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老實講，樓市刺激政策的效果不太理想。

(相關(guān)資料圖)

據(jù)CRIC監(jiān)測，9月30個重點城市成交面積為1205萬平方米，環(huán)比微增3%，同比下降23%。其中假期期間（9月29日-10月6日），35個重點城市日均成交面積較去年國慶假期及2019年假期下降了20%左右。具體數(shù)據(jù)不講了，大家都很清楚，關(guān)鍵是為何刺激效果不好？

老生常談的是收入、信心、預期。確實也有這方面的問題，但更現(xiàn)實的問題是，想買的人買不起，有錢的人又不缺房，有需求的買不到合適的產(chǎn)品，而市場上的產(chǎn)品大多又同質(zhì)化太高，找不到合適的客群，只能通過“降價”、“偷面積”這種低水平來競爭，這就是當下的樓市。

地產(chǎn)營銷的手法，依舊是過度飽和的微信刷屏、高強度的信息灌輸、制造搶房的火熱場景，給購房者洗腦，讓大家相信樓盤未來價值可期。比如，某某醫(yī)院、學校、高端CBD進駐；比如，某某地鐵站，距離中心區(qū)30分鐘。或者，干脆就是廣撒網(wǎng)的信息投放，逮一個算一個。

這是每一個新盤、每一個售樓處的共性。但是，每一個看房的人、想要買房的人，都經(jīng)歷過這一波的樓市周期，或者被這一輪“下跌周期”教訓過，或者在微信、小紅書、抖音上自覺或不自覺地學習房地產(chǎn)知識（爆款就是“買房如何避坑”），不會輕易被帶進洗腦的節(jié)奏。

近期調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在“降價”、“偷面積”營銷的獨木橋上，開發(fā)商競爭越來越慘烈、越來越卷，據(jù)說有的項目得房率可以超過100%。對購房者來說，就看誰的價格更低，誰送的面積更大、得房率更高，這個慘烈的競爭不僅沒有底部，還惡化了市場預期，導致“等房價下跌”。

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本質(zhì)上講，這是舊模式在作祟，或者說舊模式依賴深入到骨髓，短期難以改變。所謂的舊模式，就是靠售樓處吹噓宏大的規(guī)劃、靠華而不實的樣板房，更靠房價上漲預期，支撐源源不斷的買房需求。至于，回應(yīng)社區(qū)生活的痛點、貨真價實的配套、不變質(zhì)的物業(yè)管理，很難做到。

很多人都說房地產(chǎn)已經(jīng)把力氣用盡了，但是大城市里又有多少人對自己的居住條件真正滿意呢？舉幾個例子，筆者一位廣州的朋友，手上有兩套房，剛生了小孩，原有的房子住不下，打算換個大點兒的房子。同時，內(nèi)地父母來照看小孩，打算把老家房子賣掉，在廣州買一套。

你看，這個有房者的人，還要買兩套房，而且這個需求是剛性的。去年下半年，筆者的新房裝修，就在小紅書上找了一家在深圳做私人定制的裝修設(shè)計公司。朋友看了我的裝修風格，也想找這家公司做，但對方告訴我，他們深圳的單都做不完，他們不想接廣州的業(yè)務(wù)了。

可見，需求潛力有多大！

筆者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在售樓處看房的人，有這么幾類：要么是“小兩口”看婚房，要么是父母帶著剛參加工作的子女看房，要么是“三代人”看房，想換套大房子，或小孩到了上學年齡，想換套房。這些都是想買房的人，都是剛需或改善型需求，而且是很迫切要買房的人。

總結(jié)來看，有的要買房、有的要換房、有的要租房、有的要裝修。這樣的圖譜，本該是良性循環(huán)的美好場景，卻實現(xiàn)不了。于是，一邊是房子賣不掉，開發(fā)商可勁兒降價，一邊是需求嗷嗷待哺。

因此，需求不足是個偽命題！

房價太高，只是一方面，但對那些有支付能力的人來說，想買到合適的房子，也挺難的。因為沒毛病、沒硬傷的項目，太少了。你可能會說太挑剔了。確實，新時代的人群對品質(zhì)不妥協(xié)，但供給端還停留在舊模式，靠規(guī)劃宣傳、靠話術(shù)誘導、靠營銷造勢，唯獨沒有關(guān)注客戶的需求。

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很多人喜歡用“一鯨落而萬物生”來展望房地產(chǎn)困境之合理性。從中長期來看，萬物一定生，但當前及未來一段時間，我們要面對“鯨落”帶來的痛苦。這個一段時間，可能會比較長，這不是我悲觀，而是普遍都不希望“一鯨落”，近期各個主體的眾生相也讓政策更難見效。

比如，近期施工單位承接業(yè)主（城投平臺）的工程時，城投平臺要求施工單位必須一起出資拿地；比如，城投的地產(chǎn)項目尋找代建單位合作時，要求代建單位必須承擔30%-50%的物業(yè)銷售兜底責任（在招標文件中明確規(guī)定）；再比如，產(chǎn)業(yè)拿地的時候，要求捆綁商住用地。

背后的問題是賣地難、財政難！

很多地方政府一直在咨詢，有什么實招、大招、有用的招，能把銷售拉起來，把地賣得掉。問題是，庫存有多大，大家心里都清楚，很多熱點城市（甚至一線城市）的廣義庫存要5-8年，才能消化完。即便現(xiàn)在樓市穩(wěn)定了，但面對這么大的庫存，還要供地，未來能穩(wěn)定嗎？

這種操作，對預期的影響實在太大了。所以，我一直建議，凡是廣義庫存周期超過3年的，一律暫停供地。這一招一定有用，問題是能做到嗎？要命的是，一邊想著怎么賣地賣房，一邊在拋售：

9月20日，北京市朝陽區(qū)住建委拋售154套住宅；

9月25日，濟南城發(fā)集團旗下公司拋售1341套、合計16.6萬平方米的住宅；

9月28日，消息稱，廣州某國資集團計劃出售400套準現(xiàn)房，價值5億元。

除了資金緊張的原因外，也有擔心房價繼續(xù)下跌，影響國有資產(chǎn)保值增值的考慮。這其中，有一部分是自持或招牌掛用地移交的房源，很多是保障性租賃住房、長租房、人才房。照理說，這些房源應(yīng)長期持有、不該賣掉，但市場下行，也顧不了那么多了，這個現(xiàn)象太怪誕了。

近期，一家頭部央企開發(fā)商惠州（臨深）樓盤五折賣房的消息引起軒然大波。網(wǎng)民在人民網(wǎng)留言板上反映，“該樓盤四期備案價1.5萬元/平米，最高賣到近1.7萬/平米，當時開房商捂盤惜售，對外宣稱已無房源，留了幾棟不賣，后來市場變差，今年國慶期間低價清盤。

最新的價格為7800~8500元/平方米，相比最高價“腰斬”。無獨有偶，國慶期間武漢某國企樓盤售價從1.8萬元降至1.3萬元，直降5000元/平。由于老業(yè)主維權(quán)，這兩個樓盤降價行為被叫停，但背后的問題與國資賣房如出一轍，即樓市下行，保資金鏈、拋棄資產(chǎn)貶值的物業(yè)。

問題是，有沒有考慮過，這種行為對脆弱的樓市預期，有何等影響？拿惠州來說，常住人口只有600萬，但十多年來，一直維持著2000萬人口（比如廣州、佛山）的商品房供應(yīng)量。究竟有多少合理的需求，大家心里都很清楚。只不過，都徜徉在泡沫中，過一天是一天。

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暴雷房企的態(tài)度，更值得玩味。在碧桂園正式宣告違約的同一天（2023/10/10），碧桂園服務(wù)官宣總裁及執(zhí)行董事李長江辭任的消息，李長江本人也在朋友圈發(fā)文：“十二年，一個小輪回。在一線面對過問題，在高處看見過風景。一切都是剛剛好，一切都如我所愿……”

這樣的言辭難言恰當！

對于風雨飄搖期的碧桂園來說，什么是“一切都是剛剛好”，什么是“一切都如我所愿”，這樣的話，是一家陷入困境的企業(yè)應(yīng)該有的表達嗎？優(yōu)雅地、帶著樓市上升期的紅利全身而退了，留給行業(yè)和市場的，是一個棘手的局面，甚至一個爛攤子，類似這種套現(xiàn)，比比皆是。

市場下行了，各種立場、套現(xiàn)、跑路。前面講的都是這樣的案例。除民企、國企和地方政府，銀行“雨天收傘”的案例更多。國家在去年底針對民企融資提出“三支箭”，但落實的效果一直不好。即便是干凈的地塊、資金可以封閉運行，但因為是民企，就是不給貸款。

筆者親眼所見，某銀行為了維護自己的債權(quán)，和地方政府搶監(jiān)管的預售資金，把監(jiān)管賬戶上用作保交樓的資金私自劃走了（當然，現(xiàn)在不可以這樣操作了）。而具有諷刺意味的是，在樓市上升期，都在搶著給開發(fā)商“喂錢”，甚至違規(guī)操作，吃相和姿態(tài)與現(xiàn)在完全不同。

問題是，銀行“雨天收傘”，本來可以獲得的資金也被捂緊了，開發(fā)商資金緊張，必然降價賣房，最終的結(jié)果是，大家一損俱損，銀行的債權(quán)也得不到保障?？墒?，在這個博弈局里，這是最佳選擇?，F(xiàn)在依然如此。所以，也就不能怪老百姓掛牌賣房了，因為大家都是理性人。

允許你從“all in”轉(zhuǎn)向“all out”，我也可以！

所以，不要罵我“不帶頭唱多地產(chǎn)”，你自己要看好的話，積極響應(yīng)，多買幾套，上做貢獻，中間利經(jīng)濟，下利自個（早日實現(xiàn)財富自由）。另外，也不要罵我“不能出好招就不要添亂”，你如果能想出好招來，我給你鞠躬。問題是，開口閉口救樓市，但始終說不出可行的措施。

我講這么多，是要告訴大家，樓市當下的局面，是過去20年（2001-2021年）商品房“單邊上漲”、“只允許上漲、不讓下跌”的結(jié)果（每有下跌時政策就迫不及待地將其拉起來）?，F(xiàn)在，到了買單的時候了，不得不承受從“一鯨落”到“萬物生”的陣痛，別無他法。

近期，刷屏朋友圈的《大夢》，唱出了生而為人的種種艱辛與不甘。很多問題，過去都有答案，因為有很大空間，現(xiàn)在都是騎虎難下、進退維谷、左右為難，進一尺可能雷霆萬鈞，退一步也未必海闊天空，“一鯨落”了，但“萬物未生”，回答怎么辦，很難的，沒有一招鮮的藥丸。

從實際調(diào)研看，一維工具是最擅長的，比如“面多了加水、水多了加面”，過去幾十年屢試不爽。一旦需要多維工具，比如城中村改造、保障性住房、鄉(xiāng)村振興等等，這些有潛力和優(yōu)勢，但都不會用（沒有動力）。這個過程必然要經(jīng)歷，我們可以感嘆，但也不需要過于悲觀。

最后，所有讓我們撞得頭破血流的南墻，都會在時間的長河里，慢慢變成被不經(jīng)意跨越的門檻。從“一鯨落”到“萬物生”，必然會到來。每一個人在時代變遷面前，難免會感到無力，會體驗幻滅，但正是每一個微觀個體的覺悟、適應(yīng)與改變，才最終合力推動了自我突破與創(chuàng)新發(fā)展。