今天這個(gè)話題，主要是從發(fā)展?jié)摿Φ慕嵌葋?lái)探討買房。

“關(guān)禁閉”這幾天和一個(gè)咨詢客戶聊，他問(wèn)我在深圳買房哪里性價(jià)比最高。我回復(fù)說(shuō)，如果你以發(fā)展?jié)摿槟康馁I房，一定不能以性價(jià)比高低為判斷標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)樾詢r(jià)比越高的地段和樓盤，往往預(yù)期價(jià)值越低。

既然說(shuō)到性價(jià)比，我們先下個(gè)定義，什么是性價(jià)比高的地段和樓盤？

顧名思義，房?jī)r(jià)要相對(duì)便宜，配套要可以，生活要便利，特別是效率要高（方便上班搞錢）。這樣的地方，全市來(lái)說(shuō)，最符合要求的是哪里呢？

羅湖和布吉。

這兩個(gè)地方有以下4點(diǎn)共性：

第一，?位置和地段都不差。羅湖本身就是市區(qū)，布吉挨著羅湖，即使以福田為中心，從羅湖和布吉到福田，距離都不遠(yuǎn)，且有直達(dá)的軌道交通連接，粗略來(lái)說(shuō)，基本上在半小時(shí)通勤半徑范圍內(nèi)。

第二，?配套成熟，生活便利。由于開(kāi)發(fā)時(shí)間早，整個(gè)羅湖和布吉的生活配套在全市來(lái)說(shuō)不差，特別是羅湖，教育、醫(yī)療、商業(yè)資源、地鐵線路和站點(diǎn)的密度在全市排在前列，生活便利性很不錯(cuò)。

第三，?有大量4-6萬(wàn)單價(jià)的老舊樓盤。這兩個(gè)區(qū)域，價(jià)格介于4-6萬(wàn)單價(jià)的樓盤數(shù)量，在全市范圍應(yīng)該是最多的。這個(gè)價(jià)位，低于深圳房?jī)r(jià)的平均水平，遠(yuǎn)低于福田、南山、寶安，甚至龍華的很多片區(qū)。

第四，?租金回報(bào)率不錯(cuò)。由于本身就在市區(qū)或近市區(qū)，這兩個(gè)地方的租金回報(bào)率還可以，尤其是羅湖，全深圳租金回報(bào)率最高的區(qū)域就在羅湖，人民南那邊的一些樓盤，租金回報(bào)率差不多有3%。也就是200萬(wàn)的房子，年租金差不多有6萬(wàn)。

深圳住宅的平均租金回報(bào)率是不到1.5%的，全國(guó)最低的之一。西部大量樓盤不到1%。1000萬(wàn)的房子，租金勉強(qiáng)10萬(wàn)左右一年。對(duì)比之下，羅湖的租金回報(bào)率絕對(duì)是很高的。

從這4個(gè)共性來(lái)看，羅湖和布吉符合性價(jià)比高的標(biāo)準(zhǔn)。

有人可能會(huì)說(shuō)大鵬坪山性價(jià)比不高嗎？也相對(duì)很便宜啊。當(dāng)然不高，雖然便宜，但單是遠(yuǎn)離市區(qū)通勤艱難這點(diǎn)就讓很多剛需為難，配套總體上看也不怎么樣。

所以，性價(jià)比高不是指絕對(duì)價(jià)格低，要綜合各方面因素情況來(lái)比較。

我印象非常深刻的一件事：在2020年深圳樓市瘋狂期，身邊有朋友說(shuō)起光明超過(guò)6萬(wàn)的二手房時(shí)大呼不值得：這個(gè)價(jià)格我干嘛不買羅湖？羅湖房子老是老了點(diǎn)，但配套這么齊全，生活這么便利，完爆光明。

他說(shuō)的也沒(méi)錯(cuò)，但是他只說(shuō)對(duì)了一半。從自住的角度來(lái)說(shuō)，是對(duì)的，買羅湖老樓盤的性價(jià)比很高，但從發(fā)展?jié)摿Φ慕嵌?，就不是那么回事了?/p>

注意，這不是我說(shuō)的，是市場(chǎng)投票的結(jié)果，大量的購(gòu)買力，在4-6萬(wàn)左右的價(jià)位，寧愿選擇光明，也不選羅湖布吉的老舊樓盤。

最大的原因是，這些性價(jià)比高的區(qū)域，往往沒(méi)有太好的發(fā)展預(yù)期，沒(méi)有想象空間。它們有點(diǎn)像股市里的銀行股，股息率高，分紅穩(wěn)定，對(duì)應(yīng)著租金收益率高，租金水平穩(wěn)定，但是，沒(méi)什么成長(zhǎng)性，給不到什么長(zhǎng)期的回報(bào)預(yù)期。

銀行股的投資者一般是什么錢？通常是大資金，比如險(xiǎn)資，他們不追求短期的漲幅潛力，在意長(zhǎng)期穩(wěn)定的分紅。在股市里，往往低估值的銀行股性價(jià)比都不錯(cuò)。

追求短期潛力的資金一般會(huì)選擇怎樣的標(biāo)的？有明顯政策傾斜且有長(zhǎng)期想象空間的行業(yè)和公司，比如新能源、生物科技、半導(dǎo)體等。

這些股票的估值往往特別高，都不是用簡(jiǎn)單的市盈率來(lái)衡量，而是市夢(mèng)率！

對(duì)應(yīng)深圳樓市，有明顯政策傾斜且有長(zhǎng)期想象空間的區(qū)域，光明絕對(duì)是一個(gè)，也包括沙井，前海。以光明和沙井為例，即便在這波回調(diào)后，標(biāo)桿樓盤的價(jià)格還是在6-7萬(wàn)左右，個(gè)別7-8萬(wàn)，超過(guò)大量羅湖和布吉的樓盤。

所以從發(fā)展?jié)摿Φ慕嵌葋?lái)說(shuō)，市場(chǎng)會(huì)不約而同把高估值給到新興成長(zhǎng)性區(qū)域，而不是缺乏想象力的老舊區(qū)域，這是規(guī)律。

如果我們把視野擴(kuò)大到全國(guó)各大城市的房?jī)r(jià)來(lái)看，這個(gè)規(guī)律更明顯。大家看一下2020年易居研究院和城市房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的全國(guó)50個(gè)典型城市租金收益率：

你會(huì)發(fā)現(xiàn)，大量中西部和東北大城市的租金回報(bào)率排名靠前，不少收益率超過(guò)3%，包括烏魯木齊、哈爾濱、西寧、桂林、長(zhǎng)沙、長(zhǎng)春等，意味著買房出租30年左右就可以回本。

很多有潛力的二線城市排名居中，在2-2.5%左右，包括合肥 、武漢、成都、鄭州、昆明等，買房出租要40-50年左右才能回本。

而一線城市排名普遍靠后，全部不到2%，最高的上海才1.7%，最低的深圳1.3%。買房出租基本要60-80年左右才能回本。

深圳人常說(shuō)，賣了深圳房子回老家省會(huì)買房發(fā)展太爽了，性價(jià)比太高了，就是這個(gè)意思。但是你再看看這輪全國(guó)性的樓市寬松，明顯有松綁救市意愿的城市，主要就以那些中西部和東北那些租金收益率不錯(cuò)的大城市為主，鄭州和東北就是典型例子。

一線城市哪怕在現(xiàn)在的行情下也是不需要救市的，反而要防的是萬(wàn)一松動(dòng)一點(diǎn)點(diǎn)會(huì)大漲。

這就是一線城市給人帶來(lái)的長(zhǎng)期想象空間！這就是市場(chǎng)先生給一線城市高成長(zhǎng)性的溢價(jià)！

談發(fā)展?jié)摿Γ筒灰勑詢r(jià)比。越有性價(jià)比的城市和地段，很可能越缺乏想象價(jià)值。這個(gè)論斷不一定百分百精確，但有非常大的概率。

特別指出一點(diǎn)，在城市板塊輪動(dòng)的時(shí)候，也可能會(huì)出現(xiàn)有些優(yōu)質(zhì)片區(qū)相對(duì)有性價(jià)比的情況。

比如深圳灣大漲，會(huì)顯得華僑城和香蜜湖沒(méi)那么貴，性價(jià)比高，他們的差距本不應(yīng)該那么大，那么華僑城和香蜜湖就有補(bǔ)漲的沖動(dòng)。再比如，過(guò)去幾年深圳大漲，就顯得上海北京比較便宜，有補(bǔ)漲的動(dòng)力，所以近一年多上海又漲回來(lái)了，特別是豪宅價(jià)格，超越深圳。

這種性價(jià)比是動(dòng)態(tài)中的性價(jià)比，市場(chǎng)敏銳地發(fā)現(xiàn)價(jià)差后會(huì)填補(bǔ)回去。相比羅湖和布吉的一些老樓盤已多年保持在4-6萬(wàn)，漲幅很有限，不太一樣。

但是話又說(shuō)回來(lái)，如果在現(xiàn)有基礎(chǔ)上中西部猛漲一波，其實(shí)羅湖布吉也會(huì)往上走，因?yàn)榘鍓K間價(jià)差過(guò)于大，會(huì)突出價(jià)格明顯過(guò)低板塊的性價(jià)比。只不過(guò)，羅湖布吉的上漲幅度很難和那邊比，關(guān)鍵是比較被動(dòng)，沒(méi)有率先領(lǐng)漲的機(jī)會(huì)，只能跟漲。

總之，性價(jià)比高，不是以發(fā)展空間為主的買房選盤依據(jù)，預(yù)算有限的自住需求，看性價(jià)比倒是很合適。所以要區(qū)分需求。

最后，補(bǔ)充說(shuō)明一下，羅湖和布吉并不是所有樓盤都如此，也有個(gè)別片區(qū)和樓盤是有較高價(jià)值的。文中只是泛指區(qū)域內(nèi)那些樓齡大、體量小、戶型差的老舊樓盤，這樣的樓盤，全市范圍內(nèi)在羅湖布吉是最多的。

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