深圳又出現(xiàn)高價法拍房了！

就在昨天，前海德尚世家花園9套別墅法拍房源被投資公司整體打包，成交價3.8億。

5月深圳待拍豪宅部分截圖

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3.8億打包前海9套別墅

成交單價約13萬/平

德尚世家花園這幾套別墅面積多為323.11平，起拍價約3393萬元，評估價約4239萬元。

按照9套3.8億成交來算的話，平均下來一套4222萬，與評估價接近。成交單價約13萬/平。

值得注意的是，這幾套別墅都是雙拼戶型，需要兩個購房名額。

據(jù)京東拍賣公開的信息顯示，這9套司法拍賣房原為深圳南油房地產(chǎn)有限公司名下，現(xiàn)被深圳鑰浩貿(mào)易有限公司整體打包。

位置上來看，德尚世家花園（南山花園二期）位于前海月亮灣片區(qū)、大南山腳下，距離5號線荔灣地鐵站直線距離約250米，地理位置優(yōu)越。

小區(qū)周邊有泛海城市廣場購物中心，在南山實驗荔灣小學、深大師范學院附屬中學的學區(qū)范圍內(nèi)；周邊有泛海菲拉花園、前海港灣花園、月亮灣花園、大南山紫園等多個成熟住宅小區(qū)，居住氛圍濃厚，配套齊全。

咖姐咨詢了中原官網(wǎng)的掛盤數(shù)據(jù)，南山花園的住宅掛盤量較少，在售房源掛盤價約在11~12萬/平左右。

周邊掛盤房源數(shù)量較多的如泛海菲拉花園、中海陽光玫瑰園，在售房源的掛盤價約在12~16/平的區(qū)間內(nèi)。

相比之下，這幾套別墅現(xiàn)狀為毛坯，價格上對比周邊的二手住宅也沒有明顯優(yōu)勢。但卻能吸引“出手闊綽”的買家，以3.8億的價格一次性將九套房源都打包。

業(yè)內(nèi)有專家認為，別墅在前海屬于稀缺產(chǎn)品，并且具有區(qū)位優(yōu)勢。將來市場如果好轉(zhuǎn)，對投資公司來說就是一種機會。

02

福田豪宅遇冷

持有年虧631萬？

與南山這幾套別墅情況相反的是，福田近日一套位于豪宅深業(yè)上城的法拍房源遇冷。

這套467.19平的大平層公寓，只有1人報名競拍，并最終以起拍價3940萬元成交。

據(jù)查，這套房源的原業(yè)主是P2P平臺小牛在線的執(zhí)行董事&總經(jīng)理。小牛資本于2021年1月被警方立案偵查，其中已累計凍結涉案賬戶663個，追繳資金1.4億余元人民幣，查封涉案房產(chǎn)1056套，凍結涉案公司股權9991萬股。

而這套房源之所以被查封，是因為原業(yè)主曾向農(nóng)業(yè)銀行深圳國貿(mào)支行抵押貸款2765萬元，還有1674.45萬及利息等未償還，于是該行向法院申請強制執(zhí)行，拍賣所得將用于償還該行貸款。

資料顯示，這套房源登記于2016年，當時的登記價格是5530萬。如今以起拍價3940萬元成交，相當于是原購入價格的七折。

另外有媒體計算，如果原業(yè)主是貸款買入，還要虧得更多。

因公寓商業(yè)貸款首付需要5成，按原登記價來計算就是2765萬元。

剩下的2765萬銀行按揭10年，按當時的商業(yè)貸款利率4.9%來計算月供約29.857萬。從買入到查封粗略計算供了6年，因而供樓本息約2149萬。加上機會成本、持有成本等，如今這套房產(chǎn)以3940萬元成交，虧損大概在3788萬。（來源：深圳買房計劃）

算下來，在不計算裝修費、物業(yè)管理費、水電費等維護成本的情況下，相當于年虧631萬。

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法拍或成為豪宅成交重要渠道

豪宅因其市場供給量少，意向群體有限，價格本身也會隨著意向人群的認可度而存在較大變化空間，存在比較明顯的分化現(xiàn)象。這也不難解釋，為何同樣是豪宅產(chǎn)品，有的能受到市場追捧，而有的轉(zhuǎn)手困難。

咖姐之前整理過去年深圳的一些高價法拍房（成交價遠高于評估價），不難發(fā)現(xiàn)，這些房源基本都擁有一流的區(qū)位、配套，片區(qū)內(nèi)新房供應不足、二手業(yè)主惜售，稀缺性不可復制。

一些少見的優(yōu)質(zhì)房源，一旦出現(xiàn)在市場，引起買家的追捧也是正常現(xiàn)象。

畢竟這樣的豪宅存量不足，未來新增供應也以中小戶型為主，優(yōu)質(zhì)豪宅將越來越稀缺。而法拍房的市場，未來也許會成為豪宅成交的一個重要渠道。