來源：朱羅紀

昨天有個確診案例的新聞，引起了我的注意。

惠州昨天疫情通報，一位25歲的夏同學確診，他在深圳羅湖區(qū)南湖街道上班，家住大亞灣西區(qū)街道美岸棲庭。

這是一個典型的“深惠通勤族”。看到這個，我當時想起，之前深圳流傳著一句話：要深圳人吃好一點，不要到流調(diào)的時候都是隆江豬腳飯。我這里來套路一下：深圳人的流調(diào)里，不僅有隆江豬腳飯，還有來回3小時的深惠通勤公交站。

我想結(jié)合這個案例，和讀者們再聊一下惠州買房。先前我已經(jīng)寫了一些文章，大家可以回顧：《“像惠州一樣的城市”，適合什么樣的人群去買？》、《惠州未來五年的機遇和挑戰(zhàn)》、《惠州應(yīng)該減少賣地》。恰逢春節(jié)以來，關(guān)于惠州房價大跌的文章很多，很多群里也又一次燃起“惠州買房是大坑”的討論，主流的意見高度統(tǒng)一，絕不能去惠州買房子。昨天一群友說有40萬現(xiàn)金，月入2萬，因為結(jié)婚想在深圳買個小產(chǎn)權(quán)房，問大家的意見。我自己想不出，他這個資金不去惠州能去哪里，大家也幫忙出出主意。?

01

首先看這位夏同學的案例。

他每天早上大約7:30左右先從家中步行到一個公交站，然后坐公交車到大亞灣“交管總站”公交站，再坐悠悠巴士到深圳羅湖老街，在9:30前趕到公司，這個時間大概是1.5個小時多些。然后是下午6點多下班，再坐悠悠巴士從羅湖老街到大亞灣區(qū)科技路，轉(zhuǎn)乘公交車回家，大約8點多到家，大約是1個半小時。

也就是說，夏同學每天往返在路上大約要花3個小時。我測了一下，如果是駕車出行，走惠深沿海高速，距離大約是60公里，耗時要52分鐘（不塞車的情況下）。

他這個樓盤在中介平臺上顯示掛盤價是8298元/平米，低于大亞灣西區(qū)均值?？醋邉?，去年四季度以來，大概率是沒有二手成交的。樓盤大概2016年竣工，有2000多套單位。

這樣的案例在真實市場其實很多見，只是大家不關(guān)注罷了（能到惠州去買房子的人，在深圳的買房群里，那都是“不受關(guān)注的窮人”了）。最近還有一位粉絲說，她去年在澳頭鎮(zhèn)合生濱海城買了一套房，原因是：要結(jié)婚了，需要一套房子安頓下來，買在惠州覺得也不錯，希望再努力打拼，以后換到深圳來。

類似的個案無窮盡，他們每個工作日都像上位夏同學一樣，奔波往返在深惠之間。大數(shù)據(jù)上看，依據(jù)廣州規(guī)自局去年8.16發(fā)布的《2020年廣州市交通發(fā)展年報發(fā)布》披露：深惠之間，每天的跨城出行人次超過50萬。排名第一是廣佛，每天跨城出行人次達到176.3萬，其次是深莞，120.8萬。深惠（莞惠也是）之間的每日跨城通行量，排在第三或第四位。這個里面自然有很多非通勤，但通勤量達到數(shù)萬人我想是必定有的。

另外，之前文章已列舉?；葜?020年七普人口升到604萬，10年累增145萬人口。其中，大亞灣+惠陽占63.9萬人（44%）。這兩個區(qū)域是惠州各區(qū)人口增加最快的，大亞灣最高，10年累增131%（增加25.2萬人）；惠陽第二，10年累增68%（增加38.7萬人），兩區(qū)10年合計增加約64萬人。大家應(yīng)該都清楚這兩個區(qū)與深圳的關(guān)系，我們完全有理由相信：這新增的64萬人口，相當大一部分都是來自深圳（就算是3成，也是20萬人）。

即是，無論從個人感知還是大數(shù)據(jù)，過去10年里，深圳人口快速流向東莞惠州的趨勢，既無比真實又不可阻擋。這一點提醒我們這些做地產(chǎn)觀察的，必須要正視：越來越多人在深圳工作而在惠州居住這樣一個基本事實——而這還是在深圳都市圈內(nèi)毫無地鐵連通的情況下。?

02

從這里，我們提煉我們的看法，那就是：現(xiàn)在市面上有關(guān)惠州（是坑）的買房理論，涵蓋不了真實的市場事實。不一定是錯在結(jié)論，但是邏輯上一定是錯了。主流的惠州買房理論，依然單一延續(xù)的是“投資升值論”，而不包含“剛需自住論”。邏輯出發(fā)點錯了，其它就全錯了。

我覺得一個粉絲說的比我好，我引他的話：我們現(xiàn)在的很多買房理論里，是沒有“家”的。要知道，世上有很多“窮人”（相對概念），他們買不起像深圳這樣的城市的房子，但他們也要結(jié)婚、生娃、也要有一套房子、一個家。坪山4萬、光明4萬5 的房子，在深圳已是最便宜的，但他們買不起。甚至是沙井1.5-2萬的小產(chǎn)權(quán)房，不能貸款的話他們也買不起，他們只能貸款買得起惠州8000、1萬的房子。這樣的購買行為，更多是一種解決人生重大問題的手段選擇，而不是作為一種單純的資本投入。

源頭上清理不了這樣的邏輯混亂，我們在市面上看到的買房理論，便會淪入“雞同鴨講”。你告訴他：不要去惠州買房，那里不漲價。但是他的問題是：我錢就這幾十萬，而我又必須要買一套房。

正如我先前所說：誰人不知廣深好？看你買了買不了。這個真實市場的狀況，我們必須要面對。承認需求的多樣性，才能夠做出正確的分析。

這些是我對有關(guān)“惠州買房邏輯”上的一些不同看法，下面我們從房價運行的角度來重新觀察，你也會發(fā)現(xiàn)，上面那種邏輯也是非常浮華的。?

03

其一，不可抹殺需求的多樣化。

房子首先是個商品，其次是個特殊商品?？上覀兘?jīng)過多年的周期，很多所謂的買房理論，已經(jīng)完全簡化為“投資升值”，指向根本的需求分析已經(jīng)完全淪喪。大家買房子，不是為了“買對一套適合自己的房子”，而是只想著把房產(chǎn)作為發(fā)財致富的階層躍升手段。這個不能說錯，但絕不是買房的全部。

上面說了，在珠三角，誰都知道深圳好，廣州好，但買不起怎么辦呢？就這一個問題，就可以把很多討論終止了。面對一些只能拿出幾十萬首付但又必須買房子的人來說，你的觀點是：不要買，在深圳租房子？事實顯然不是這么簡單，需求不是這樣的，不同家庭的買房需求“多如天上星”，我們需要下沉到真實市場里去觀察供求的匹配。

很多文章一看便知是不了解去惠州買房的剛需心態(tài)，以為他們選擇惠州是“離開深圳”，其實你只要是跟進10位這樣的剛需就會知道：他們到惠州買房，不是離開深圳，恰恰是不想離開深圳。他們想在離深圳最近的地方安家，然后繼續(xù)在深圳這樣充滿活力、充滿機會的城市打拼，并渴望在某個時刻能夠把家搬回到深圳。

其二，分化是所有城市房地產(chǎn)的共同特征。

不同的城市，房地產(chǎn)有不同的價格走勢。相同的城市不同的區(qū)域，也同樣，分化可以很大。很多觀點在講惠州大亞灣、惠陽的價格降得多，的確如此，我在惠州的同行反饋說，惠陽大亞灣基本上現(xiàn)在都是遍地8折了。前幾天甚至博羅一個項目，都打到了7.3折，價格回到了2017年。

但是只拿一個區(qū)域來去論證整個城市，道理上是錯的。因為你在深圳買房子，也一樣要考慮地段的問題。在深圳，深圳灣最貴的價格和大鵬最便宜的價格，中間最大的差值可以達到15倍。在惠州，西湖邊上最貴的學區(qū)房和大亞灣的房子，價差也可以達到3倍。

是以，在惠州的大亞灣買房子，賺不到錢，以此論證惠州是坑。但是你在深圳的東部買房子買，也一樣賺不到錢，但深圳顯然不是坑。

本質(zhì)沒有不同，只是程度不同，惠州房地產(chǎn)的問題更突出，波動起來更加的刺激。

其三，房價總是有周期波動。

房地產(chǎn)是個周期性行業(yè)，房價總是周期性波動，景氣循環(huán)的四個周期它都具備。大亞灣跌，深圳其實也在跌。并不是說，集萬千美好于一身的深圳，永遠上漲，永遠不跌，從來沒有這樣的事實存在。如果連深圳這樣的城市，都會跌，其它地方跌，并且跌得更多，是非常合理的。對待這個，要平靜一些，沒什么大不了的，還是回到城市的基本面去。

簡單一句話講：在深圳都市圈范圍內(nèi)，所有的城市都要看深圳的臉色。跌的話都會比深圳的跌得多，反彈回漲的話也都要等深圳先漲。這是過去無數(shù)次的歷史周期驗證了的。

04

這是我認為一些不同的地方，依據(jù)這樣的邏輯，如果你只是想買房賺錢，我當然不贊同你把錢投到惠州去。實際上這一點根本不需要強調(diào)，大部分人使用常識就可以明白答案了。但顯然，你能這樣想，那很可能說明你根本不是“買房屆的窮人”了，不是窮人當然可以隨便一點啦。

但如果你根本買不起深圳、買不起東莞的剛需，就是你屬于那種“深圳都市圈買房屆最窮的一群人”，我不覺得選擇惠州做一個“深惠通勤族”是錯的。的確會像上面那位夏同學一樣辛苦奔波，但是只要是交通能夠忍受，家人住的舒服一點，孩子能夠受到好一點的教育，那就是買對了。這個人群很龐大，或者說，他們就是“新市民人群”，對他們來說，1萬來塊的單價，能夠?qū)崿F(xiàn)與深圳通勤，在這個都市圈，除了惠州、中山（深中通道開通后），還能有更多的選項嗎？

買房是為了生活，生活不單單只有買房。每一個人都會根據(jù)自身的實際情況，來做出他認為在當下最適合的一種決策。我們要相信買家的智慧，哪怕他不怎么懂是樸素的想法。我們要相信每一個買家是能夠憑借自己的能力做出正確的判斷的，當很多人去嘲笑諷刺到惠州買房的同學時，我們也可以反過來想一想：一定是有什么動力在支撐著他們，讓這一幫“買房屆最窮的一群人”寧愿到惠州買房不賺錢，也不愿意直接離開。

我當然很清楚惠州所存在的問題，這些在過往都提醒了，惠州一直把自己陷入到“土地財政”的惡性循環(huán)里，道理上惠州需要減少賣地，但是實際上它越賣越多，就像鴉片上癮一樣。

我們解決不了這樣的問題，真正需要提請面對的，反而是深圳。從我們2016年提起通過都市圈建設(shè)衛(wèi)星城、增加住房供應(yīng)開始，已經(jīng)6年過去了。深圳都市圈的地鐵聯(lián)通，建設(shè)“軌道上的大灣區(qū)”，推進的太慢了?。ㄅc廣佛地鐵相比，更是已經(jīng)慢得超過了10年?。┥钲谛枰臃e極的考慮，更快的把地鐵拉到東莞、惠州去。

上面說的兩地跨城通勤已有數(shù)十萬之巨，居住在惠州的深圳人，也有數(shù)十萬之巨，這個事實是如此的強勁有力。顯示人口自發(fā)的流動，已經(jīng)不可阻擋。

假如深圳能夠更加積極的推動，無論是對于在惠州構(gòu)建服務(wù)深圳的大規(guī)模衛(wèi)星城而言，還是對于有效緩解深圳房價過高的難題而言，以及對于改善這個日益龐大的“深（莞）惠通勤族”的生活質(zhì)量而言，都將有莫大的裨益。

這一件事，是戰(zhàn)略級的，根本不是臨深地區(qū)房價漲不漲那么簡單的事，而是事關(guān)深圳都市圈能否最終成功的大問題。我們殷切希望在未來的5年時間里，能夠看到確定性。