來源：東莞淘房志

都聽說了吧？

最近全國樓市回暖信號頻出?，中介朋友圈、開發(fā)商也都在不斷的推進(jìn)營銷節(jié)奏。

而網(wǎng)上叫囂最多的，便是樓市小陽春來了。

說實(shí)話，當(dāng)身邊都是這種消息時(shí)，很難不受其影響，感覺東莞的小陽春也真的要來了。

但是，當(dāng)這幾天筆者看到，中介店鋪陸續(xù)倒閉、銷售電話不斷打來、熱點(diǎn)區(qū)域筍盤依舊滿天飛時(shí)，感覺有點(diǎn)不對，這哪像是小陽春要來的樣子。

再參考東莞2月樓市成交數(shù)據(jù)，二手房成交同比減幅7成，新房成交同比減少9成?，32個(gè)鎮(zhèn)街中，僅8個(gè)鎮(zhèn)街日均成交達(dá)1套以上。

要知道，2月東莞很多樓盤都在促銷讓利，中介傭金也在提升，據(jù)說有個(gè)公寓盤聯(lián)動(dòng)傭金就高達(dá)17%，而銀行利率方面也是一降再降，結(jié)果換來的是這樣慘淡的成績。

再看這幾天的數(shù)據(jù)，東莞二手房住宅成交套數(shù)僅134套，在周邊城市中墊底。全市32個(gè)鎮(zhèn)街，每天成交平均不到27套。

這樣的數(shù)據(jù)，3月？小陽春？

另外，就目前看，東莞一方面又出現(xiàn)疫情，看房賣房都受影響，屆時(shí)成交量也難以上去；另一方面，暖風(fēng)雖頻出，但力度大點(diǎn)的實(shí)質(zhì)性松綁，估計(jì)還在后面。

這樣的行情，3月有小陽春也是個(gè)假陽春。

1

有盤喊漲，迎接小陽春？

一枝獨(dú)秀不是春！

近期，筆者也關(guān)注到，東莞不少樓盤，已經(jīng)開啟了漲價(jià)模式，有些項(xiàng)目的備案甚至突破區(qū)域天花板。

像石碣的某新盤備案，比周邊高了足足5千/平，而道滘某新盤備案，更是突破當(dāng)?shù)貍浒柑旎ò?，以一盤之力，讓道滘房價(jià)首破3萬。

而市場一些在售樓盤也應(yīng)聲而來，紛紛上調(diào)價(jià)格。

像去年的網(wǎng)紅盤虎門保利·時(shí)區(qū)，預(yù)計(jì)價(jià)格將上調(diào)3%；?厚街時(shí)代天韻，也隱隱要漲價(jià)了。

多個(gè)樓盤喊漲，真的是春江水暖鴨先知，小陽春要來了？

筆者覺得：一枝獨(dú)秀不是春，幾枝也不行！

雖然一些項(xiàng)目確實(shí)有所漲價(jià)，但不排除只是“虛晃一槍”，反正賣不動(dòng)，不如借此，吸引更多客戶的關(guān)注。

目前“價(jià)”漲僅僅只在零星幾個(gè)項(xiàng)目，而依現(xiàn)在行情，“量”升不太可能，2月的慘淡數(shù)據(jù)表明市場信心還遠(yuǎn)未恢復(fù)，話說得太早了。

像前陣子，同事去松湖踩盤，發(fā)現(xiàn)很多店鋪中介到現(xiàn)在一單都沒開，不少中介也已離職。

拿松山湖的網(wǎng)紅二手盤來說，像中信森林湖，最近成交的一套，相同戶型，去年成交單價(jià)6.8萬，現(xiàn)在成交單價(jià)才4.6萬，跌了約2萬每平。

對于購房客而言，目前是最好撿漏的時(shí)期，都在等更多的筍盤出來，注意力全在筍盤上。

買漲不買跌的規(guī)律，在行情下滑時(shí)似乎不管用。

而接下來一段時(shí)間，降價(jià)賣房，低價(jià)買房依舊是市場主流，一些樓盤自嗨式漲價(jià)意義不大。

且從區(qū)域看，目前各區(qū)域房價(jià)分化，大多數(shù)處于微跌狀態(tài)，很多新盤打折促銷，銷量依舊慘淡；二手房房價(jià)一降再降，依舊有大把業(yè)主等不到成交來置換。

因此，房價(jià)上漲迎不來小陽春，而成交數(shù)據(jù)同樣成為不了支撐小陽春的內(nèi)部條件。

2

土拍未定！市場信心不足！

面粉價(jià)決定面包價(jià)！

只要土拍暫未迎來小陽春，樓市信心就不足，3月小陽春就難料。

據(jù)有關(guān)消息，一季度將有第一批地塊集中出讓，而此批地塊中，有不少是香餑餑，像廣發(fā)南地塊、蔡白地塊等優(yōu)質(zhì)地塊都值得期待。

如若像去年土拍那樣火爆，屆時(shí)，或?qū)⑻嵴袷袌鲂判摹?/p>

據(jù)最新消息，今年土拍有所調(diào)整，除了集中供應(yīng)外，也不再有“最高價(jià)”限制，將給競拍房企帶來更多想象空間。

然而，截止目前，還未聽到3月有土拍的消息，無法進(jìn)一步試探市場信心。

對于購房客而言，還是心里沒底，3月購房仍舊謹(jǐn)慎。

3

沒有強(qiáng)刺激，缺乏風(fēng)向標(biāo)

撐不起小陽春行情

2月成交慘淡，3月便大幅提高，市場情緒被調(diào)動(dòng)起來，這不太現(xiàn)實(shí)。

可以參考深圳這個(gè)風(fēng)向標(biāo)。

一直在整個(gè)灣區(qū)前排的深圳，2月二手房僅872套，別說回暖了，直接創(chuàng)下15年新低。

深圳這種人多錢多的地方都起不來，要東莞起來很難。

當(dāng)然，2月成交量也與深圳疫情也有關(guān)系，東莞現(xiàn)在也有疫情，所以估計(jì)接下來成交量也仍受其影響。

再來看政策，目前很多城市都出了實(shí)質(zhì)性的政策，像降首付、降利率等，而東莞目前實(shí)質(zhì)性的松綁還沒有，或者說現(xiàn)行的利好力度還不夠。

有媒體說銀行利率已經(jīng)三連調(diào)了，但事實(shí)上，從去年十月到現(xiàn)在，東莞二手房成交量就沒破過千套。

顯然，利率下調(diào)對拉升市場行情的作用，已經(jīng)有點(diǎn)后力不足了，其關(guān)鍵便是購房客的情緒低落，不買賬。

沒有一個(gè)強(qiáng)力的刺激，購房客的情緒就無法被調(diào)動(dòng)，就將持續(xù)處于觀望狀態(tài)。

前陣子，網(wǎng)傳深圳二手指導(dǎo)價(jià)要漲，雖然還沒有確切消息，但如果像二手指導(dǎo)價(jià)這種重磅級的調(diào)控也松了，東莞即使不松動(dòng)指導(dǎo)價(jià)，也會(huì)有大動(dòng)作。

但是，估計(jì)也是第二、三季度的事了，3月不會(huì)受其利好，小陽春依舊很難。

也就是說，盡管市場暖風(fēng)頻吹，但東莞的市場外部環(huán)境依舊不足于撐起小陽春行情。

4

不存在小陽春，還能買房嗎？

無論是土拍、或是疫情、強(qiáng)力政策，都透露一個(gè)關(guān)鍵信號：

不存在小陽春行情！

確實(shí)，東莞經(jīng)歷了去年的嚴(yán)控，市場情緒跌到低點(diǎn)，亟需回暖，而最近政策回暖信號明顯，市場熱氣也在回升一些。

3月，是開發(fā)商重要的營銷節(jié)點(diǎn)，除了金九銀十，就靠這個(gè)月了。

且無論有沒有小陽春，目前房價(jià)整體處于一個(gè)低位，不會(huì)大漲，也不可能大跌，這是一個(gè)價(jià)格安全區(qū)間。

對于賣方來說，這是目前最好的賣房時(shí)機(jī)。因?yàn)橄噍^起來，此時(shí)買房的人還是稍微多一點(diǎn)，而銀行放貸快，房子容易出手。

所以，需要置換變現(xiàn)的，要抓住這個(gè)時(shí)機(jī)，不要再等行情上來，未來一段時(shí)間都不會(huì)大漲的，錯(cuò)過這波，可能就要等年底了。

對于買方來說，繼續(xù)淘筍。如果3月沒有好的時(shí)機(jī)下手，年底房企沖業(yè)績時(shí)再入手也不是不行。

但是，如果買新房，最好找那些有實(shí)力質(zhì)量保證的大房企，還有能即將交付的現(xiàn)房。

最后，需要認(rèn)識到的是，這個(gè)月對接下來的市場行情很重要，如果3月行情不行，接下來行情都不會(huì)太好。

以上純屬個(gè)人觀點(diǎn)，不作為置業(yè)參考。