來源：深圳市城市更新網(wǎng)

近日（4月18日），深圳市光明區(qū)人民政府發(fā)布關(guān)于印發(fā)《光明區(qū)原光明農(nóng)場未完善用地手續(xù)建成區(qū)實(shí)施城市更新規(guī)定》的通知。

政策解讀

一、出臺(tái)背景及目的

2002年，原光明農(nóng)場撤銷建制成為歷史，但原光明農(nóng)場時(shí)期形成的舊建成區(qū)，并未全面完善用地手續(xù)，存在土地歷史遺留問題，導(dǎo)致原光明農(nóng)場未完善用地手續(xù)建成區(qū)存在“政府難開發(fā)、市場難實(shí)施、群眾難受益”的困境；城市規(guī)劃難以通過城市更新方式有效實(shí)施，制約了光明區(qū)整體城市品質(zhì)提升和光明中心區(qū)的開發(fā)建設(shè)。

為高質(zhì)量推進(jìn)光明科學(xué)城建設(shè)，塑造深圳北部中心高顏值城市風(fēng)貌，加快提升光明區(qū)整體城市品質(zhì)，盤活原光明農(nóng)場國有土地，解決原光明農(nóng)場地區(qū)土地在城市更新實(shí)施過程中土地權(quán)益主體缺失、合法用地比例不足，且無法適用舊屋村范圍認(rèn)定、歷史用地處置、外部移交公共設(shè)施用地政策等問題，特制定本規(guī)定。

二、制定依據(jù)

經(jīng)市政府同意，光明區(qū)依據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》《深圳市城市更新辦法》《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》《深圳市人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作暫行措施的通知》《深圳市城市更新外部移交公共設(shè)施用地實(shí)施管理規(guī)定》《深圳市拆除重建類城市更新單元舊屋村范圍認(rèn)定辦法》《深圳市拆除重建類城市更新單元土地信息核查及歷史用地處置規(guī)定》等規(guī)定，結(jié)合農(nóng)場城市更新項(xiàng)目的實(shí)際情況制定本規(guī)定。

三、重要舉措

遵循政府統(tǒng)籌、市場參與的原則，本規(guī)定確定由轄區(qū)街道辦事處作為原光明農(nóng)場未完善用地手續(xù)建成區(qū)土地的權(quán)益主體，按照原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位未完善征轉(zhuǎn)手續(xù)用地的舊屋村范圍認(rèn)定、歷史用地處置、外部移交公共設(shè)施用地等歷史用地簡易處置政策進(jìn)行城市更新。

對(duì)于原光明農(nóng)場未完善用地手續(xù)建成區(qū)，由區(qū)政府統(tǒng)一制定搬遷補(bǔ)償指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，保障原光明農(nóng)場居民合理權(quán)益、國有土地權(quán)益和公共利益。

對(duì)于現(xiàn)狀合法用地比例低于60%的農(nóng)場更新項(xiàng)目，需適用外部移交公共設(shè)施用地、舊屋村范圍認(rèn)定政策后合法用地比例可達(dá)到60%以上的農(nóng)場更新項(xiàng)目，由物業(yè)權(quán)利人共同委托轄區(qū)街道辦事處作為單一申報(bào)主體，后續(xù)通過公開招標(biāo)的方式選取市場主體進(jìn)行實(shí)施，平穩(wěn)有序地推進(jìn)農(nóng)場更新項(xiàng)目。

四、主要內(nèi)容

本規(guī)定共七章三十九條，包括總則、職責(zé)規(guī)定、計(jì)劃規(guī)劃管理、搬遷補(bǔ)償原則、選擇市場主體、項(xiàng)目監(jiān)管和附則。主要內(nèi)容如下：

（一）職責(zé)分工

本規(guī)定明確了推進(jìn)農(nóng)場更新項(xiàng)目實(shí)施涉及的光明區(qū)城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組、光明區(qū)城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、轄區(qū)街道辦事處、光明區(qū)城市更新和土地整備局、光明區(qū)財(cái)政局、光明區(qū)住房和建設(shè)局、光明區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理局的主要職責(zé)。

其中，轄區(qū)街道辦事處作為原光明農(nóng)場未完善用地手續(xù)建成區(qū)的土地權(quán)益主體，承接該部分土地參與城市更新的權(quán)利及義務(wù)，并組織推進(jìn)作為申報(bào)主體的農(nóng)場更新項(xiàng)目實(shí)施；區(qū)城市更新和土地整備局負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督轄區(qū)街道辦事處開展前期服務(wù)機(jī)構(gòu)、市場主體的公開選擇及其履約管理工作；區(qū)財(cái)政局、區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理局負(fù)責(zé)指導(dǎo)轄區(qū)街道辦事處開展前期服務(wù)機(jī)構(gòu)、市場主體的公開選擇工作，并對(duì)招標(biāo)方案、前期服務(wù)協(xié)議、履約監(jiān)管協(xié)議提出意見；區(qū)住房和建設(shè)局負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督政府分成物業(yè)的建設(shè)選址、設(shè)計(jì)方案、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等，以及負(fù)責(zé)政府分成物業(yè)的接收、管理和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。

（二）適用范圍

光明區(qū)原光明農(nóng)場未完善用地手續(xù)建成區(qū)可由轄區(qū)街道辦事處按照《深圳市城市更新外部移交公共設(shè)施用地實(shí)施管理規(guī)定》《深圳市拆除重建類城市更新單元舊屋村范圍認(rèn)定辦法》《深圳市拆除重建類城市更新單元土地信息核查及歷史用地處置規(guī)定》申請(qǐng)外部移交公共設(shè)施用地、舊屋村范圍認(rèn)定、歷史用地處置后，參與城市更新，并按照《實(shí)施規(guī)定》推進(jìn)更新項(xiàng)目的實(shí)施。

對(duì)于未按照上述政策申請(qǐng)外部移交公共設(shè)施用地、舊屋村范圍認(rèn)定、歷史用地處置的原光明農(nóng)場未完善用地手續(xù)建成區(qū)土地，按照國有未出讓土地相關(guān)政策執(zhí)行。

（三）計(jì)劃申報(bào)主體

現(xiàn)狀合法用地比例已達(dá)到60%的，即權(quán)屬清晰用地已符合城市更新單元計(jì)劃申報(bào)要求，根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》及其他相關(guān)規(guī)定，可由物業(yè)權(quán)利人共同委托單一物業(yè)權(quán)利人或單一市場主體作為單一申報(bào)主體。

現(xiàn)狀合法用地比例不足60%的，該類型項(xiàng)目如不申請(qǐng)適用舊屋村認(rèn)定、外部移交公共設(shè)施用地政策將無法滿足城市更新單元計(jì)劃申報(bào)要求的，則遵循政府統(tǒng)籌的原則，明確可先適用相關(guān)政策使合法用地比例達(dá)到60%以上后，由物業(yè)權(quán)利人共同委托轄區(qū)街道辦事處作為單一申報(bào)主體。

（四）政府分成物業(yè)

原光明農(nóng)場未完善用地手續(xù)建成區(qū)土地參與城市更新，則該部分土地將產(chǎn)生相應(yīng)價(jià)值，在確定由轄區(qū)街道辦事處作為土地權(quán)益主體的基礎(chǔ)上，應(yīng)保證該部分土地價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，因此對(duì)該部分土地產(chǎn)生的政府分成物業(yè)須區(qū)別于其他類型物業(yè)。

一是明確原光明農(nóng)場未完善用地手續(xù)建成區(qū)在農(nóng)場更新項(xiàng)目中產(chǎn)生規(guī)劃容積為其適用外部移交公共設(shè)施用地、舊屋村范圍認(rèn)定及歷史用地處置政策后產(chǎn)生的權(quán)屬清晰用地占農(nóng)場更新項(xiàng)目權(quán)屬清晰用地比例分?jǐn)偟捻?xiàng)目可賠售建筑面積。

二是轄區(qū)街道辦事處應(yīng)對(duì)未完善用地手續(xù)建成區(qū)的土地應(yīng)獲得的政府分成物業(yè)進(jìn)行評(píng)估，最終獲得的政府分成物業(yè)原則上不得低于評(píng)估價(jià)值且不得低于原光明農(nóng)場未完善用地手續(xù)建成區(qū)在項(xiàng)目中產(chǎn)生規(guī)劃容積的10%。

三是結(jié)合光明區(qū)拆遷安置房緊缺的情況，明確政府分成物業(yè)原則上為住宅，且主要作為拆遷安置用房，更新方向不含住宅的農(nóng)場更新項(xiàng)目，按照廠房、研發(fā)用房、辦公用房的次序依次優(yōu)先確定政府分成物業(yè)的類型。

四是綜合考慮更新項(xiàng)目的實(shí)施，單一物業(yè)權(quán)利人或市場主體作為申報(bào)主體的農(nóng)場更新項(xiàng)目，由轄區(qū)街道辦事處、區(qū)住房和建設(shè)局根據(jù)分成物業(yè)評(píng)估結(jié)果與市場主體簽署補(bǔ)償協(xié)議；轄區(qū)街道辦事處作為申報(bào)主體的農(nóng)場更新項(xiàng)目，政府分成物業(yè)規(guī)模作為公開選擇市場主體的條件之一。

五是政府分成物業(yè)不包括實(shí)施主體按照城市更新政策要求應(yīng)當(dāng)無償移交的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、公共住房和拆遷安置房等。

六是為保障農(nóng)場更新項(xiàng)目涉及政府分成物業(yè)的交付，明確政府分成物業(yè)納入項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管，監(jiān)管資金按照政府分成物業(yè)建筑面積以每平方米3000元進(jìn)行核算。

（五）搬遷補(bǔ)償指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合現(xiàn)狀物業(yè)類型、權(quán)屬形態(tài)等實(shí)際情況，由區(qū)政府統(tǒng)籌制定原光明農(nóng)場未完善用地手續(xù)建成區(qū)的搬遷補(bǔ)償指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)各項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償指導(dǎo)方案的制定，平衡各項(xiàng)目間政府、物業(yè)權(quán)利人和市場主體的權(quán)益，更有利于推進(jìn)農(nóng)場更新項(xiàng)目。

（六）搬遷補(bǔ)償指導(dǎo)方案

對(duì)于單一物業(yè)權(quán)利人或市場主體作為申報(bào)主體的農(nóng)場更新項(xiàng)目，由市場主體在搬遷補(bǔ)償指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上自行制定搬遷補(bǔ)償指導(dǎo)方案；對(duì)于街道辦事處作為申報(bào)主體的城市更新項(xiàng)目，由轄區(qū)街道辦事處在取得城市更新單元規(guī)劃批復(fù)后，結(jié)合搬遷補(bǔ)償指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)、政府分成物業(yè)評(píng)估結(jié)果以及實(shí)際情況制定搬遷補(bǔ)償指導(dǎo)方案，并作為公開選擇市場主體的基礎(chǔ)。

（七）搬遷補(bǔ)償原則

根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》規(guī)定，物業(yè)權(quán)利人可選擇采用產(chǎn)權(quán)置換、貨幣補(bǔ)償或兩者相結(jié)合等方式予以搬遷補(bǔ)償。政策性住房原則上采取產(chǎn)權(quán)置換方式，補(bǔ)償與被拆除住房產(chǎn)權(quán)限制條件相同的住房。

市場主體對(duì)物業(yè)權(quán)利人進(jìn)行搬遷補(bǔ)償時(shí)，應(yīng)按照搬遷補(bǔ)償指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)、搬遷補(bǔ)償指導(dǎo)方案，結(jié)合物業(yè)類型、權(quán)屬形態(tài)等農(nóng)場更新項(xiàng)目實(shí)際情況協(xié)商確定，并與物業(yè)權(quán)利人簽署搬遷補(bǔ)償協(xié)議。

（八）現(xiàn)狀政府物業(yè)參與城市更新的搬遷補(bǔ)償

農(nóng)場更新項(xiàng)目涉及現(xiàn)狀政府物業(yè)參與城市更新的，政府獲得補(bǔ)償物業(yè)的類型原則上應(yīng)與搬遷拆除前一致，補(bǔ)償物業(yè)的建筑面積原則上不少于搬遷拆除前，且補(bǔ)償物業(yè)的價(jià)值不得低于搬遷拆除政府物業(yè)的評(píng)估價(jià)值。

（九） 符合“整體拆遷、統(tǒng)建上樓”政策安置條件的物業(yè)權(quán)利人的搬遷補(bǔ)償原則

為逐步解決原光明農(nóng)場居民“整體拆遷、統(tǒng)建上樓”歷史遺留安置問題，保障其合理權(quán)益，對(duì)于農(nóng)場更新項(xiàng)目中符合“整體拆遷、統(tǒng)建上樓”政策安置條件的物業(yè)權(quán)利人，可申請(qǐng)落實(shí)“整體拆遷、統(tǒng)建上樓”政策安置指標(biāo)。其城市更新回遷物業(yè)（含貨幣補(bǔ)償）根據(jù)評(píng)估結(jié)果按等價(jià)值原則核減安置房購買指標(biāo)，剩余指標(biāo)在政府拆遷安置房源中有序落實(shí)。

（十）前期服務(wù)機(jī)構(gòu)和市場主體

轄區(qū)街道辦事處作為申報(bào)主體的農(nóng)場更新項(xiàng)目應(yīng)公開選擇市場主體，轄區(qū)街道辦事處可根據(jù)實(shí)際情況公開選取前期服務(wù)機(jī)構(gòu)。同時(shí)，為了保證公開選擇活動(dòng)和履約監(jiān)督的公平公正，由區(qū)城市更新和土地整備局負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督轄區(qū)街道辦事處開展前期服務(wù)機(jī)構(gòu)、市場主體的公開選擇及其履約管理工作，區(qū)財(cái)政局、區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理局負(fù)責(zé)指導(dǎo)轄區(qū)街道辦事處開展前期服務(wù)機(jī)構(gòu)、市場主體公開選擇工作，并對(duì)招標(biāo)方案、前期服務(wù)協(xié)議、履約監(jiān)管協(xié)議提出意見。

另外，前期服務(wù)機(jī)構(gòu)被選定為市場主體的，前期費(fèi)用由其自行承擔(dān)；前期服務(wù)機(jī)構(gòu)未被選定為市場主體的，前期費(fèi)用由選定的市場主體承擔(dān)。

（十一）施行期限

本《實(shí)施規(guī)定》自2022年4月24日施行，有效期5年。

（十二）特別說明

其他非因農(nóng)場更新項(xiàng)目的特殊性，《實(shí)施規(guī)定》未予規(guī)定，應(yīng)遵循《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》以及現(xiàn)行城市更新政策有關(guān)拆除重建類城市更新項(xiàng)目的計(jì)劃申報(bào)、規(guī)劃審批、實(shí)施主體確認(rèn)、開發(fā)建設(shè)用地審批等規(guī)定。

五、名詞解釋

原光明農(nóng)場未完善用地手續(xù)建成區(qū)，是指原光明農(nóng)場范圍內(nèi)未簽訂征（收）地補(bǔ)償協(xié)議、未取得合法用地手續(xù)的建成區(qū)域。

農(nóng)場更新項(xiàng)目，是指光明區(qū)原光明農(nóng)場未完善用地手續(xù)建成區(qū)按規(guī)定申請(qǐng)外部移交公共設(shè)施用地、舊屋村范圍認(rèn)定、歷史用地處置進(jìn)行城市更新的項(xiàng)目。

政府分成物業(yè)，是指原光明農(nóng)場未完善用地手續(xù)建成區(qū)土地參與城市更新可獲得的補(bǔ)償物業(yè)。

拆遷安置用房，是指農(nóng)場更新項(xiàng)目按照更新單元規(guī)劃建設(shè)的、用于政府土地整備或房屋征收等項(xiàng)目實(shí)施需要而給予被征收房屋相關(guān)權(quán)利人補(bǔ)償?shù)姆课荨?/p>

前期服務(wù)機(jī)構(gòu)，是指由轄區(qū)街道辦事處公開選取的、與轄區(qū)街道辦事處簽署前期服務(wù)協(xié)議的、協(xié)助轄區(qū)街道辦事處開展農(nóng)場更新項(xiàng)目的城市更新單元計(jì)劃、規(guī)劃等前期工作的企業(yè)。

市場主體，是指由轄區(qū)街道辦事處公開選取的、與轄區(qū)街道辦事處簽署履約監(jiān)管協(xié)議的、須按照約定期限完成前期費(fèi)用支付、公共用地移交、搬遷補(bǔ)償協(xié)議簽訂、實(shí)施主體確認(rèn)等工作的企業(yè)。

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