬平，占比27.6%；其次是寶安區(qū)網(wǎng)簽7.02萬平，占比18.0%；龍崗區(qū)網(wǎng)簽4.62萬平，占比11.8%。

從十一區(qū)供應(yīng)看，1月6住宅項(xiàng)目開盤，十一區(qū)僅龍華、龍崗、光明、福田四區(qū)開盤，總計(jì)供應(yīng)面積23.1萬平。其中，龍華區(qū)供應(yīng)11.87萬平，占比超過一半，分別為御景華府和卓越柏奕府項(xiàng)目；光明區(qū)供應(yīng)5.99萬平，占比26%；福田區(qū)供應(yīng)3.92萬平，占比17%。

90-144平成交占比超七成

從價(jià)格段成交來看，1月，高價(jià)段成交占比42.0%位居第一，較上月增長接近一倍，成為市場主力段位，主要受到華潤城潤璽二期花園、海德園B區(qū)、潤峯府等一批量多價(jià)高的樓盤帶動(dòng)所致。中間段與低價(jià)段成交占比均出現(xiàn)不同程度的下滑，4-6萬成交占比34.2%，下滑2.3%，主要有佳兆業(yè)云望府、合正方州潤園等一些熱門樓盤；6-8萬成交占比18.0%，較上月輕微下滑1.3%；4萬以下成交占比5.8%，環(huán)比大幅下滑17.8%，成為下滑最明顯的價(jià)位段。

從成交面積段看，改善型住房受到市場消費(fèi)者持續(xù)的追棒，90平以上面積段出現(xiàn)較為明顯的增加。90-144平占比70.8%，遙遙領(lǐng)先其它面積段，主要有益田御龍華府、佳兆業(yè)云望府等一些熱門樓盤；60-90平占比20.3%，下滑11.7%，成為下滑最為明顯的面積段。

6萬+成交面積占比接近六成

1月網(wǎng)簽住宅項(xiàng)目共102個(gè)，其中有6萬+成交記錄的樓盤有44個(gè)。

1月新房住宅6萬+樓盤共成交1992套，占全市成交套數(shù)的55.8%；6萬+樓盤成交總面積為23.9萬平，環(huán)比上升55.3%，占全市成交面積的59.9%。6萬+樓盤益田御龍華府、潤峯府、華潤城潤璽二期花園等為成交主力。

益田御龍華府網(wǎng)簽套數(shù)居首

網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，1月益田御龍華府網(wǎng)簽708套，位居住宅成交套數(shù)TOP10榜首，其次是佳兆業(yè)云望府、潤峯府。1月網(wǎng)簽套數(shù)TOP10項(xiàng)目中，南山、龍華、龍崗各占據(jù)2個(gè)，羅湖、寶安、光明、深汕各1個(gè)。

1月住宅成交套數(shù)TOP10共成交1988套。

益田御龍華府成為網(wǎng)簽金額第一

1月萬豐海岸城瑧園項(xiàng)目網(wǎng)簽金額達(dá)到67.4億元，成為住宅項(xiàng)目成交金額第一。華潤城潤璽二期花園、潤峯府分別位居二、三位。成交金額TOP10榜單中，中低價(jià)位樓盤仍是主導(dǎo)，4-6萬以下樓盤占據(jù)六個(gè)；中高價(jià)位、高價(jià)位各占據(jù)三個(gè)。

1月住宅成交金額TOP10樓盤成交金額共計(jì)182.5億元。

益田集團(tuán)網(wǎng)簽面積位居榜首

1月，益田集團(tuán)憑借益田御龍華府項(xiàng)目，網(wǎng)簽9.1萬平，位居開發(fā)商成交面積TOP10榜首，其次是華潤、佳兆業(yè)。

1月TOP10開發(fā)商成交面積共計(jì)28.8萬平。

益田集團(tuán)獲得開發(fā)商成交金額冠軍

網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，1月益田集團(tuán)憑借益田御龍華府項(xiàng)目，成交金額達(dá)到67.4億元，獲得開發(fā)商成交金額排行榜冠軍，華潤、電建地產(chǎn)分別位列二三位。

1月住宅成交金額TOP10開發(fā)商成交金額共計(jì)241.3億元。

公寓成交量價(jià)齊升

1月，深圳共批售公寓396套，2.9萬平，套數(shù)環(huán)比↓50.3%，面積環(huán)比↓63.9%。

網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，1月全市公寓共成交550套，環(huán)比↑15.1%；成交面積為6.4萬平，環(huán)比↑108.2%，公寓成交均價(jià)上漲11.3%至70927元/平。

3個(gè)公寓項(xiàng)目獲批

1月，深圳共3個(gè)公寓項(xiàng)目獲批，分別位于福田、光明和龍崗。羅湖本月成交4.84萬平，占全市成交的75%，為本月公寓成交主力。

1月，龍華成交均價(jià)70396元/平，環(huán)比↑6.3%，漲幅最大；福田均價(jià)103596元/平，↑1.5%，保持均價(jià)第一；羅湖跌幅最大，環(huán)比↓5.9%至72735。坪山本月無成交。

90平以上成交占比驟升至超5成

1月，面積段”90平以上”成交占比提升↑42.0%，占比升至53.3%，其他面積段占比皆下滑。

1月，總價(jià)段“1000萬以上”成交占比37.6%，上升31.7%；“600-1000萬”成交占比↑8.9%，中低價(jià)段占比皆有下滑。

益田御龍華府位列成交量榜首

1月，公寓項(xiàng)目成交量TOP10榜單中，益田御龍華府位居成交量榜首，共成交263套，單項(xiàng)目成交套數(shù)占本月成交總套數(shù)47.8%。前十榜單中龍崗占四席，龍華、寶安兩席，羅湖、南山各占一席。

成交量前十的公寓項(xiàng)目合計(jì)成交407套，占本月公寓成交總數(shù)的74%。

益田御龍華府位居成交額榜首

網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，1月，羅湖區(qū)益田御龍華府以33.72億元成交額位居榜首，其次是福田區(qū)崗廈天元花園。

成交量前十的公寓項(xiàng)目合計(jì)成交額為40.0億元，占本月公寓成交總金額的87.6%。

一豪宅項(xiàng)目獲批

1月一豪宅項(xiàng)目獲批，為華僑城新璽，共批售面積2.84萬平；無豪宅項(xiàng)目開盤。

1月一手豪宅共成交429套，環(huán)比下滑12.8%；成交面積為5.88萬平，環(huán)比下滑16.1%。

成交均價(jià)為120934元/平，環(huán)比↑3.0%。

住宅類豪宅成交占比超九成

從區(qū)域來看，1月南山區(qū)豪宅成交面積占比最大，南山區(qū)一手豪宅成交367套，成交面積為4.88萬平，占全市成交的83.0%。南山區(qū)豪宅成交主要以潤峯府、華潤城潤璽二期、深鐵懿府為主，成交均價(jià)121156元/平。福田區(qū)一手豪宅成交54套，成交面積為0.88萬平，面積占全市比重為15.0%。福田區(qū)的成交主力為海德園、深圳中心天元，成交均價(jià)123578元/平。

分類型來看，本月住宅類豪宅的網(wǎng)簽量為5.56萬平，占比為94.6%，住宅類豪宅成交主力為潤峯府、華潤城潤璽二期等。公寓類豪宅本月共成交0.32萬平，占比為5.4%，公寓類豪宅的成交主力為深圳中心天元、恒裕深圳灣。

潤峯府占據(jù)千萬豪宅榜首

1月，一手千萬豪宅共成交429套，占豪宅總成交套數(shù)的100%。

千萬豪宅中，南山區(qū)的潤峯府網(wǎng)簽166套，位居1月千萬豪宅成交量榜首；華潤城潤璽二期、海德園B區(qū)分居二三位。千萬豪宅成交TOP5中4個(gè)為南山項(xiàng)目。

1000-2000萬豪宅占比近九成

網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，1月，1000-2000萬以及3000萬以上價(jià)段成交占比上升，其余兩個(gè)價(jià)段成交占比下滑。其中，3000萬以上成交占比上升1.6%至7.7%，此價(jià)段華潤城潤璽二期、深圳中心天元等項(xiàng)目為成交主力。1000-2000萬價(jià)段成交占比小幅上升至87.9%，主要為潤峯府、華潤城潤璽二期的成交。

中原研判：

1月市場供應(yīng)大減，且開盤去化率持續(xù)走低。臨近春節(jié)，新房批售和推售數(shù)量均出現(xiàn)明顯的下滑。春節(jié)過后，市場有望出現(xiàn)反彈，回歸正常合理的狀態(tài)。

03 ?二 手 住 宅

二手房在售房源量暴跌超八成

全市成交量價(jià)齊跌

各區(qū)二手住宅過戶套數(shù)皆下滑

客帶看指數(shù)大幅回落

議價(jià)空間升至4.1%

二手市場概覽

從過戶數(shù)據(jù)來看，全市二手住宅過戶套數(shù)為1557套，環(huán)比下滑25.0%，為2012年3月以來的新低。龍崗依然是全市成交量最大的區(qū)域，成交套數(shù)為403套，占全市成交的25.9%。從環(huán)比變動(dòng)來看，各區(qū)二手住宅過戶套數(shù)皆明顯下滑，其中，羅湖區(qū)二手住宅過戶套數(shù)環(huán)比下滑33.4%至215套，跌幅最大。

從實(shí)時(shí)市場來看，1月二手交易系統(tǒng)全面施行，未簽署委賣合同的房源不能上架展示，二手房在售房源量暴跌。同時(shí)，受春節(jié)與疫情爆發(fā)影響，客戶看房積極性不高，二手住宅客帶看指數(shù)大幅回落，市場繼續(xù)震蕩筑底中。?

二手房在售房源量暴跌超八成

截至1月底，全市二手房在售房源數(shù)量環(huán)比暴跌至3483套，主要原因?yàn)?月開始未簽署委賣合同的房源不能上架展示。

龍崗在售房源套數(shù)最高

1月龍崗二手房在售套數(shù)為1000套，占全市供應(yīng)量的28.7%，位居首位。羅湖區(qū)在售套數(shù)為777套，供應(yīng)量位居第二。

從漲跌幅來看，受政策影響，各區(qū)掛牌量都大幅下滑超八成。

0-10年樓齡二手房供應(yīng)量最大

從樓齡來看，0-10年的二手房供應(yīng)量最大，供應(yīng)占比為29.4%。25年以上的老房源供應(yīng)占比最小，為12.4%。

60-90平戶型供應(yīng)占比近4成

從面積段來看，60-90平住宅供應(yīng)量最大，供應(yīng)占比環(huán)比下滑0.9%至41.1%；90-144平及144平以上住宅供應(yīng)占比分別下滑0.7%、1.8%，其他兩個(gè)面積段供應(yīng)占比上升。

戶型方面，3房戶型占比為35.7%，位居第一。本月3房和4房及以上戶型供應(yīng)占比略有下滑，小戶型供應(yīng)占比上升。

全市成交量價(jià)齊跌

1月全市二手住宅過戶套數(shù)為1557套，環(huán)比下滑25.0%；二手住宅成交14.7萬平，環(huán)比下滑24.5%。1月二手住宅過戶套數(shù)為2012年3月以來的新低。

各區(qū)二手住宅過戶套數(shù)皆下滑

1月龍崗依然是全市成交量最大的區(qū)域，成交套數(shù)為403套，占全市成交的25.9%。

從環(huán)比變動(dòng)來看，各區(qū)二手住宅過戶套數(shù)皆明顯下滑，其中，羅湖區(qū)二手住宅過戶套數(shù)環(huán)比下滑33.4%至215套，跌幅最大。

客帶看指數(shù)大幅回落

1月二手住宅客帶看指數(shù)大幅下滑，從上月的40.3降至21.5。

議價(jià)空間升至4.1%

1月二手住宅議價(jià)空間小幅上升至4.1%。

0-10年樓齡的住宅成交占比升至36%

從樓齡來看，1月0-10年樓齡的二手住宅最受歡迎，占比為36%；其次為15-20年樓齡的，占比30%。

而從成交變化看，10-15年以及20-25年樓齡成交占比下滑，特別是20-25年樓齡，成交占比下滑8%至9%；而0-10年樓齡成交占比則上升7%。

非深戶購房占比上升至29.9%

1月非深戶成交占比上升3.9%至29.9%。投資占比上升2.0%至35.8%。

套均總價(jià)超八百萬

本月二手住宅套均總價(jià)為822萬元，環(huán)比上升0.7%。

從成交總價(jià)段的分布來看，本月350-500萬價(jià)段成交占比22.4%，位居首位；而1000萬以上價(jià)段成交占比19.4%，位居第二。從環(huán)比變動(dòng)來看，本月350-500萬成交占比下滑4.9%，變動(dòng)幅度最大。

60-90平住宅成交占比超四成

從面積段來看，1月60-90平住宅成交占比43%，成交占比最大；90-144平住宅成交占比下滑11%至21%，下滑幅度最大。

戶型方面，1月3房戶型成交占比37%，成交占比最大。4房及以上占比30%，上升8%，升幅最為明顯。

中原研判：

1月受春節(jié)與疫情影響，同時(shí)二手交易系統(tǒng)正式全面施行，二手成交再創(chuàng)新低。2月春節(jié)后為傳統(tǒng)旺季，市場有望筑底反彈。

02 ?租 賃 市 場

全市租金上升1.0%?

六區(qū)租金水平上升

3房戶型租賃占比34.9%

全市租金上升1.0%

根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測顯示，1全市住宅租金為71.1元/平·月，環(huán)比上升1.0%。

租金回報(bào)率小幅上升，為1.19%。?

六區(qū)租金水平上升

南山為全市租金最高的區(qū)域，為113.3元/平·月。

1月各區(qū)租金變化看，僅羅湖區(qū)租金與上月持平，其他六區(qū)租金都有不同的程度上升。其中，鹽田區(qū)租金上升3.5%，升幅最大。

龍崗租賃占比21%

1月龍崗區(qū)租賃占比21.0%，是租賃占比最大的區(qū)域；寶安區(qū)緊隨其后，占比20.7%。

從環(huán)比變動(dòng)來看，1月福田、南山、寶安、龍華的租賃成交占比出現(xiàn)上升，其他區(qū)域租賃成交占比下降。寶安區(qū)租賃占比上升3.3%，升幅最大。

3房小戶型租賃占比34.9%

1月3房租賃成交占比最高，超過3成，為34.9%。

1月1房、3房租賃成交占比上升，其他戶型租賃占比下滑；其中，3房戶型成交占比上升3.6%，漲幅最大；2房占比28.5%，下滑4.6%，跌幅最明顯。

中原研判：

1月租賃市場需求繼續(xù)下滑，但租金低位小幅反彈。節(jié)后預(yù)計(jì)租賃市場需求迎來反彈，租金也有望保持上升走勢。

04 商 辦 市 場

商業(yè)市場：一手商業(yè)供需皆下滑

辦公市場：一二手成交皆回落近三成

商辦市場概覽

1月共有3個(gè)商業(yè)項(xiàng)目獲批，批售商業(yè)148套，環(huán)比下滑78.2%。網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，1月一手商業(yè)共成交284套，環(huán)比下滑45.6%，共計(jì)成交1.8萬平，環(huán)比下滑40.0%。1月福田區(qū)一手商業(yè)成交8247平，占比51%。1月二手商業(yè)成交263套，環(huán)比↑1.54%，成交面積合計(jì)1.75萬平，環(huán)比↓3.2%。

1月共2個(gè)辦公項(xiàng)目獲批，套數(shù)為342套，環(huán)比↑1610.0%，面積為5.06萬平，環(huán)比↑877.2%。1月深圳一手辦公成交239套，環(huán)比↓8.1%；成交面積為2.79萬平，環(huán)比↓29.4%。福田區(qū)一手辦公成交9680.2平，占全市成交的35%。從環(huán)比變動(dòng)來看，龍華、深汕上月無成交，1月分別成交2156.1、2163.4平。

一手商業(yè)：全市成交面積下滑4成

1月共有3個(gè)商業(yè)項(xiàng)目獲批，批售商業(yè)148套，環(huán)比下滑78.2%，共批售商業(yè)面積1.6萬平，環(huán)比下滑87.7%。

網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，1月一手商業(yè)共成交284套，環(huán)比下滑45.6%，共計(jì)成交1.8萬平，環(huán)比下滑40.0%。

一手商業(yè)：福田成交占比超5成

1月福田區(qū)一手商業(yè)成交8247平，占比51%，恒大珺睿大廈為該區(qū)成交主力；龍崗區(qū)成交5670平，占比35%，主要為新霖薈邑花園、恒大都會(huì)廣場的成交。

1月一手商業(yè)40-70平面積產(chǎn)品成交占比大幅下滑，占比50.4%，下降13.4%；而40平以下、70-100平成交占比則分別上升4.2%、5.8%。

二手商業(yè)：全市成交面積小幅下滑

1月二手商業(yè)成交263套，環(huán)比↑1.54%，成交面積合計(jì)1.75萬平，環(huán)比↓3.2%。

二手商業(yè)：寶安二手商業(yè)成交面積上升64%

從區(qū)域分布來看，1月寶安區(qū)二手商業(yè)成交7060.8平，占比40%，其次是龍崗區(qū)成交3242.8平，占比19%。

從環(huán)比變動(dòng)來看，1月福田、龍崗、南山二手商業(yè)成交面積下滑，其他區(qū)域二手商業(yè)成交面積上升。其中，寶安區(qū)上升64.0%，漲幅最大。

05? 辦 公 市 場

一手辦公：全市成交面積下滑29.4%

一手辦公：福田成交面積占比35%

二手辦公：全市成交面積下滑27.2%

二手辦公：羅湖區(qū)成交面積漲幅上漲超10倍

一手辦公：全市成交面積下滑29.4%

1月共2個(gè)辦公項(xiàng)目獲批，套數(shù)為342套，環(huán)比↑1610.0%，面積為5.06萬平，環(huán)比↑877.2%。

1月深圳一手辦公成交239套，環(huán)比↓8.1%；成交面積為2.79萬平，環(huán)比↓29.4%。

一手辦公：福田成交面積占比35%

福田區(qū)一手辦公成交9680.2平，占全市成交的35%，恒大珺睿大廈為福田的主力成交項(xiàng)目。

從環(huán)比變動(dòng)來看，龍華、深汕上月無成交，1月分別成交2156.1、2163.4平；福田成交面積也上漲275.9%；光明區(qū)1月無成交，下滑100%。

一手辦公：佳兆業(yè)時(shí)代大廈居成交面積榜首

網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，1月有24個(gè)辦公項(xiàng)目成交，福田區(qū)的恒大珺睿大廈以9545平的成交面積位居一手辦公成交面積TOP10榜首。

TOP10中套均面積200平以上僅華僑城新璽，套均面積達(dá)到360平。

二手辦公：全市成交面積下滑27.2%

1月深圳二手辦公類物業(yè)成交71套，環(huán)比↓2.7%；面積合計(jì)0.69萬平，環(huán)比↓27.2%，二手辦公套均面積下滑至97.1平。

二手辦公：羅湖區(qū)成交面積漲幅上漲超10倍

1月福田區(qū)二手辦公成交3843.4平，占全市成交面積的55.7%。

1月，僅羅湖區(qū)二手辦公成交面積出現(xiàn)上升，其他各區(qū)都有不同程度的下滑。其中，羅湖區(qū)成交1535.8平，環(huán)比增長1050.7%；而南山區(qū)成交483.7平，環(huán)比下滑83.9%。

中原研判：

1月一二手商辦基本呈現(xiàn)下滑走勢，經(jīng)濟(jì)下行壓力增加，投資性的產(chǎn)品依然難出現(xiàn)明顯反彈。