近期，多地降首付、降房貸利率的消息頻出，3月1日，鄭州樓市再放“救市”大招。

鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知，從支持合理住房需求、加大信貸融資支持等五個(gè)方面出臺(tái)19項(xiàng)具體措施。

其中，針對(duì)改善型購(gòu)房需求明確取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，成為全國(guó)首個(gè)放松限貸的城市。這對(duì)市場(chǎng)信心的恢復(fù)有著非常重要的作用，后續(xù)或?qū)⒂懈鄩毫Τ鞘懈M(jìn)。

資料來源：鄭州市人民政府官網(wǎng)

01

激發(fā)購(gòu)房需求釋放，減輕主體壓力

政策內(nèi)容先劃重點(diǎn)!

1.有針對(duì)性取消限購(gòu)，允許部分家庭新購(gòu)一套住房。對(duì)子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵(lì)老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購(gòu)一套住房。

2.支持改善型購(gòu)房需求，明確取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”。對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。居民因家庭人口增加、收入條件改善等原因賣小買大、賣舊買新的，在家庭限購(gòu)套數(shù)內(nèi)可提供個(gè)人按揭、網(wǎng)簽備案和不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)辦理等方面便利。

3.引導(dǎo)下調(diào)房貸利率，減輕購(gòu)房壓力。引導(dǎo)在鄭金融機(jī)構(gòu)加大個(gè)人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率。

4.減輕主體壓力，調(diào)整土地出讓規(guī)則。土地供給端下調(diào)土地競(jìng)拍保證金最低比例至掛牌價(jià)的20%，土地出讓金可在成交后1年內(nèi)實(shí)行分期繳納。

5.推行貨幣化安置。結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，堅(jiān)持以貨幣化安置為主。對(duì)未開工建設(shè)的安置房，鼓勵(lì)拆遷群眾選擇貨幣化安置。

6.明確給予企業(yè)項(xiàng)目貸款支持。定期組織銀企對(duì)接，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)對(duì)受困企業(yè)貸款展期、續(xù)貸，按照依法依規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則加大房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)貸款支持，有效緩解市場(chǎng)主體資金鏈運(yùn)行壓力。

無論是需求端的調(diào)整，還是供給端，政策面正在不斷趨向于緩和與好轉(zhuǎn)，但市場(chǎng)端觀望情緒仍存在慣性，政策出臺(tái)后短期內(nèi)能否實(shí)現(xiàn)立竿見影的效果仍有待觀察。

02

鄭州樓市下行壓力加大

為什么是鄭州。

作為全國(guó)壓力城市的縮影，此次政策出臺(tái)的大背景不容忽視。

作為河南省會(huì)，鄭州有著較強(qiáng)的人口虹吸能力，自2010年以來，鄭州常住人口長(zhǎng)期呈現(xiàn)正向流入的走勢(shì)，根據(jù)七普數(shù)據(jù)，截止2020年11月，鄭州常住人口達(dá)到1260萬人。但與人口的良性表現(xiàn)形成鮮明對(duì)比的是樓市表現(xiàn)不振。

首先，鄭州樓市常年處于供大于求的狀態(tài)。從供求關(guān)系來看，2016年可以說是鄭州樓市的分水嶺。在此之前，需求持續(xù)釋放，此后成交規(guī)模大幅上升后，鄭州樓市便開始了漫長(zhǎng)的回調(diào)。商品住宅成交規(guī)模逐年走低，降價(jià)促銷、低首付等以價(jià)換量的策略層出不窮。2021年商品住宅成交面積僅為948萬平方米，較2020年下降24.45%。

圖：2012年以來鄭州商品住宅供求規(guī)模情況

數(shù)據(jù)來源：CRIC

從月度成交數(shù)據(jù)來看，鄭州商品住宅成交規(guī)模自2021年5月開始同比逐月下滑，成交規(guī)模已連續(xù)9個(gè)月實(shí)現(xiàn)“負(fù)增長(zhǎng)”。至2022年1月，新建商品住宅成交面積僅46萬平方米，同比下降14.83%，成交均價(jià)同比下降約4%至14153元/平方米。

鄭州面臨較大的庫(kù)存壓力，今年1月鄭州庫(kù)存壓力激增，狹義庫(kù)存環(huán)比上漲25%，庫(kù)存消化周期為21.9個(gè)月，環(huán)比增加2.8個(gè)月。在市場(chǎng)壓力和去化壓力下，市場(chǎng)上滯銷房源特價(jià)房增多，整體市場(chǎng)信心不足。

圖：2019年1月至2021年12月鄭州商品住宅月度供求量?jī)r(jià)

數(shù)據(jù)來源：CRIC

從土地市場(chǎng)來看，經(jīng)歷了2015年地王頻出，品牌房企蜂擁而入搶占市場(chǎng)，但2019年開始，涉宅用地成交總建面逐年下滑，其中2020年涉宅用地成交總建面較2019年下降28.7%，2021年繼續(xù)下滑25.7%至1947萬平方米。2019-2020年涉宅用地的高成交規(guī)模為房企儲(chǔ)備了充足的貨量，隨著市場(chǎng)購(gòu)買力“見頂”，需求下降，房企拿地積極性普遍不高，樓市下行趨勢(shì)下，房企的生存壓力也逐漸加大。

圖：2019年1月至2021年12月鄭州商品住宅月度供求量?jī)r(jià)

數(shù)據(jù)來源：CRIC

此外，居民購(gòu)買力水平受限也是樓市不容忽視的問題，目前，鄭州樓市剛需屬性較為明顯，高端需求增長(zhǎng)乏力，而是受限于居民購(gòu)買力透支、經(jīng)濟(jì)增速放緩，鄭州后續(xù)成交規(guī)模預(yù)計(jì)也很難再上新臺(tái)階。

03

壓力城市將加入“救市”行列

2022年前兩個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)并不樂觀，整體供應(yīng)、需求和價(jià)格都呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。

鄭州在此背景下出臺(tái)“救市”政策，對(duì)其他城市具有很強(qiáng)的示范效應(yīng)，類似“救市”情況后續(xù)也將在其他城市出現(xiàn)。

至于哪類城市大概率會(huì)跟進(jìn)?

整體來看，壓力二三線城市為市場(chǎng)減壓的需求較為強(qiáng)烈，大致可以分為三類。

首先，房地產(chǎn)庫(kù)存高企、去化周期超24個(gè)月的壓力城市。比如，30個(gè)二線城市中，哈爾濱、大連、蘭州、長(zhǎng)春、呼和浩特和青島庫(kù)存消化周期已超過2年，以北部?jī)?nèi)陸城市居多。而三四線城市形勢(shì)更為嚴(yán)峻，整體去化周期也高達(dá)21.09個(gè)月，66城中有32城去化周期在20個(gè)月以上;

第二類，土拍流拍率過高且土地財(cái)政依賴度高的城市，這類城市放松的動(dòng)機(jī)更為強(qiáng)烈;

第三類，房?jī)r(jià)下滑過快的城市。為了減緩市場(chǎng)下行壓力，扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)看跌預(yù)期，這類房?jī)r(jià)下滑過快或者落地“限跌令”的壓力城市更有必要托底樓市，且救市政策力度或?qū)⒏鼮閺?qiáng)勁。

從“救市”內(nèi)容來看，政策主基調(diào)仍然是以穩(wěn)定市場(chǎng)為主。需求端限購(gòu)方面可調(diào)整空間較小，主要圍繞調(diào)整首付比例，調(diào)整“認(rèn)房又認(rèn)貸”為“認(rèn)房”或“認(rèn)貸”，以及貨幣化安置等方面。供給端的調(diào)整或?qū)⒍嘁恍?，比如土地出讓?guī)則、房企減負(fù)方面。

目前，整個(gè)樓市仍然處于調(diào)整期，多數(shù)城市仍處于觀望狀態(tài)，2022年各地依然延續(xù)“因城施策”的政策思路，鄭州此番“救市”對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期的恢復(fù)有積極的推動(dòng)作用，后續(xù)將會(huì)有更多城市由于市場(chǎng)下行壓力而采取放松調(diào)控甚至“救市”的動(dòng)作，但其對(duì)市場(chǎng)的拉動(dòng)力著實(shí)有限，市場(chǎng)較難出現(xiàn)反轉(zhuǎn)行情。而核心一、二線城市市場(chǎng)需求及購(gòu)買力依舊堅(jiān)挺，也有可能會(huì)出現(xiàn)反向收緊的情況。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊面臨較大的下行壓力，行業(yè)仍處于筑底修復(fù)階段，接下來三四月能否實(shí)現(xiàn)“小陽春”，這對(duì)行業(yè)信心的恢復(fù)有著至關(guān)重要的作用，否則市場(chǎng)仍將繼續(xù)以觀望為主。