宋?丁

昨天我參加了深圳市龍華超級(jí)商圈人民路商業(yè)街區(qū)城市設(shè)計(jì)國(guó)際競(jìng)賽評(píng)審會(huì)。評(píng)委清一色都是城市規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)界的大佬，水平自然了得，只有我一個(gè)來自經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)界的專家。從城市設(shè)計(jì)的專業(yè)角度看，我肯定是“外行”，面對(duì)這個(gè)擁有總設(shè)計(jì)范圍高達(dá)325公頃、總建面可能超過2000萬平方米的“巨無霸”商圈項(xiàng)目，我當(dāng)然不能從空間分析和區(qū)域規(guī)劃的“短板”入手，而是要從項(xiàng)目的城市價(jià)值、政策導(dǎo)向、市場(chǎng)成長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)布局、投融資及可行性等“長(zhǎng)項(xiàng)”切入。我甚至認(rèn)為，當(dāng)今的城市設(shè)計(jì)，缺少了城市經(jīng)濟(jì)層面的多元、深入分析，很難做出高水平的方案。

比如，在這次參評(píng)的龍華超級(jí)商圈各個(gè)方案中，評(píng)委專家們一致率先否決的是國(guó)際上一個(gè)大名鼎鼎的建設(shè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)提交的方案，這個(gè)方案幾乎完全沒有考慮深圳這座特殊城市的空間機(jī)理、經(jīng)濟(jì)體系和市場(chǎng)供需關(guān)系，而是直接導(dǎo)入他們擅長(zhǎng)的建筑設(shè)計(jì)的理念和方式，把一個(gè)應(yīng)該充滿經(jīng)濟(jì)文化多面性和成長(zhǎng)性的都市產(chǎn)業(yè)復(fù)合性空間生生搞成了一個(gè)以建筑為核心的靜態(tài)型社區(qū)。

看來這些城市規(guī)劃界和建筑設(shè)計(jì)界的大佬評(píng)委們也非常明白，離開對(duì)一個(gè)城市的綜合價(jià)值判斷，離開對(duì)城市經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)的多視角分析，單純從空間結(jié)構(gòu)技術(shù)性切入是難以形成一個(gè)優(yōu)秀的城市設(shè)計(jì)方案的。

我這個(gè)所謂的“外行”由此心情可以放松一點(diǎn)了，因?yàn)槲业摹伴L(zhǎng)項(xiàng)”在這樣的城市設(shè)計(jì)方案評(píng)選活動(dòng)上表面看似一種“短板”，事實(shí)上卻具有鮮明的獨(dú)特性和專業(yè)價(jià)值，可以從政策取向、城市經(jīng)濟(jì)、供需關(guān)系、投融資等這些軟科學(xué)的視角對(duì)項(xiàng)目做出有力的充實(shí)性研判。

回到這次評(píng)選的主題上來。關(guān)于商圈，現(xiàn)在已經(jīng)是一個(gè)基本常識(shí)了，一個(gè)城市，一定會(huì)有若干商圈，核心商圈，次級(jí)商圈，主商圈，副商圈，市級(jí)商圈，區(qū)級(jí)商圈，社區(qū)商圈，等等，概念一大把?，F(xiàn)在，各個(gè)城市，各個(gè)城區(qū)，甚至各個(gè)較大型的樓盤，都在爭(zhēng)取提升商圈的檔次，因?yàn)樯倘ν碇@個(gè)城市、城區(qū)和社區(qū)在一個(gè)區(qū)域中的集聚能力、輻射能力、影響力和區(qū)域地位。

龍華區(qū)把這次城市設(shè)計(jì)的片區(qū)稱為“超級(jí)商圈”，加了“超級(jí)”二字，也明確了其作為“市級(jí)商圈”的高端地位，可見龍華對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的定位和重視程度非常高。他們非常期待通過評(píng)選，選出最佳方案來指導(dǎo)下一步的商圈深入規(guī)劃、設(shè)計(jì)以及投融資和開發(fā)建設(shè)，最終使這個(gè)超級(jí)商圈能夠?yàn)辇埲A未來的城區(qū)經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展帶來重大的引導(dǎo)性作用。

龍華應(yīng)該選一個(gè)什么樣的方案，才能為這個(gè)超級(jí)商圈下一步的各項(xiàng)操作帶來良好的后續(xù)效應(yīng)呢？我在發(fā)言中談到了我作為一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)專家選擇方案的六個(gè)研判依據(jù)，在這里把我發(fā)言的主要內(nèi)容發(fā)出來，給更多的朋友分享。

其一，從城市乃至城市群的視角看龍華超級(jí)商圈的地位。

凡是只從龍華區(qū)的視角，甚至僅僅從項(xiàng)目用地與周邊關(guān)系的視角對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析的方案，我一定會(huì)對(duì)其打個(gè)大大的問號(hào)。因?yàn)轫?xiàng)目已經(jīng)被稱為“超級(jí)商圈”了，在產(chǎn)業(yè)和城市要素如此密集的空間里千方百計(jì)拿出325公頃珍貴的土地，做了一個(gè)綜合性項(xiàng)目的城市設(shè)計(jì)，這在深圳這種寸土寸金的地方，真的是一件“超級(jí)”大事，你不分析透它的城市價(jià)值，那不是“自毀長(zhǎng)城”嗎？

如何看待龍華這個(gè)超級(jí)商圈的城市價(jià)值？我們都知道，深圳的城市發(fā)展，在業(yè)界被稱為是“一路向西”，從羅湖到福田，到南山，再到寶安，似乎所有城市要素，如人口、產(chǎn)業(yè)、資金、信息、社會(huì)關(guān)注度等等，都在這個(gè)通道里面了。

看到?jīng)]有？這就是一種慣性思維，在深圳，也就是“原特區(qū)”思維，因?yàn)樵貐^(qū)主陣地的發(fā)展脈絡(luò)就是羅湖、福田、南山，至于寶安，是因?yàn)橛辛舜笄昂＿@個(gè)“特區(qū)中的特區(qū)”，尤其是寶安南部的寶中片區(qū)，由此也進(jìn)入“一路向西”的慣性通道里了。

這個(gè)“一路向西”，根本沒有原特區(qū)外、居于北部的龍華！當(dāng)然，也沒有光明、龍崗、坪山等北部城區(qū)了。

而多年來深圳重要商圈的發(fā)展，基本上與這個(gè)“一路向西”的通道保持一致，離開這個(gè)通道，似乎就看不到什么像樣的商圈了，尤其是沒有市級(jí)商圈。

事實(shí)上，位于城市北部的龍華、光明、龍崗、坪山等城區(qū)在深圳特區(qū)一體化后，發(fā)展也非常快，相應(yīng)的大型商業(yè)項(xiàng)目、商業(yè)街區(qū)也得到了了長(zhǎng)足的發(fā)展。

然而，談及商圈，我們腦海里冒出來的那些知名的商圈基本上都在“一路向西”的通道里，北部各個(gè)城區(qū)都缺乏具有影響力的商圈，包括龍華。

由此可見，龍華這次強(qiáng)力推出超級(jí)商圈項(xiàng)目，意義顯然非常重大。如果說，當(dāng)年龍華拿下高鐵北站這個(gè)深圳最大的陸路口岸項(xiàng)目，給龍華帶來了巨大的人流集散機(jī)會(huì)，也提振了深圳北部地帶的人流物流密度，如今推出超級(jí)商圈項(xiàng)目，就是要改變深圳商業(yè)布局中的“一路向西”的格局，而在“向北”方向上營(yíng)造一個(gè)核心節(jié)點(diǎn)性市級(jí)商圈。這個(gè)重大動(dòng)作，不僅將深刻改變龍華的商業(yè)文化地位，也會(huì)給深圳北部地區(qū)強(qiáng)力增加基于商業(yè)的吸引力和輻射力，深刻改變深圳既有商圈體系的基本格局，甚至?xí)嵘钲谠诖鬄硡^(qū)城市群中的核心城市價(jià)值和地位。

這是視野問題。一個(gè)方案，首先得有這個(gè)基本視野，否則我沒法給你高分。

其二，對(duì)高密舊城區(qū)的空間轉(zhuǎn)換和更新能力闡述。

龍華超級(jí)商圈項(xiàng)目的一個(gè)超級(jí)難點(diǎn)是，這里不是一片新地，而是幾十年來密集布局了眾多工業(yè)廠區(qū)、城中村、老舊小區(qū)、老舊商業(yè)街區(qū)的舊城區(qū)，如何推動(dòng)項(xiàng)目成功實(shí)現(xiàn)對(duì)如此高密度的舊城區(qū)的空間轉(zhuǎn)換和區(qū)域更新？這要求方案對(duì)此形成科學(xué)、合理、可行、創(chuàng)新性的深入分析和闡述。

有些方案顯然對(duì)此做了不同程度的投機(jī)性回避，他們更多地按照這里已經(jīng)是一塊空地的狀態(tài)進(jìn)行闡述，可以在上面龍飛鳳舞，揮斥方遒，描繪出令人心馳的未來藍(lán)圖。然而，恕我直言，原來的那一堆老破舊怎么處置？如何在“不大拆大建”的政令之下得以“以舊融新”？如何在這個(gè)既有的老舊地盤上播下超級(jí)商圈的創(chuàng)新種子？

所以說，這里不僅是面對(duì)未來的超級(jí)商圈，也是面對(duì)歷史的“容舊納新”，也許，后者的難度更高，沒有對(duì)舊改和更新的深切理解和策略，超級(jí)商圈也無法變現(xiàn)。

其三，車流客流的“集、留、散”問題。

商圈的最大價(jià)值就在于形成一個(gè)持續(xù)動(dòng)態(tài)的有關(guān)車流客流的“集、留、散”大交通格局，商圈的利益就是通過這種持續(xù)性的、規(guī)?；摹凹⒘?、散”大交通而形成的，沒有這個(gè)“集、留、散”，商圈就不存在了。

一個(gè)專家說得好，對(duì)于商圈來說，交通從來不是一個(gè)問題，因?yàn)?，任何一個(gè)商圈都有擁堵之類的問題，問題普遍化了，也就不是問題了。

這個(gè)看法很有哲理性。然而，從城市設(shè)計(jì)的多元視角看，如果能在“集、留、散”上做出科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，顯然是可以提升效能、效率和效益的，即便擁堵，也分個(gè)三六九等，能小堵就不中堵，能中堵就不大堵，能大堵就不死堵。

無論是道路系統(tǒng)，還是商業(yè)空間，都講究一個(gè)流量周轉(zhuǎn)率，讓車流人流都轉(zhuǎn)動(dòng)起來。同一空間，在一個(gè)特定時(shí)間窗內(nèi)，能讓更多的車流人流流動(dòng)起來，周轉(zhuǎn)率提升上去，這是每一個(gè)商圈都希望做到的事。

好在大多數(shù)方案都對(duì)此有清晰的闡述，這是城市設(shè)計(jì)的基本功。當(dāng)然，每個(gè)方案對(duì)此闡述的深度、合理性還是有差異，加分自然不一樣了。

其四，在四級(jí)商圈中探求平衡力。

四級(jí)商圈是指社區(qū)商圈、區(qū)級(jí)商圈、市級(jí)商圈以及城市群核心商圈。需要在城市范圍內(nèi)探求發(fā)展平衡力的商圈包括區(qū)級(jí)商圈和市級(jí)商圈，區(qū)級(jí)商圈主要體現(xiàn)在供給側(cè)的競(jìng)爭(zhēng)，看看各個(gè)區(qū)級(jí)商圈在各自城區(qū)內(nèi)哪個(gè)表現(xiàn)得更有活力；市級(jí)商圈主要體現(xiàn)在需求側(cè)的競(jìng)爭(zhēng)，看看各個(gè)市級(jí)商圈在整個(gè)城市范圍內(nèi)哪個(gè)對(duì)市民和消費(fèi)者的吸引力和影響力更大更強(qiáng)。

而需要在四級(jí)商圈中探求發(fā)展平衡力的只有市級(jí)商圈。一個(gè)市級(jí)商圈，首先它要滿足一個(gè)城市對(duì)于綜合性商業(yè)業(yè)態(tài)的高層級(jí)、廣泛性、多樣化的整體需要，其次它會(huì)對(duì)所在城區(qū)的商圈布局形成互補(bǔ)關(guān)系并為所在城區(qū)維護(hù)一個(gè)市級(jí)商圈的品牌形象，再次它要為周邊社區(qū)居民提供日常消費(fèi)性服務(wù)，最后它還要代表所在城市在區(qū)域城市群中爭(zhēng)取更廣的輻射力和更大影響力，為城市創(chuàng)造具有內(nèi)外共同價(jià)值的商圈品牌。

龍華超級(jí)商圈就屬于這樣的市級(jí)商圈。和原特區(qū)內(nèi)已有的各個(gè)大型商圈相比，龍華這個(gè)超級(jí)商圈目前還屬于前期研討、策劃規(guī)劃和即將到來的投資開發(fā)階段，其真實(shí)價(jià)值和影響力還有待實(shí)踐驗(yàn)證，但我堅(jiān)定地認(rèn)為，以龍華在深圳的居中區(qū)位，以總設(shè)計(jì)范圍高達(dá)325公頃、總建面可能超過2000萬平方米的超大規(guī)模，它一定也必須在全深圳乃至大灣區(qū)的商圈競(jìng)爭(zhēng)中形成極為出色的表現(xiàn)。

遺憾的是，不少方案缺乏對(duì)龍華超級(jí)商圈在這四級(jí)商圈中的平衡力分析和競(jìng)爭(zhēng)力分析。

其五，商圈能量鏈布局。

有評(píng)委談到，深圳這些年來建造了太多的購(gòu)物中心（SHOPPING MALL），為什么還要建設(shè)這個(gè)商圈？我告訴他：商圈不是SHOPPING MALL，一個(gè)商圈要比一個(gè)SHOPPING MALL大得多，可以裝下若干個(gè)SHOPPING MALL，而且，從城市價(jià)值看，商圈的意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般的單體性的SHOPPING MALL。尤其是像龍華超級(jí)商圈這樣的超大型商圈，更具有影響一個(gè)城市能量鏈布局的戰(zhàn)略意義。

現(xiàn)在的商圈開發(fā)，其能量鏈越來越廣泛和通達(dá)了，除了常規(guī)意義上的商業(yè)、文化、旅游、休閑、會(huì)展、體育、養(yǎng)生、居住等產(chǎn)業(yè)鏈之外，還把更加符合時(shí)代需要的文創(chuàng)、科創(chuàng)等創(chuàng)新鏈導(dǎo)入，把無界化、生態(tài)化、體驗(yàn)性、沉浸式、共享式等消費(fèi)鏈導(dǎo)入，把城市精神文明、社會(huì)文明和物質(zhì)文明等價(jià)值鏈導(dǎo)入，形成一個(gè)城市最具能量集散力的復(fù)合空間，使得商圈的綜合能量鏈更加完善，商圈因此成為最能體現(xiàn)一個(gè)城市能量和價(jià)值的樣板地帶。

從字面意思看，商圈中的“商”，它已經(jīng)不是原來意義上的“商業(yè)”、“購(gòu)物”，甚至不是常態(tài)化意義上的“消費(fèi)”，而是商流導(dǎo)引下的綜合能量在城市特定空間的集中表現(xiàn)，體現(xiàn)的是一個(gè)城市的樞紐中心價(jià)值。

其六，商圈標(biāo)志物及品牌形象。

一個(gè)成功的商圈，通常都有自己鮮明的標(biāo)志物品牌形象，它可能是某一個(gè)文化建筑標(biāo)志，例如重慶解放碑商圈中央的解放碑形象；可能是一種商圈街區(qū)整體人文特色，例如上海南京路商圈的百年歐美建筑群落形象；可能是位于商圈重要位置的某座商業(yè)建筑形象，例如深圳羅湖商圈的國(guó)貿(mào)大廈以及后來的地王大廈形象；可能是商圈某種文化主流產(chǎn)品或文化主題價(jià)值，例如北京前門大柵欄商圈的傳統(tǒng)文化產(chǎn)業(yè)和商品形象，等等。

總之，一個(gè)成功的商圈，一定會(huì)有充分反映自身特色文化和價(jià)值的標(biāo)志物及品牌形象，龍華超級(jí)商圈也不例外。各個(gè)方案可以為商圈設(shè)計(jì)出一個(gè)形象性的標(biāo)志物，但這個(gè)標(biāo)志物也許不一定真正成為最終被社會(huì)認(rèn)可的形象物，也許龍華超級(jí)商圈也不見得一定要由一個(gè)單體物象來代表其品牌形象。未來到底由什么來給商圈的形象代言和站臺(tái)，可能會(huì)在商圈發(fā)展中自然脫胎出來。

由上可見，正在積極推進(jìn)的深圳市龍華超級(jí)商圈給我們帶來了關(guān)于深圳商圈空間結(jié)構(gòu)變革的重大消息，也帶給我們關(guān)于深圳大商旅、大消費(fèi)跨越式發(fā)展的無限想象。龍華超級(jí)商圈的選定方案出籠十分重要，更重要的是如何在優(yōu)化方案的基礎(chǔ)上，盡快實(shí)現(xiàn)投資開發(fā)和創(chuàng)新發(fā)展，讓龍華借助這個(gè)超級(jí)商圈獲得再一次躍升式發(fā)展的機(jī)會(huì)，讓深圳借助這個(gè)超級(jí)商圈的成長(zhǎng)進(jìn)一步鞏固和提升其在大灣區(qū)的中心地位。