這幾天全國樓市有點熱鬧，降準降息的利好余音未了，山東菏澤就打響了“首套房首付降至兩成”的第一炮，隨后很快傳來三個城市已經(jīng)實施兩成首付的消息，緊接著出現(xiàn)了超過四十個城市相繼推出樓市寬松政策的報道，實在有點目不暇給。

現(xiàn)在用“大地微微暖氣吹”來形容都有點不夠了，還沒有走出虎年正月，就一派“虎虎生威”的架勢，以冰雪立足的“冬奧會”剛剛結束，樓市仿佛就由“小陽春”的姿態(tài)直奔“春色滿園關不住”的大場景了，用得上當年曾經(jīng)風靡過的一句話：“全國山河一片紅”。

“勢”這個東西，的確是一種“擋不住的風情”。當去年全國經(jīng)濟走勢逐季下滑的嚴峻格局出現(xiàn)的時候，當去年樓市在“房地產(chǎn)是經(jīng)濟領域最大灰犀?！钡母呶谎信泻汀胺科笕谫Y三條紅線”、“銀行房貸集中管理制度”等調(diào)控重器約束下出現(xiàn)全國性縮變的時候，樓市的松動就會成為一種必然呈現(xiàn)的趨勢。

國家高層從去年11月以來釋放出來的有關活躍房地產(chǎn)和樓市的積極信號以及近來全國各地在房地產(chǎn)和樓市中推出的各項寬松政策正是一種“順勢而為”的表現(xiàn)。

我早已在之前的文章中對國家文件中提及的“不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”做出過我的特殊解釋：在中國，房地產(chǎn)當然不是什么“短期”刺激經(jīng)濟的手段，事實上它是“長期”的、一貫的刺激經(jīng)濟的手段。

我覺得政策面根本無需“鴕鳥政策”般地故意遮掩房地產(chǎn)的這種重要功能，房地產(chǎn)能發(fā)揮其平衡全國經(jīng)濟的作用，這實在是一件大好事啊，干嘛要遮遮掩掩的？

全國樓市近期出現(xiàn)的趨暖的形勢，從全國經(jīng)濟總體形勢視角看，正是與經(jīng)濟下滑走勢形成對沖的重要力量，對于穩(wěn)定全國經(jīng)濟具有非常明顯的積極作用。

當然，當前樓市出現(xiàn)的下調(diào)利率、對剛需首套房購房降低首付等政策，不僅是對宏觀經(jīng)濟下滑的對沖，也是對房地產(chǎn)本身存在的低迷形勢的對沖。

高層重提房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，顯然是對去年曾經(jīng)嚴重影響市場的“房地產(chǎn)是經(jīng)濟中最大灰犀?！庇^點的糾偏，對于穩(wěn)定房地產(chǎn)和活躍低迷的樓市具有非常積極的正面作用。

在這次全國性的房地產(chǎn)和樓市的“復蘇”動向中，我們看到一個非常有意思的現(xiàn)象，去年2月8日推出轟動全國的二手房參考價政策從而成為全國樓市調(diào)控最嚴厲城市的深圳，在這次全國樓市的“躁動”中至今保持低調(diào)，直到目前仍然沒有什么值得提及的趨暖性的政策動作。

問題來了：深圳近期會跟進全國形勢推出放松性的樓市政策嗎？

市場對深圳政策面的動向可謂極為關注，原因很簡單，深圳過去多年來二手房的成交量一直占據(jù)樓市成交量的大約三分之二左右，而去年的二手房參考價政策出臺后，深圳二手房成交一路下滑，全年二手房成交僅4萬多套，多年來首次低于新房的5萬多套，這顯然是政策調(diào)控的效果，不是市場真實的表現(xiàn)。市場上甚至出現(xiàn)了二手房成交“斷流”的說法。

所謂“斷流”當然是不存在的，即便是成交量最低的今年一月，也還有1500多套，而且去年年底前，二手房已經(jīng)出現(xiàn)一點“翹尾”行情，顯示出需求方已經(jīng)在探求以適應政策的方式進入市場的動向。

政策面會改變嗎？結論其實很簡單：當然會。

其一，當初制定二手房參考價政策的時候就明確指出，今后每年會根據(jù)市場變化對參考價政策做出相應調(diào)整?，F(xiàn)在這項政策已經(jīng)實施一年，按道理會有調(diào)整的信息出來。

其二，如我上面所說，當房地產(chǎn)和樓市的政策松動在全國成為一種“勢”的時候，深圳不可能也沒必要“獨善其身”，深圳也應該會“順勢而為”。

其三，深圳二手房參考價政策執(zhí)行一年，從政策效果看，一方面明顯起到了打擊投機、穩(wěn)定樓市的作用，深圳樓市上多年來存在的“一二手房價倒掛”的不正?，F(xiàn)象明顯弱化，另一方面二手房成交量的萎縮也明顯過頭了，大量剛需事實上也被動遭遇“買房貸款難”，政策的確需要“糾偏”。

其四，深圳去年經(jīng)濟增長偏弱，主要原因就是兩個，一個是華為業(yè)績大幅下降，引發(fā)龍崗區(qū)GDP負增長7.6個百分點，直接拉低深圳GDP增速，另一個就是二手房參考價政策，引發(fā)二手房成交大幅下滑并傳導到房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)，導致房地產(chǎn)行業(yè)的系列性低迷，進而影響到深圳經(jīng)濟的增速。今年政策面必然會加大對這兩個方面的扶持力度。

其五，今年一開春，深圳的鄰居香港就爆發(fā)了新一輪嚴重的疫情，目前日確診量高達7000多例，深圳口岸盡管管制非常嚴格，但是疫情的傳導事態(tài)仍然出現(xiàn)了，近日深圳的確診數(shù)量也在小幅增加，深圳更多地方在實施封控或管控，這種局面顯然會影響經(jīng)濟的增長，這種形勢下，更需要房地產(chǎn)和樓市以相對寬松和積極的態(tài)勢來對沖經(jīng)濟面可能出現(xiàn)的困難。

有人已經(jīng)在提問了：深圳會實施首套剛需購房首付兩成的政策嗎？我的看法是：很難。為什么？因為深圳和內(nèi)地很多實施這個政策的城市的最大不同是，內(nèi)地那些城市存在明顯的供過于求的情況，房子蓋得太多了，去庫存壓力大，就想通過降低首付的辦法吸引需求，化解賣方庫存壓力。

深圳樓市的本底是，常住人口中，僅有不到30%擁有自有紅本住房，而市面上的合法住房量嚴重不足，深圳房價高企的主要原因也在于此。

所有以往的調(diào)控政策，包括二手房參考價政策，都是針對房價上升的動能來的，而市場目前表現(xiàn)的需求低迷并不是沒有需求，而是政策管控下潛在需求難以合理釋放。只要現(xiàn)有調(diào)控政策適當放松，深圳的樓市成交就會趨向活躍。

剛需首套購房的新房貸款首付難以下降為兩成，二手房就更不可能了。以目前的政策效果，銀行按照參考價執(zhí)行放貸，購房者真正拿到的貸款成數(shù)只有大約五成、四成甚至三成，也就是說，事實上的首付高達五成、六成甚至七成。

這種政策剛剛實施一年，還會長期實施，怎么可能在政策剛剛執(zhí)行一年的時候就讓首付從五成、六成、七成的高成數(shù)一下子降到兩成的低位呢？如果真出現(xiàn)了首付兩成，那還會有什么參考價政策嗎？

所以，對于深圳二手房來講，政策要調(diào)整的方向完全不是“直降到二成”，而是可能在既定的銀行按評估價確定首付成數(shù)和放貸成數(shù)的基礎上，探求專門針對剛需首套購房適當調(diào)低首付成數(shù)的政策調(diào)整，以便修正對首套剛需的“誤傷”，讓他們實現(xiàn)國家提出的“滿足剛需人群合理的住房貸款需求”的政策訴求。

調(diào)低多少成數(shù)呢？現(xiàn)在的二手房實際成交中，大多數(shù)的首付是五成甚至以上，未來的調(diào)整，如果確認是剛需首套購房，在按照評估值測算的首付成數(shù)基礎上，直接下調(diào)一成，這種可能性最大。

比如，你要買的那套房子，按照參考價政策評估下來，只能從銀行獲得五成貸款，也就是首付需要五成，由于你是剛需首套購房，那就在評估價確定的首付五成的基礎上，可由銀行把貸款成數(shù)提升到六成，也就是可以四成首付。

對于房價高企的深圳來講，減少一成的首付對于剛需首套購房者來說，已經(jīng)是很大的優(yōu)惠了，比如你要買的房子評估總價是500萬，一成就是50萬，這對于很多剛需來講能省下這么大一筆購房開支，是很開心的事了。

有人會繼續(xù)問了：這種特殊性的剛需首套購房首付下調(diào)政策會不會力度再大一些呢？比如，在評估值約定的首付成數(shù)基礎上，下調(diào)兩成，由原來的五成下調(diào)到三成首付？我估計這種下調(diào)的可能性并不是完全不存在，但可能性不大，為什么？

因為下調(diào)力度大，可能引發(fā)首套剛需的大量進場，甚至迅速形成需求井噴，從而引發(fā)房價波動上揚，這就會沖抵政策的調(diào)控訴求。

所以，從穩(wěn)定政策執(zhí)行效果的角度看，即便是針對剛需首套購房，應該也不會推出力度偏大的修正性政策，基本上應該保持在平緩修正的政策調(diào)整力度上。

深圳樓市政策的這種穩(wěn)健性體現(xiàn)的是“因城施策”的效果，是深圳不同于其他城市的房地產(chǎn)和樓市本底狀況的客觀表現(xiàn)，深圳在現(xiàn)有的住房供需關系條件下，不可能也沒有必要采取一些偏向激進的政策方向，因為很容易引發(fā)房價波動和市場震蕩。

即便在一些人看來，二手房參考價政策力度有點過大，但從某種意義上看，也正是這種大力度的政策才管住了“桀驁不馴”的市場投機者，才讓市場得以恢復穩(wěn)定，在這個局面的基礎上，回頭再來解決同時出現(xiàn)的市場趨冷的問題。

深圳樓市政策適應全國房地產(chǎn)形勢和深圳的實際需要，向適度寬松的方向調(diào)整或糾偏，這都是順勢而為的事情，但肯定不會再次一步回到“原點”，必然是盡量采取相對穩(wěn)健的方式和策略，比如上面估計的對剛需首套購房實施在評估值首付成數(shù)基礎上的專項性下調(diào)一成的可能性的修正政策。深圳樓市的發(fā)展需要這種“因城施策”的定力，深圳政策面也有這樣的定力，客觀上，這也是深圳樓市市場平穩(wěn)發(fā)展的內(nèi)在需要。

假如深圳二手房參考價政策真的能在近期發(fā)生上述格局的修正，加上房地產(chǎn)和樓市的其他適度寬松政策，那可以預計，二季度深圳樓市理應出現(xiàn)看得見的回暖態(tài)勢。

這里面有一個政策的時效性問題，因為還得與全國房地產(chǎn)的形勢形成良性呼應，若新的修正性政策不投放或投放太晚，就會與國家級政策的投放發(fā)生錯位，這對于穩(wěn)定深圳房地產(chǎn)和樓市顯然是不利的，我想，政策面對這一點是看得很清楚的，因此市場準備好承接可能的修正性新政應當是情理之中的事情。

其實，我覺得我們更應該關心深圳房地產(chǎn)在更大層面上正在發(fā)生的事情，那就是從2020年開始的宅地供應的大幅增長?？梢钥隙?，深圳十四五期間的宅地供應都會呈現(xiàn)非常寬松的局面，這是深圳住房問題的大趨勢決定的。

過去多年來，深圳的住房缺口一直存在，而政策對住房卻一直采取嚴控的態(tài)勢，加劇了深圳的住房問題?，F(xiàn)在開始持續(xù)加大宅地供應，就是要從根基啟動，實施戰(zhàn)略糾偏，解決深圳長期存在的住房緊缺問題。過去深圳每年新房供應大都在3萬套到5萬套之間，和北上廣的10萬套以上的成交量沒法相比。

按照目前的宅地供應情況，深圳今后也應該會出現(xiàn)年度新房供應10萬套以上的局面，加上其他渠道的住房供應增量，深圳的住房困局會大幅緩解，到那個時候，二手房還用得著現(xiàn)在的參考價政策如此管控高壓嗎？那時候，有可能二手房參考價政策都會取消了。

所以，我們一方面需要關注在全國房地產(chǎn)政策趨向適度寬松條件下，深圳二手房參考價政策會不會適度放松的問題，另一方面，我們更要關注深圳在宅地供應大幅增加的背景下，未來一些年新房總量的顯著上升、供需關系的戰(zhàn)略扭轉、相應的房地產(chǎn)政策的重大調(diào)整以及房地產(chǎn)和樓市業(yè)態(tài)的深刻改變。

因為，這些戰(zhàn)略性動向才是在更大層面、更深刻價值上改善廣大市民居住生活條件和提升他們居住生活品質(zhì)的重大因素。

所以，“全國山河一片紅”的時候，深圳盡管也應該會迎來樓市的“春暖花開”，但可能不會那么“太紅”，因為，深圳房地產(chǎn)和樓市在全國“紅”得太久、太深、太高了，深圳樓市可能真正需要的是從這個春天的政策角落里輕盈飄來的一片“溫和的紅云”。