目前最能代表深圳頂級(jí)豪宅品質(zhì)的當(dāng)屬深圳灣1號(hào)和悅府了，盡管在用地屬性上一個(gè)是公寓、一個(gè)是住宅，但絲毫不影響二者在灣區(qū)所代表的的兩種不同人居高度。

(資料圖片)

深圳灣1號(hào)匹配的是功成名就、沉淀已久的行業(yè)大佬追求的闊綽、一流無敵景觀，一定程度上把年輕精英人士拒絕在外，悅府則很好的承接了這部分需求。悅府主要從社區(qū)品質(zhì)、戶型、景觀三方面滿足了當(dāng)代精英、年輕創(chuàng)業(yè)成功人士、富二代等新貴人群對(duì)住宅的想象，走精致路線，從戶型內(nèi)部打動(dòng)每一個(gè)對(duì)居住有挑剔的買家，周邊景觀雖然不純粹，但契合了現(xiàn)代城市人需要的都市繁華點(diǎn)綴，不會(huì)有別墅的那種孤獨(dú)感，或者深圳灣1號(hào)的距離感。

2015年下半年悅府一期開盤，買家不乏金融、創(chuàng)業(yè)圈新貴，還有上市公司股東、各行各業(yè)的頂尖人士。全是大戶型、高總價(jià)，直接把普通買家擋在門外，一期的買家稱得上是真正的實(shí)力買家，從目前來看，一期成交活躍度很低，基本買入就是對(duì)資源的絕對(duì)擁有，是真正的價(jià)值投資者，不會(huì)輕易拋手。

悅府二期開盤時(shí)間是2017年8月，相對(duì)北區(qū)來說，南區(qū)面積小、總價(jià)低點(diǎn)，買入門檻也低，對(duì)買家的實(shí)力要求沒有北區(qū)的高，出現(xiàn)瘋搶局面理所當(dāng)然，當(dāng)時(shí)買家主要就是沖著項(xiàng)目的地段、配套和華潤(rùn)品質(zhì)來的。二期買家成份沒有北區(qū)單純，不乏短期投資客，這些投資客退場(chǎng)是必然的。從進(jìn)入二手房市場(chǎng)后的放賣數(shù)據(jù)看，北區(qū)換手率顯著低于南區(qū)換手率。

從外觀看，很多人會(huì)被悅府的高密度嚇退，還有一點(diǎn)普遍被外界詬病的是多數(shù)戶型客廳沒陽(yáng)臺(tái)（有生活小陽(yáng)臺(tái)）。悅府的氣質(zhì)，沒有實(shí)地看房是感受不到的，這也是為何其在開盤的時(shí)候很多人不看好，進(jìn)入二手房后市場(chǎng)才發(fā)現(xiàn)其真正價(jià)值，價(jià)格就是價(jià)值的最直接反映。我們?cè)诙啻螌?shí)地探訪其戶型后，發(fā)現(xiàn)了很多亮點(diǎn)，有些甚至要比深圳灣1號(hào)設(shè)計(jì)的還好。

首先是他的物管水平，深圳灣1號(hào)也去過多次，對(duì)比下來，二者不相上下，不過作為年輕群體的一員，個(gè)人會(huì)更偏好悅府的物管。在景觀、品質(zhì)環(huán)境上，一期要明顯優(yōu)于二期，接下來一期也是我們重點(diǎn)介紹的對(duì)象。

01?現(xiàn)代化貼心管家，誘人租金回報(bào)率

作為悅府業(yè)主，不管住與不住，都會(huì)非常舒心和省心。

華潤(rùn)在傳統(tǒng)住宅建設(shè)上是典范，悅府作為華潤(rùn)在深圳首次精心打造的頂級(jí)豪宅，有突出，也有一些小遺憾，比如上面我們提到的多數(shù)戶型都沒有陽(yáng)臺(tái)，還有就是每層電梯過道處沒有設(shè)置中央空調(diào)，夏天一出電梯熱氣襲人，為了彌補(bǔ)這個(gè)遺憾，當(dāng)時(shí)物業(yè)的做法是在每層放置一個(gè)冷暖兩用靜音落地扇，積極響應(yīng)業(yè)主需求。

外來人員進(jìn)出/看房，會(huì)有管家專門帶路，一次只能4個(gè)人進(jìn)入小區(qū)，充分保證其他業(yè)主的私人空間不被打擾和占用，外來人員在小區(qū)花園走動(dòng)也會(huì)有管家陪同，除了小區(qū)業(yè)主外，幾乎看不到有外人在花園閑逛，安全和私密性做得很到位。想要賣房，可以直接委托物管人員幫忙開門帶看，對(duì)于那些不方便來回開門的業(yè)主，非常省時(shí)省心。即便是在小區(qū)外圍，也會(huì)有保安不定時(shí)巡邏，不會(huì)讓社會(huì)人士過久逗留小區(qū)周邊。

只要是物業(yè)力所能及的，業(yè)主的需求都會(huì)得到滿足。

另一點(diǎn)就是此前提過的悅府物業(yè)對(duì)管家要求極高，傳說中的要懂3門外語(yǔ)，從小區(qū)各項(xiàng)設(shè)置來看，對(duì)老外非常友好，參照蛇口一帶近海小區(qū)吸引了很多老外居住，隨著后海和深圳灣總部基地成型，大型外資企業(yè)入駐，必然產(chǎn)生外籍高管的租住需求，從投資角度來看，未來悅府的租金水平非常可觀。之前我們?nèi)タ捶康臅r(shí)候就發(fā)現(xiàn)有位香港籍人士因?yàn)樵谏钲诠ぷ?，全家租住在悅府一?棟的C戶型，租金在6萬以上，而A戶型據(jù)當(dāng)時(shí)業(yè)主自己透露，租金可達(dá)到12萬/月。

02?豪宅標(biāo)配劃重點(diǎn)

悅府位置絕對(duì)不差，不管是交通、配套，還是景觀。出門直接上濱海大道、科苑南路，到熱門區(qū)域、機(jī)場(chǎng)、香港都方便；周邊寫字樓云集，豪宅地位不可動(dòng)搖，生活群體相對(duì)純粹，對(duì)一些企業(yè)高管、新創(chuàng)業(yè)人士來說，辦公、住家步行即可解決；帶旗下大型商圈深圳灣萬象城，生活一站式服務(wù)輕松解決；深圳灣景觀基本永久享有，中層以上視野都無遮擋。

小區(qū)內(nèi)配套泳池、健身房，花園面積大，綠化覆蓋面很廣；精裝交房，裝修品質(zhì)毋庸置疑，風(fēng)格簡(jiǎn)約別致，古典中融合了現(xiàn)代藝術(shù)，入伙的時(shí)候更讓業(yè)主們感受到了十足的“儀式感”，有業(yè)主有感而發(fā)：“這是他有生以來收過最好的精裝房”。原先按就近入學(xué)原則，悅府的學(xué)w很大可能是南二外，就在去年，和深圳灣1號(hào)一并劃入深圳灣學(xué)校，雖然距離遠(yuǎn)了，但是作為灣區(qū)生源最純粹的豪宅圈學(xué)校，對(duì)悅府和深圳灣1號(hào)業(yè)主來說是最好的安排。

03?新富的居住痛點(diǎn)、想要的景觀，悅府都能解決

深圳灣高空景觀被灣區(qū)三大盤占據(jù)——北部有悅府（主要是一期），中部有深圳灣1號(hào)，南部有恒裕濱城二期，悅府和恒二雖然沒有深圳灣1號(hào)的一線景觀，開發(fā)商就拔高索取，兩個(gè)盤高層看深圳灣方向的戶型視野和景觀一流，這是親自體驗(yàn)過才敢下的論斷。

特別是恒二頂復(fù)，不僅帶露天大平臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)方向視野還有“會(huì)當(dāng)凌絕頂，一覽眾山小”的氣勢(shì)，因?yàn)闃菍痈?，底部的靜物和動(dòng)物都無聲化處理了一般，都市靜享的最佳境界，除了深圳灣1號(hào)，恒二頂復(fù)也能滿足你（悅府隱藏的頂復(fù)很多人都還沒見過）。

而悅府在戶型、取景安排上，毫不猶豫的把優(yōu)先權(quán)讓給了新富們，既有傳統(tǒng)豪宅追求的大和景觀，在戶型上也另辟蹊徑，設(shè)計(jì)迎合國(guó)際化潮流的居住空間。

悅府一期從樓棟分布上就能看出開發(fā)商的精心設(shè)計(jì)，所有戶型主要采光面都是看深圳灣方向，共2棟超高層，2梯2戶，加上頂復(fù)共290戶，全是大戶型（261-364平），車位672個(gè)，算上公租房的話車位也充足得很。

其中AE戶型格局一樣，BF戶型格局也一樣，所有戶型除低樓層外景觀面幾乎無遮擋，充分保證客廳和主人房景觀。在戶型朝向上開發(fā)商也十分注重細(xì)節(jié)，挑戰(zhàn)買家們傳統(tǒng)的戶型偏好，每種戶型在朝向、格局上都拿捏的非常到位，同樣是做到了大平面，卻沒有深圳灣1號(hào)礙眼的圓柱支撐體。

戶型內(nèi)部設(shè)計(jì)上，貼合了新富們現(xiàn)代簡(jiǎn)約、舒適卻又不失闊氣的住家需求，比如362-364的AE戶型（4房2廳4衛(wèi)，一期僅有的兩個(gè)帶陽(yáng)臺(tái)的戶型），客廳開間大，出9.3米長(zhǎng)陽(yáng)臺(tái)，站在陽(yáng)臺(tái)就能俯瞰春繭體育中心、深圳灣廣闊視野，在視覺上就讓你暢酣淋漓；開放式中西廚搭配，生活時(shí)而中式古典、時(shí)而西式；主臥和三個(gè)次臥分離，保證了主人房該有的私密，主臥面積達(dá)70平左右，功能上設(shè)計(jì)的也很到位，先書房后臥室、再衣帽間和衛(wèi)浴。從我們參觀過的一個(gè)戶型來看，如果客廳和主臥完全沒有屏風(fēng)之類的過渡一下，會(huì)顯得有點(diǎn)“露”，就像進(jìn)門入戶一樣，設(shè)計(jì)一個(gè)屏風(fēng)可能會(huì)更顯層次、保證隱私。

同樣值得稱道的是AE戶型的景觀。為了景觀，位置上開發(fā)商毫不猶豫的把這兩個(gè)大面積戶型放在了1、2棟的端頭位；朝向上，華潤(rùn)和鵬瑞開發(fā)商一樣，犧牲朝向以求景觀最大面的呈現(xiàn)給主人和訪客，比如A戶型是客廳東北向，主人房是西南向，E戶型客廳南向，主人房則是東向；再進(jìn)一步，在主人房安排上，不僅要保證景觀，還要保證安靜，兩個(gè)戶型的主臥都是看花園。

開發(fā)商花費(fèi)多重心思設(shè)計(jì)這個(gè)戶型，不是奔著家庭居住需求去的，也不是奔著傳統(tǒng)的大氣豪宅以滿足房主彰顯身份的需要，而是從一開始就是奔著新貴買主一直缺失或正在尋找的獨(dú)特居住需求去的——越來越注重有格調(diào)的生活節(jié)奏和健康養(yǎng)生需求，把最好的留給實(shí)際刷卡人。

04?所謂讓買家覺得值，悅府做到了

不少人從傳統(tǒng)住宅角度去看A戶型的客廳朝向，東北向一般，看濱海大道吵，還有三個(gè)次臥全部在濱海大道側(cè)，吵。但上面我們已經(jīng)說了，悅府設(shè)計(jì)這個(gè)房子就是全方位滿足房主的，其他都得讓位。有關(guān)噪音，實(shí)測(cè)后可以肯定的是，關(guān)上窗隔音效果超強(qiáng)，我們會(huì)擔(dān)心的，華潤(rùn)早就想到了，次臥之類適時(shí)開窗通下風(fēng)就好，噪音對(duì)住戶產(chǎn)生的實(shí)際影響并不明顯，現(xiàn)在也沒有誰會(huì)晚上開窗睡覺，城市室內(nèi)空氣要優(yōu)于室外。

其他幾個(gè)戶型，功能安排上也是優(yōu)先主人房和客廳，有景觀但沒AE戶型好，房子格局差點(diǎn)。D戶型為325平4房，位于1棟西端頭，主臥、客廳都是景觀、看花園方向，安靜；B/F戶型為261-263平3房，有點(diǎn)像手槍戶型，入戶花園隔開了客廳和餐廳、臥室，動(dòng)靜分離上做的很好；C戶型為249平3房，這個(gè)戶型估計(jì)是一期比較差的了，我們實(shí)地看房后也是印象一般，廚房、公衛(wèi)采光差，不開燈都是暗的，通往生活陽(yáng)臺(tái)的過道也有點(diǎn)暗。

一期放賣量不多，總共就6套左右，很多都沒有在傳統(tǒng)中介外網(wǎng)掛出來，AE戶型沒有賣，上次我們看的30多層的A戶型，業(yè)主買入時(shí)6000萬左右，前幾個(gè)月8800萬賣掉了，4年時(shí)間漲了2800萬，只要價(jià)值在，不怕價(jià)格賣不起。D戶型低樓層報(bào)價(jià)6800萬，高層報(bào)價(jià)有點(diǎn)虛高，相差2000萬左右；3房戶型3套在賣，報(bào)價(jià)在5500-6200萬左右。

05?悅府二期：門檻低、成交活躍

二期相對(duì)一期最明顯的優(yōu)勢(shì)為樓下就是萬象城，生活方便，其他各方面就是只能圈圈點(diǎn)點(diǎn)了。

共2棟，只有3種戶型，105平1房、165平2房、225平3房（具體分布看樓棟圖示），設(shè)計(jì)的都是享受型戶型，貼合現(xiàn)代年輕新富的居住需求。二期的景觀受春筍、瑞府影響較大，只能透過縫隙看深圳灣和人才公園，2棟相比1棟視野又會(huì)差點(diǎn)，1棟東向的戶型視野和景觀都還可以。

當(dāng)時(shí)市場(chǎng)對(duì)二期爭(zhēng)議最大的就是105平的1房戶型，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為該戶型會(huì)被市場(chǎng)遺棄，不過因?yàn)榭們r(jià)低，很受投資客歡迎，開盤即售罄。

二期的1房戶型，從開盤到現(xiàn)在是漲了很多，目前報(bào)價(jià)也不便宜，高低層價(jià)差可能就達(dá)200-300萬。財(cái)務(wù)基本自由、比較注重個(gè)人空間的年輕人買來自住還是可以的，投資放租也不錯(cuò)，后期深圳灣、后海一帶寫字樓基本投入使用后，單身年輕群體租房需求強(qiáng)大，目前租金在2.3-3萬左右。

不過入伙后到現(xiàn)在，空置率還很高，基本都是短期投資客，進(jìn)入二手房市場(chǎng)后，放賣量和成交都很活躍。目前二期放賣量超過了20套，其中又以2棟放賣量居多，除了3房的E戶型外沒有放賣外，其他戶型都有，基本都是投資客在出手，房子仍維持開發(fā)商交房時(shí)的精裝修，上周我們?nèi)タ捶康臅r(shí)候，物業(yè)管家對(duì)這些空置的房子都耳熟能詳了，因?yàn)槎际艿搅藰I(yè)主委托，只要有人來看房就要安排開門。

06?價(jià)值持有者的優(yōu)選標(biāo)的

目前市面上太多偽豪宅，只要戶型大一點(diǎn)，都宣稱自己是豪宅。悅府占據(jù)了作為豪宅該有的要素，不僅兼顧傳統(tǒng)住家需求，悅府更關(guān)注買主個(gè)人的居住需求，在房子格局上安排上心思特別明顯，從這一點(diǎn)來看，可以說走在深圳豪宅前列。深圳灣1號(hào)公寓則是是把景觀讓位于房主待客的客廳，和其定位的群體需求相符合。

眼下，越來越多的人追逐悅府一期，不過前期入手的都是實(shí)力買家，首先看中的就是悅府的品質(zhì)和獨(dú)特定位，當(dāng)時(shí)買入就是奔著其價(jià)值去的，現(xiàn)在依舊在堅(jiān)定持有，盡管漲幅上非?？扇?，但都惜賣。

目前正在出手的基本上都是短期投資客，隨著他們獲利了結(jié)退出，剩下的都是堅(jiān)定的價(jià)值持有者，一二期都是。

而接手投資客的新入場(chǎng)者，亦是價(jià)值投資者，當(dāng)初這類人買入只是短期投資，并沒有認(rèn)識(shí)到悅府的價(jià)值，進(jìn)入二手房市場(chǎng)后，悅府的價(jià)值才真正凸顯，剛好這批短期投資客也獲利頗豐，擇機(jī)賣出套現(xiàn)，也給了接盤的價(jià)值投資者機(jī)會(huì)，不過真正的大買家一定會(huì)等入手一期的機(jī)會(huì)。

新進(jìn)的二手買家短時(shí)間內(nèi)不會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)橘u家，至少會(huì)持有到周邊空地開發(fā)完畢并投入使用。經(jīng)過這次洗牌后，未來的市場(chǎng)會(huì)非常平穩(wěn)，一二期以后放盤量都不會(huì)太大，未來有可能會(huì)造成悅府二手房供給短缺的現(xiàn)象，如果認(rèn)可悅府價(jià)值的買家，應(yīng)該抓住目前短期投資客獲利出手的機(jī)會(huì)。

豪宅的特點(diǎn)是遇漲則漲，遇跌不跌，它的抗跌性才是資本青睞的地方。因?yàn)橘I它的都是資金實(shí)力很強(qiáng)的買家，是住宅置換的頂級(jí)追求（想要更好的可能只能去國(guó)外買了），不會(huì)輕易拋售，這就保證了豪宅的低流動(dòng)性，價(jià)格自然只會(huì)跟隨大勢(shì)漲，向下波動(dòng)的空間非常小。

不管深圳房?jī)r(jià)、豪宅市場(chǎng)如何風(fēng)起云涌，悅府的下一波價(jià)值洗禮，很近……