謝逸楓/文

由于目前全國(guó)還有5.1億平方米的庫(kù)存，房貸、信貸、刺激住房消費(fèi)政策的逐漸釋放，樓市將緩慢U型回升，而不是V型迅猛反彈。值得注意的是除非即使救市政策落實(shí)不到位，銀行傳導(dǎo)不通暢，房地產(chǎn)未來(lái)再往下行的可能性不大。隨著政策的松綁范圍、力度擴(kuò)大，預(yù)計(jì)2022年樓市小陽(yáng)春會(huì)來(lái)臨。

目前全國(guó)多地的實(shí)質(zhì)性放松房地產(chǎn)調(diào)控，主要為典型的二三四線城市，有典型的一二線城市廣州、重慶、福州、南寧、合肥，還有典型的三四線城市。如筆者的判斷一樣，前期的樓市政策不可能一下就全面放松，會(huì)按照市場(chǎng)的變化，逐漸地放開。預(yù)計(jì)限購(gòu)、限售、限貸等需求端政策將在3月份越來(lái)越多的城市加快放松。

2022年中國(guó)樓市會(huì)U型緩慢回升而非V型反彈。房?jī)r(jià)由需求決定，在很多城市，供需仍然不平衡。救市政策出臺(tái)后，樓市低谷已經(jīng)過(guò)去，如果調(diào)控放松、房企融資全面松口、房貸優(yōu)惠、稅費(fèi)優(yōu)惠政策落實(shí)到位，那么二季度或三季度逆轉(zhuǎn)樓市2021年走低的趨勢(shì)。

第一是2月100城新建住宅平均房?jī)r(jià)。

中指數(shù)據(jù)顯示，2022年2月，百城新建住宅平均價(jià)格為16184元/平方米，新房?jī)r(jià)格結(jié)束三連跌態(tài)勢(shì)，環(huán)比上漲0.03%，同比上漲1.89%，漲幅較上月收窄0.17%。百城二手住宅平均價(jià)格為16009元/平方米，二手房?jī)r(jià)格結(jié)束四連跌態(tài)勢(shì)，環(huán)比上漲0.14%；同比上漲2.72%，漲幅較上月收窄0.14%。

核心一二線城市房?jī)r(jià)上漲帶動(dòng)，止跌轉(zhuǎn)漲。新建住宅的廣州、上海、合肥等核心城市房?jī)r(jià)上漲帶動(dòng)下，2月百城新房?jī)r(jià)格環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲，但多數(shù)城市新房?jī)r(jià)格仍呈下跌態(tài)勢(shì)，2月房?jī)r(jià)下跌城市為52個(gè)，較上月增加6個(gè)。2月二手住宅54個(gè)城市環(huán)比上漲，較上月增加20個(gè)，上漲城市數(shù)量自2021年9月以來(lái)首次超過(guò)半數(shù)。

國(guó)家城市群房?jī)r(jià)率先上漲。2022年2月長(zhǎng)三角城市群新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.09%，房?jī)r(jià)結(jié)束四連跌態(tài)勢(shì)，區(qū)域內(nèi)多數(shù)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，其中上海、揚(yáng)州、張家港、泰州及昆山新房?jī)r(jià)格環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲。蘇州、合肥、常州等城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比持續(xù)上漲。

珠三角城市群受廣州、東莞房?jī)r(jià)上漲帶動(dòng)，新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.12%，漲幅居各主要城市群首位。山東半島城市群新建住宅價(jià)格環(huán)比止跌，京津冀城市群新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.02%。2022年2月，長(zhǎng)三角城市群二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.30%，領(lǐng)漲各主要城市群。

目前長(zhǎng)三角二手房?jī)r(jià)已連續(xù)3個(gè)月上漲，市場(chǎng)持續(xù)恢復(fù)。珠三角及山東半島城市群二手住宅價(jià)格環(huán)比均止跌轉(zhuǎn)漲，漲幅分別為0.20%和0.02%。京津冀城市群二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.05%，跌幅有所收窄。年初國(guó)家及地方層面頻繁釋放穩(wěn)樓市信號(hào)。2月樓市調(diào)控政策方向延續(xù)前期態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)改善。

第二是2月288城市的商品住宅銷售均價(jià)。

中房數(shù)據(jù)顯示，2022年2月288城市的商品住宅銷售均價(jià)破萬(wàn)元一平方米的城市74個(gè)、2022年1月74個(gè)、2021年8月79個(gè)、9月76個(gè)、10月74個(gè)，11月70個(gè)、12月71個(gè)。2022年2月環(huán)比上漲142個(gè)，下跌141，持判5城。同比上漲117個(gè)，下跌171個(gè)。2022年1月環(huán)比上漲128個(gè)，下跌160。同比上漲120個(gè)，下跌168。

2021年12月環(huán)比上漲131個(gè)，下跌157。同比上漲134個(gè)，下跌154。11月環(huán)比上漲143個(gè)，下跌145。同比上漲148個(gè)，下跌140。10月環(huán)比上漲112個(gè)，下跌176。同比上漲166個(gè)，下跌122。9月環(huán)比上漲125城，下跌163城。同比上漲179城，下跌109城。說(shuō)明房?jī)r(jià)普跌結(jié)束，超過(guò)半數(shù)的城市房?jī)r(jià)上漲。

2022年2月14個(gè)大灣區(qū)、經(jīng)濟(jì)帶、城市群里面，其中環(huán)杭州灣大灣區(qū)環(huán)比漲幅度最大，15.84%。其次為長(zhǎng)三角超級(jí)灣區(qū)漲幅13.03%及粵港澳大灣區(qū)漲幅11.03%，這三個(gè)城市群的房?jī)r(jià)最為堅(jiān)挺，主要是人口與資金流入最多，全國(guó)資源最豐富，需求旺盛，房?jī)r(jià)見(jiàn)底最快。

第三是未來(lái)2022年房?jī)r(jià)趨勢(shì)。

當(dāng)前樓市將進(jìn)入底部徘徊周期，政策暖風(fēng)加大。一月樓市成交腰斬，春節(jié)期間零成交，預(yù)示著進(jìn)入實(shí)質(zhì)性下跌探底期。第二、三季度市場(chǎng)會(huì)開始走強(qiáng)，要讓房?jī)r(jià)迅速上升，至少還需要9個(gè)月到12個(gè)月的時(shí)間。預(yù)計(jì)2022年第4季度，房?jī)r(jià)就有可能從底部回升到正增長(zhǎng)，2023年下行周期結(jié)束。

中國(guó)樓市短期是政策市，長(zhǎng)期是周期性，每一次漲幅都會(huì)大于跌幅。股市上很難抄底，房市上一樣。第二次再漲上來(lái)的時(shí)候，一定比跌下去的時(shí)候房?jī)r(jià)要高，這永遠(yuǎn)是歷史規(guī)律。長(zhǎng)期看，房?jī)r(jià)還得漲，因?yàn)楝F(xiàn)在3%房屋供應(yīng)量滿足20%有錢買房的人，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

房地產(chǎn)四條規(guī)律揭示，未來(lái)的中國(guó)房?jī)r(jià)還會(huì)漲。房?jī)r(jià)的規(guī)律，漲的時(shí)間比跌的時(shí)間翻倍，漲的幅度比跌的幅度翻倍。調(diào)控的規(guī)律，漲時(shí)壓，壞時(shí)救。土地供應(yīng)的規(guī)律，人地分離。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的模式是投資驅(qū)動(dòng)。說(shuō)明房?jī)r(jià)基本面，沒(méi)有完全改變之前，上漲是大趨勢(shì)。

中長(zhǎng)期看，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的大趨勢(shì)，不可避免。不管是按照城鎮(zhèn)化率、需求增長(zhǎng)、人口增長(zhǎng)、土地供應(yīng)、地價(jià)等因素，目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策依然是治標(biāo)不治本，解決不了供應(yīng)端，需求端堵塞解決不了供需平衡。這就是政策周期之下的樓市周期。

房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入穩(wěn)定、適度增長(zhǎng)的階段。土地供給的矛盾，對(duì)土地財(cái)政的依賴又讓土地的價(jià)格處于一個(gè)較高的增長(zhǎng)過(guò)程。人口不斷往大中城市集中、城鎮(zhèn)化、戶籍制度的改革、人才的政策、城市更新，短期的剛性需求在10年-20年內(nèi)處于高峰、高位之間上下波動(dòng)。

第四是未來(lái)2022年樓市政策趨勢(shì)。

自2021年12月開始，到2022年2月份，各地房貸（公積金或商業(yè)按揭）首付（首套或二套）比例（零、首套20%、30%、二套40%）下降的城市達(dá)到1省18市，分別為郴州、惠州；泰安、安徽、自貢、北海、南寧、福州、合肥、晉中；駐馬店、鞏義、菏澤、佛山、重慶、贛州、南通、溫州、鄭州。

自2021年12月開始，到2022年2月份，各地房貸、按揭額度提高、首付下降的省市超過(guò)2省30月，分別為深圳、廣州、鄭州、南京、杭州、郴州、惠州、泰安、自貢、北海、南寧、福州、合肥、晉中、駐馬店、鞏義、菏澤、佛山、重慶、贛州、南通、溫州、鄭州、衢州、東莞、安徽、廣西區(qū)、新鄉(xiāng)、中山、宜昌等。

2021年12月至今，全國(guó)超過(guò)60城市，發(fā)布了各種穩(wěn)定樓市的寬松政策。從取消限價(jià)、放松限購(gòu)限貸限售、房貸利率下降、降首付比例與調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)、降低交易稅費(fèi)、放寬落戶限制、人才與農(nóng)民工購(gòu)房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度政策。

還有包括二手房指導(dǎo)價(jià)放松，取消認(rèn)房又認(rèn)貸，允許家庭購(gòu)買第三套。商品房預(yù)售條件、預(yù)售款監(jiān)管比例下降、重啟棚改貨幣化安置、優(yōu)化三條紅線，房地產(chǎn)貸款集中管理制、22城宅地出讓限制政策等方面對(duì)調(diào)控放松，釋放出新一輪住房刺激信號(hào)。