月光已經(jīng)很舊了

但每天的日子是新的

如同流水，徹夜奔流。

——王志國(guó)《最美的生活》

文丨呆呆 ? 圖丨呆呆

2月21日，呆呆發(fā)了個(gè)視頻，好幾個(gè)購(gòu)房者問(wèn)，呆呆，你到底說(shuō)的哪個(gè)樓盤(pán)？

視頻里說(shuō)，深圳坪山有樓盤(pán)首付1.7成69萬(wàn)就可以買(mǎi)到89平的三房，另外的1.3成（50萬(wàn)）首用后面無(wú)需支付，等于優(yōu)惠了50萬(wàn)首付。

當(dāng)日下午的時(shí)候，這個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商給出聲明，說(shuō)沒(méi)有這個(gè)優(yōu)惠（所以就不說(shuō)樓盤(pán)名了）。但是現(xiàn)場(chǎng)中介說(shuō)，有的有的。

不管現(xiàn)在還有沒(méi)有這優(yōu)惠，呆呆已不關(guān)心，只想跟想買(mǎi)房的購(gòu)房者說(shuō)，遇到這種天花板級(jí)別的優(yōu)惠不要錯(cuò)過(guò)，寒潮今天已經(jīng)過(guò)去，不要一直窩在家里，沒(méi)事多出門(mén)看看樓，看盤(pán)的時(shí)候，說(shuō)不定你就能遇上哪個(gè)樓盤(pán)推特價(jià)房了，如果恰好是你之前想買(mǎi)的房子，那不就可以省下幾十萬(wàn)了？

01?

85折、降150萬(wàn)，怎么樣的打折最實(shí)惠

"只需給1.7成首付"這個(gè)事情出來(lái)后，呆呆拿著這個(gè)優(yōu)惠和近期的各種優(yōu)惠比較了下，發(fā)現(xiàn)，就算近期開(kāi)發(fā)商最大的優(yōu)惠有給到150萬(wàn)的，都沒(méi)有上面提到的“首付減掉50萬(wàn)”來(lái)得直接。

如一套總價(jià)350萬(wàn)的房子，首付三成就是105萬(wàn)，如果首付減掉50萬(wàn)就只需要55萬(wàn)首付了，如果是總價(jià)減少50萬(wàn)，就是300萬(wàn)總價(jià)，首付還是需要90萬(wàn)，比較下就知道首付直接減掉50萬(wàn)簡(jiǎn)直就是今年剛需盤(pán)天花板級(jí)別的優(yōu)惠了。

有人不信，說(shuō)現(xiàn)在新盤(pán)優(yōu)惠50萬(wàn)的多的是，確實(shí)，這幾天陸續(xù)都看到有自媒體在爆料，例如羅湖的翠園華府推出的10套一口價(jià)里面，最高一套總價(jià)降了150萬(wàn)，一套130平的房子，總價(jià)從1130萬(wàn)降低到980萬(wàn)，但是呆呆算了下，這樣直接減總價(jià)，就算總價(jià)少了150萬(wàn)，但是這算到首付里面，才少了45萬(wàn)，而且這是上千萬(wàn)總價(jià)的房產(chǎn)。

（羅湖翠園華府最近的特價(jià)房）

（光明樓盤(pán)的特惠房源）

羅湖蓮塘東海地產(chǎn)的盤(pán)也趁2022年2月22日這個(gè)好日子推出了10套85折的特價(jià)房，這個(gè)盤(pán)以前的備案價(jià)是7.9萬(wàn)/平起，均價(jià)8.9萬(wàn)/平，最近直接變成了6.9萬(wàn)/平起，單價(jià)少了整整1萬(wàn)元/平，也就是說(shuō)一套90平的房子，總價(jià)就能少90萬(wàn)/平，但即使這樣，一套90平的房子，首付可能也就能降低不到30萬(wàn)。

（東海蓮塘樓盤(pán)的特價(jià)）

當(dāng)然，還有一些也在打折的盤(pán)，折扣力度一般，例如光明某盤(pán)的折扣8-13萬(wàn)，如今降價(jià)這點(diǎn)都不叫降價(jià)了，畢竟，羅湖兆鑫廣場(chǎng)給出的傭金都已經(jīng)高達(dá)15個(gè)點(diǎn)。這里要做個(gè)小提醒，遇到開(kāi)發(fā)商給出高傭金的盤(pán)，特別是公寓或者辦公產(chǎn)權(quán)的房子，買(mǎi)家如果真的要買(mǎi)，一定要去了解下，傭金高的，可以要求中介返回部分傭金，等于也是拿到了優(yōu)惠。但是，總會(huì)有購(gòu)房者不知道這些套路，然后就活生生被坑。所以，去買(mǎi)房的時(shí)候，要多問(wèn)問(wèn)有沒(méi)有優(yōu)惠，最好是強(qiáng)硬點(diǎn)，最好明確讓人家知道不給優(yōu)惠你就不買(mǎi)的決心。

呆呆覺(jué)得，其實(shí)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該多考慮1.7成首付優(yōu)惠做法，可以極大減輕剛需上車(chē)的壓力，要知道，以前一個(gè)三房如果首付是100萬(wàn)左右，大家都會(huì)當(dāng)成一個(gè)低首付的盤(pán)來(lái)寫(xiě)，還會(huì)提醒購(gòu)房者這樣的機(jī)會(huì)不多，能上車(chē)早點(diǎn)上車(chē)。

對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，最缺的是什么，當(dāng)然是首付了，很多人買(mǎi)房子的首付都是東拼西湊的，減首付這招絕對(duì)有用，例如69萬(wàn)首付買(mǎi)89平的住宅三房，全深圳幾乎沒(méi)有這么低的首付了。

02

多個(gè)城市首付兩成，深圳？

對(duì)于上面的優(yōu)惠，可能有人會(huì)說(shuō)，現(xiàn)在很多城市的樓市都在救市，兩成首付的城市層出不窮，或許深圳也會(huì)出臺(tái)這樣的政策。

確實(shí)，最近大家都知道一些城市首付下降，一些城市貸款利率下降。

看完后這些，呆呆想說(shuō)兩點(diǎn)感受，首先，這些首付下調(diào)的都是不限購(gòu)城市，即使是限購(gòu)的佛山，推行兩成首付的也是不限購(gòu)區(qū)域，“不限購(gòu)”城市或者區(qū)域的涵義大家都懂，就是這個(gè)區(qū)域的房子不緊俏，在市場(chǎng)上漲期間都不需要限購(gòu)，那么在市場(chǎng)進(jìn)入下行通道的時(shí)候，這些區(qū)域的銷(xiāo)售壓力肯定大過(guò)別的的區(qū)域，深圳現(xiàn)在這個(gè)鬼樣子大家都知道，如果比深圳還差很多，那確實(shí)不得不降首付了，特別山東菏澤這種城市，救市的心一直蠢蠢欲動(dòng)，去年下半年就想過(guò)，后來(lái)不得已撤回而已；第二，房貸利率，其實(shí)這個(gè)深圳已經(jīng)下降了，現(xiàn)在深圳的首套利率是4.95%，低于很多城市，至少比惠州低，惠州這座城市，房?jī)r(jià)不高，房貸利率一直很高，最近惠州利率下降了還有5.2%。

那么這幾天一直就有人問(wèn)，深圳有沒(méi)有兩成首付的可能性？

也不是說(shuō)沒(méi)有可能，如果樓市繼續(xù)這樣下去，首套也可能出現(xiàn)兩成首付，如果政策不松這個(gè)口，開(kāi)發(fā)商也可能，就如上面的“1.7成首付買(mǎi)房”。但是對(duì)于深圳二手房來(lái)說(shuō)，首付兩成還不是最重要的事，重要的應(yīng)該是參考價(jià)的提高，如果參考價(jià)不提高，首付變化其實(shí)作用不大。舉個(gè)例子，500萬(wàn)的房子，參考價(jià)是400萬(wàn)，首付三成120萬(wàn)，貸款280萬(wàn),而實(shí)際上，買(mǎi)家要支付首付220萬(wàn)。如果兩成首付后，參考價(jià)的首付是80萬(wàn)，能貸款320萬(wàn)，這個(gè)時(shí)候，因?yàn)槭袌?chǎng)價(jià)還是500萬(wàn)，他需要首付180萬(wàn)，看上去是減少了40萬(wàn)，但對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，首付還是很多錢(qián)。

所以，如果參考價(jià)和市場(chǎng)價(jià)相差較大的樓盤(pán)，成交回暖依舊是個(gè)偽命題。最近有傳言說(shuō)參考價(jià)會(huì)調(diào)整，記得去年說(shuō)過(guò)，深圳每年的漲幅可以5%以內(nèi)，如果這樣，新房的參考價(jià)確實(shí)還可以提升一點(diǎn)點(diǎn)，可是，目前參考價(jià)都賣(mài)不出去的那些盤(pán)，漲價(jià)有用？

03

購(gòu)房者現(xiàn)在要出手？

市場(chǎng)上，救市的聲音已經(jīng)非常強(qiáng)大，而政策也確實(shí)在往松動(dòng)的方向走。

購(gòu)房者呢，沒(méi)房的人覺(jué)得還會(huì)下降，有多套房子的人永遠(yuǎn)信心很足，認(rèn)為只要堅(jiān)持下，好日子就會(huì)回來(lái)，很多有一套房的一心想找個(gè)機(jī)會(huì)賣(mài)了換新房。

春節(jié)后，呆呆收到的咨詢買(mǎi)房的人大部分都是想換房的而不是首次置業(yè)的，因?yàn)椴簧偈状沃脴I(yè)的人已經(jīng)不想出手。所以，所謂的剛需，除了孩子要上學(xué)的，大部分的購(gòu)房需求都是可以推遲的。名額珍貴，在深圳，買(mǎi)錯(cuò)房的代價(jià)真的太高了，很多人不敢輕易下手。

一個(gè)明顯的事實(shí)是，深圳的樓市不會(huì)馬上變好，我們應(yīng)該已經(jīng)處于最壞的時(shí)間，后面市場(chǎng)還能更差？應(yīng)該不會(huì)了。首次置業(yè)的，這個(gè)時(shí)候可以不出手，但一定要好好關(guān)注市場(chǎng)，例如上面提到的各種特價(jià)房，如果這些盤(pán)恰好在你的購(gòu)買(mǎi)范圍內(nèi)，那是可以出手的，而這些特價(jià)房源，開(kāi)發(fā)商一般都是幾套幾套推出的，不敢一下全面降價(jià)的，一是害怕前面的業(yè)主來(lái)砸售樓處，二是，開(kāi)發(fā)商也是走一步看一步，看政策看缺錢(qián)的程度再定營(yíng)銷(xiāo)策略；如果是想換房的，給一個(gè)建議，快去看今年新盤(pán)供應(yīng)表格，看看你想換的房子大概幾月份推出來(lái)，然后根據(jù)這個(gè)時(shí)間決定你賣(mài)房的時(shí)間，要給自己預(yù)留多點(diǎn)時(shí)間，畢竟現(xiàn)在二手真的不好賣(mài)。

很多換房的購(gòu)房者都有一個(gè)擔(dān)憂，現(xiàn)在掛牌，房?jī)r(jià)比去年已經(jīng)跌去100多萬(wàn)，到底要不要賣(mài)呢？現(xiàn)在肯定不是賣(mài)房的好時(shí)機(jī)，但是如果你需要的是更好的環(huán)境更大的空間和更好配套，如果那個(gè)你中意的房子上半年就要入市，那你現(xiàn)在就需要掛牌準(zhǔn)備出手，接受金錢(qián)損失是肯定的，只能從限價(jià)的新房里找回?fù)p失；但是如果你要買(mǎi)的房子，年底才入市，那不妨等等，等后面穩(wěn)定點(diǎn)再賣(mài)也是可以的；當(dāng)然，如果你想買(mǎi)新房只是為了賺錢(qián)，那不妨多考慮下，畢竟，未來(lái)房產(chǎn)賺大錢(qián)這事已經(jīng)讓人產(chǎn)生懷疑，“穩(wěn)”才是未來(lái)樓市主旋律。

最后，對(duì)于現(xiàn)在就想購(gòu)房的置業(yè)者們，這里想給個(gè)建議，當(dāng)你去現(xiàn)場(chǎng)，銷(xiāo)售說(shuō)特價(jià)房源沒(méi)有的時(shí)候，你一定要為自己爭(zhēng)取，明確告訴銷(xiāo)售，有特價(jià)才會(huì)買(mǎi)，也許銷(xiāo)售就會(huì)去幫你申請(qǐng)。畢竟特殊時(shí)期，能賣(mài)一套是一套，萬(wàn)一爭(zhēng)取成功那都是不少錢(qián)。遵循這個(gè)邏輯，這個(gè)時(shí)候去買(mǎi)房，可以自己談?wù)剝?yōu)惠，優(yōu)惠如果沒(méi)有在明面上的，現(xiàn)在不好賣(mài)的盤(pán)，現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理手里或多或少會(huì)有一定的優(yōu)惠權(quán)利，可以爭(zhēng)取下。當(dāng)然，沒(méi)有你也沒(méi)有損失，萬(wàn)一有就賺了，特別剛需盤(pán)客戶，能爭(zhēng)取一點(diǎn)是一點(diǎn)。

當(dāng)然，呆呆建議剛需去看特價(jià)房出手，不是說(shuō)市場(chǎng)很快會(huì)好轉(zhuǎn)，按照目前的情況，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和開(kāi)發(fā)商資金面好轉(zhuǎn)都沒(méi)有那么快，不排除還有開(kāi)發(fā)商爆雷。這個(gè)時(shí)候，也不用著急買(mǎi)房，如果看到特價(jià)又正好是你想要的房子，是可以出手的。

有人說(shuō)，這一輪北京、上海已經(jīng)穩(wěn)住而且有上漲跡象，那不一樣，深圳快速上漲的那兩年，北京、上海是沒(méi)有怎么漲的，就當(dāng)補(bǔ)漲吧。過(guò)去幾年，深圳一直是房?jī)r(jià)上漲的領(lǐng)頭羊，這次也該歇歇了。