來(lái)源：東莞淘房志

這兩天，深圳樓市又刷屏了！

整個(gè)2月份，深圳二手住宅成交只有872套，同比下降了76.53%，創(chuàng)了15年新低。

與深圳可謂難兄難弟的是，東莞。

整個(gè)2月份，東莞二手房總成交715套，住宅成交只有534套，比深圳成交量還要少，相比1月份791套的成交量，下跌了將近10%。

不到1000套的成交，是東莞近幾年非常低的量了，2020年二手成交高峰時(shí)，每月能沖到七八千套，如今才七八百的成交，可以想象有多差。

雖然這個(gè)數(shù)據(jù)是第三方機(jī)構(gòu)貝殼統(tǒng)計(jì)的，并不是最終官方發(fā)布，但貝殼的統(tǒng)計(jì)真實(shí)性相對(duì)可靠，數(shù)據(jù)相差不會(huì)太大，能反映基本事實(shí)，2月份成交肯定是挺差的。

而且我在貝殼、樂(lè)有家、中原等網(wǎng)站上粗略統(tǒng)計(jì)了下，這個(gè)月南城二手房真實(shí)的成交量可能不會(huì)超過(guò)30套.......

在市場(chǎng)行情趨冷，成交量低迷下，不少急賣(mài)的業(yè)主掛盤(pán)價(jià)也是大跳水了。

我在諸葛找房（其包含了貝殼、樂(lè)有家等平臺(tái)數(shù)據(jù)）上發(fā)現(xiàn)，8834 套有效二手房源中，其中24小時(shí)降價(jià)房源，就有197套之多。

不乏眾多熱門(mén)小區(qū)在大降價(jià)，例如南城的恒大御湖，一套93平3房，業(yè)主原來(lái)掛盤(pán)470萬(wàn)高價(jià)，根本就無(wú)人問(wèn)津，于是直接掛盤(pán)420萬(wàn)，降價(jià)50萬(wàn)。

只能說(shuō)，市場(chǎng)信心依舊在低迷中.......

二手月成交才幾百套

中間店鋪倒閉了2000家，8000人離職

為什么東莞二手房成交這么慘。

關(guān)鍵在于嚴(yán)厲的調(diào)控。

2021年年初“莞六條”頒布，由于在限購(gòu)、信貸等方面大幅度提高門(mén)檻，疊加春節(jié)因素影響，東莞二手房成交環(huán)比猛跌。

緊接著信貸收緊，房貸利率上漲，多行放款周期長(zhǎng)至半年以上或直接停貸，讓東莞二手房成交量直接跌倒2000套以下。

從上圖也能明顯看出，莞六條后，東莞二手市場(chǎng)就冷了。如果當(dāng)時(shí)止步于這項(xiàng)政策，后續(xù)不再補(bǔ)刀，市場(chǎng)還會(huì)好過(guò)點(diǎn)，沒(méi)那么苦。

但事與愿違，東莞履行承諾，繼續(xù)出臺(tái)了二手房指導(dǎo)價(jià)。

在原本就用力有些猛的情況下，再來(lái)了一記重錘，讓二手房市場(chǎng)真正跌倒了冰點(diǎn)。數(shù)據(jù)能清晰反映出，二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后，10月成交量只有423套，環(huán)比大幅減少七成。

本來(lái)二手房就不行了，去年10月份前還有一千六七百套，之后就只有一半不到了。

現(xiàn)在看，如果二手指導(dǎo)價(jià)不松動(dòng)，限購(gòu)限貸不松動(dòng)，很難看到東莞二手房實(shí)質(zhì)性回暖上漲了。

現(xiàn)在3月東莞又迎來(lái)了疫情了，而且是多點(diǎn)開(kāi)花，大朗虎門(mén)常平等地，隔壁深圳也是每天二三十例，對(duì)生產(chǎn)生活還是有些影響，對(duì)二手房交易帶看也是會(huì)有影響。

我們看，整個(gè)深圳2月份都在疫情籠罩下，才破天荒的成交量這么低。

東莞3月份受疫情影響，恐怕成交量也很難上去，雖然也出臺(tái)了些刺激政策，但力度都不大，3月小陽(yáng)春有點(diǎn)難度了。

市場(chǎng)行情不好，地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員也是挺慘的，尤其是中介行業(yè)。

去年至今，聽(tīng)到太多的中介離職潮的消息和新聞，每次走在路邊，看著不少小區(qū)樓下的中介店鋪貼著轉(zhuǎn)讓的標(biāo)志，心理也是五味雜陳。

我也查了下資料，據(jù)說(shuō)東莞最高峰時(shí)期，有4000多家中介門(mén)店，而到了去年年底，中介門(mén)店數(shù)量直接少了一半，只有不到2000家。

從業(yè)人員也是從1.8萬(wàn)人，縮減到只有1萬(wàn)人了，很多中介從業(yè)人員，都轉(zhuǎn)行做代價(jià)和外賣(mài)小哥了。

哎，行業(yè)慘淡，為了生活沒(méi)辦法。

熱點(diǎn)區(qū)域松山湖、南城大降價(jià)了

業(yè)主血虧300萬(wàn)

市場(chǎng)冷淡期，不僅中介小哥愁，就連不少業(yè)主和投資客都愁了。

在東莞指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)之后，業(yè)主的底氣都沒(méi)剩多少了，曾經(jīng)揚(yáng)言松山湖破10萬(wàn)，南城金域華府破10萬(wàn)的言語(yǔ)，似乎一夜之間煙消云散了。

近期，我們走訪了松山湖、南城這些熱門(mén)板塊，發(fā)現(xiàn)業(yè)主是真的“跪了”，降價(jià)的房源越來(lái)越多了。

例如松山湖，這個(gè)東莞曾經(jīng)的“驕子”，房?jī)r(jià)也被打壓下來(lái)了，萬(wàn)科虹溪諾雅、萬(wàn)科金域松湖，光大錦繡山河、保利紅珊瑚、星城翠瓏灣等指導(dǎo)價(jià)上榜的樓盤(pán)，價(jià)格都下跌了。

不少樓盤(pán)，比最高峰降價(jià)了100萬(wàn)＋。

我和中介交談了一下，他說(shuō)手上有一套性?xún)r(jià)比非常高的樓盤(pán)，松山湖的星城翠瓏灣，業(yè)主掛盤(pán)一套100平3房單位，總價(jià)590萬(wàn)，但業(yè)主可以談，心理價(jià)位560萬(wàn)左右。

單價(jià)算下只要5.6萬(wàn)，相比這個(gè)小區(qū)最高峰7.1萬(wàn)的成交價(jià)，現(xiàn)在已經(jīng)大跌了1.5萬(wàn)每平，一套房子150萬(wàn)就沒(méi)了。

一套萬(wàn)科金域松湖一期80平帶戶口學(xué)qu的房源，業(yè)主出價(jià)320萬(wàn)急售，業(yè)主的心理價(jià)位在300萬(wàn)左右，單價(jià)才3.75萬(wàn)。

而在東莞中心城區(qū)，我們走訪發(fā)現(xiàn)，中信新天地、中信森林湖、東泰花園等被納入指導(dǎo)價(jià)名單的小區(qū)也都降價(jià)了。

東莞城區(qū)實(shí)拍

隨意逛了好幾個(gè)中介店鋪發(fā)現(xiàn)，來(lái)訪的上門(mén)客都很少，不少中介朋友都在玩手機(jī)，看到我們來(lái)，瞬間打起了精神。

我們和中介交談得知，他說(shuō)現(xiàn)在行情確實(shí)很冷，他們店里2月份沒(méi)一單成交，日子非常難熬，不少身邊的同事陸陸續(xù)續(xù)都離職了。

其還告訴我說(shuō)，現(xiàn)在不少急賣(mài)的業(yè)主，降價(jià)幅度都比較高，比高峰期降價(jià)一兩萬(wàn)每平也有不少。就拿最近成交的一套中信森林湖來(lái)說(shuō)，165平房子僅780萬(wàn)成交，單價(jià)才4.6萬(wàn)。

這套相同戶型的房源，去年3月高峰期的時(shí)候，成交單價(jià)已經(jīng)到了6.8萬(wàn)，現(xiàn)在降價(jià)了2萬(wàn)每平了，之前買(mǎi)的業(yè)主已經(jīng)血虧300多萬(wàn)了！

而3月份的行情，不會(huì)很樂(lè)觀，市場(chǎng)的觀望情緒還是比較濃厚。

降價(jià)賣(mài)房還會(huì)是必經(jīng)之路。

春節(jié)后，營(yíng)銷(xiāo)中心無(wú)人問(wèn)津

臨深盤(pán)2月才賣(mài)了幾套

現(xiàn)在這個(gè)節(jié)點(diǎn)，不僅二手，新房市場(chǎng)也是挺難熬的。

今年初東莞就取消了莞E認(rèn)購(gòu)上面認(rèn)購(gòu)人數(shù)的顯示。

為啥不顯示，網(wǎng)上已經(jīng)有很多的解釋了，總結(jié)一點(diǎn)就是行情太慘了，怕嚇到購(gòu)房者了，打擊大家的買(mǎi)房信心。

圖中所示，新房去化率一路走低

在莞E認(rèn)購(gòu)取消顯示人數(shù)之前，有媒體統(tǒng)計(jì)了，大概有三十來(lái)個(gè)項(xiàng)目取得了預(yù)售證，有超過(guò)一半的新盤(pán)認(rèn)購(gòu)人數(shù)不足百人，有些更是只有個(gè)位數(shù)。

這個(gè)數(shù)據(jù)是有多差，大家可以想象下。

去年除了松山湖的中海、深業(yè)極少數(shù)的幾個(gè)新盤(pán)，還需要搶一下，其他的新盤(pán)，很多都是求著大家去買(mǎi)了。

又是首付分期、送車(chē)位、打折、工抵房這些讓利都出來(lái)了。

這個(gè)行情，從去年底一直延續(xù)到了現(xiàn)在。

前段時(shí)間，也就是春節(jié)后到大朗疫情錢(qián)，我專(zhuān)門(mén)去東莞不少地方的新盤(pán)售樓處逛了下，發(fā)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)中心的現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)房客非常少。

和項(xiàng)目的銷(xiāo)售簡(jiǎn)單聊了下，他說(shuō)最近的成交也很少，讓人感覺(jué)很冷，很這段時(shí)間的天氣一樣，好冷。

而新房市場(chǎng)，商品房庫(kù)存也是一路走高，庫(kù)存積壓最嚴(yán)重的當(dāng)屬東南臨深片區(qū)。

我查了下資料，合富大數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，臨深片區(qū)潛在供應(yīng)居然高達(dá)177.5萬(wàn)平，占據(jù)了全市三成份額，位居?xùn)|莞六大區(qū)之首，去化壓力也是最大的。

據(jù)說(shuō)臨深某鎮(zhèn)一個(gè)盤(pán)，在今年2月份才賣(mài)出去幾套房子。

臨深片區(qū)，尤其是鳳崗為代表的鎮(zhèn)街，之前長(zhǎng)期都是深圳客為主，占比很多在五成以上，但東莞調(diào)控后，需要一年社保之后，阻擋了不少深圳人。

不過(guò)，現(xiàn)在行情實(shí)在太慘了，東南臨深的盤(pán)，很多都接受社保延期一年了。

沒(méi)辦法，三四萬(wàn)高價(jià)，本地人的購(gòu)買(mǎi)力實(shí)在有限了。

還是需要深圳人過(guò)來(lái)支撐下。

2022年開(kāi)春，東莞樓市慘淡開(kāi)局

后市預(yù)測(cè)：不會(huì)太冷了

2022年開(kāi)春，東莞樓市慘淡開(kāi)局。但是，接下來(lái)到年底還會(huì)繼續(xù)嗎？

我覺(jué)得不會(huì)了。

今年是個(gè)政策偏寬松的年份，開(kāi)春之后，全國(guó)多個(gè)城市都放松了調(diào)控政策，例如降首付方式，山東菏澤、贛州、南通、重慶這些城市首付直接降低到20%。

還有這兩天刷屏的鄭州，作為國(guó)家中心城市，北方的核心城市，完完全全的放開(kāi)限購(gòu)限貸了，二套首付六成直接降到三成了。

除了全國(guó)范圍內(nèi)，大灣區(qū)的佛山非限購(gòu)區(qū)首付也降到了20%，還有惠州大亞灣直接把“首付貸和0首付”這種野生殺器也祭了出來(lái)了。

說(shuō)了這么多，無(wú)非告訴大家，調(diào)控實(shí)質(zhì)性松綁了，也實(shí)質(zhì)性的蔓延擴(kuò)散了。

而且這個(gè)得到了官方默許。

今年樓市一定會(huì)活躍起來(lái)，不能拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

估計(jì)在今年兩會(huì)之后，會(huì)有相關(guān)的政策文件出來(lái)，那些調(diào)控太嚴(yán)的城市，一定會(huì)糾偏，適度的寬松，讓樓市適度的活躍起來(lái)。

屆時(shí)，政策偏寬松會(huì)重回主基調(diào)。

東莞的調(diào)控政策，在整個(gè)大灣區(qū)來(lái)看，是跟著深圳走的，調(diào)控的嚴(yán)厲程度，現(xiàn)在看是僅次于廣深的。

調(diào)控的效果看，明顯是太嚴(yán)厲了，新房二手房市場(chǎng)都半死不活了，肯定不能再這樣繼續(xù)下去了。

接下來(lái)，東莞肯定會(huì)有動(dòng)作的。

實(shí)際上，在開(kāi)春之后，東莞已經(jīng)在小心翼翼的邁步放松。

先是莞E認(rèn)購(gòu)?fù)蝗恢g取消了認(rèn)購(gòu)人數(shù)，掩蓋市場(chǎng)信心不足，隨后東莞的房貸利率下調(diào)，放款速度也在加快，促進(jìn)交易。

近期市場(chǎng)上消息，東莞公積金貸款額度提高25%，東莞實(shí)際用公積金買(mǎi)房的不多，大部分還是商貸，讓大家進(jìn)場(chǎng)的信號(hào)更明顯。

當(dāng)然還有更重磅的，就是適度放開(kāi)限購(gòu)限貸政策、降低首付比例、二手房指導(dǎo)價(jià)取消，提高指導(dǎo)價(jià)價(jià)格線等等，也是值得期待的。

在全國(guó)樓市政策放松的大環(huán)境下，東莞也不會(huì)獨(dú)善其身。

今年的樓市，絕不會(huì)像去年那么冷。