來(lái)源：朱羅紀(jì)

昨天央行和外管局聯(lián)合發(fā)布的政策，要求各地“因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購(gòu)房者合理住房需求，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

這時(shí)候強(qiáng)調(diào)這個(gè)，意圖非常明顯：就是直接要求有需要的城市，降低買房首付、降低房貸利率。沒(méi)什么說(shuō)的。

有一種可能，就是房貸利率回到2008年底的情況，基準(zhǔn)利率不下調(diào)，但是要求各商業(yè)銀行直接打折。在買房首付上，各地也“便宜操作”，大搞低首付。

各地實(shí)際上已經(jīng)在這么做了，在上周一季度金融數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)新聞發(fā)布會(huì)上披露的信息，3月以來(lái)，全國(guó)已經(jīng)有100多個(gè)城市的銀行自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個(gè)到60個(gè)基點(diǎn)不等。也有一些城市，開(kāi)始下調(diào)了本城房貸首付比例。

各地陸陸續(xù)續(xù)的調(diào)控管制也在寬松，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入4月，出臺(tái)樓市放松政策的城市數(shù)量已超過(guò)80個(gè)，其中包括南京、蘇州等強(qiáng)二線城市，限購(gòu)、限售等措施繼續(xù)放松。

01

這是眼下的事實(shí)，背后的原因我們都清楚，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的難度加大，一季度的數(shù)據(jù)很不好看。

宏觀走勢(shì)方面很多券商都分析的比較專業(yè)了，我們也不去重復(fù)了。所謂“屋漏偏逢連陰雨”，說(shuō)的就是我們這個(gè)一季度。本來(lái)就需要提振刺激的經(jīng)濟(jì)，再被疫情這么一搞，大家的信心就更委頓了。這時(shí)候，似乎就更需要房地產(chǎn)了。

單看房地產(chǎn)，一季度是史上最差的一季度。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資27765億元，同比增長(zhǎng)0.7%。商品房銷售面積、銷售額雙雙錄得最大降幅，分別同比下降13.8%、22.7%，降幅比前兩月擴(kuò)大5.2和3.4個(gè)百分點(diǎn)。東部、東北銷售額累計(jì)分別下跌了27.7%和33.9%，降幅遠(yuǎn)高于中部和西部。

本已集體躺平的房企資金狀況進(jìn)一步惡化，一季度，房企到位資金3.8萬(wàn)億元，同比下降19.6%，降幅比前兩月擴(kuò)大1.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，定金及預(yù)售款、個(gè)人按揭貸款的降幅分別達(dá)到31.0%和18.8%。回不了款，躺平只會(huì)更多、更快。

房地產(chǎn)的問(wèn)題是經(jīng)濟(jì)的一個(gè)部分，當(dāng)然也受到疫情的沖擊，很多人無(wú)法出行買房。但同時(shí)，我認(rèn)為，更重要、更重要的一點(diǎn)是：說(shuō)明政策的寬松沒(méi)有起到有效的提振市場(chǎng)的作用。

這個(gè)政策寬松已經(jīng)持續(xù)了一段時(shí)間，但是從全國(guó)范圍來(lái)看，房地產(chǎn)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)反而出現(xiàn)了更大力度的滑坡。

從市場(chǎng)信心來(lái)看，明顯是比之前更加的悲觀。比如一例，昨天東莞市公共資源交易中心發(fā)布信息，原定于4月19日-20日集中出讓的東莞首批8宗宅地，其中6宗因故終止出讓，終止原因是無(wú)人報(bào)名。

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這個(gè)也強(qiáng)化了我的一個(gè)擔(dān)憂，就是從央行這份新政策，以及前幾日的降準(zhǔn)消息，我一個(gè)很大的擔(dān)憂是：市場(chǎng)已經(jīng)不買賬了，對(duì)于任何“利好消息”都不做正面回應(yīng)。

這一點(diǎn)我們可以從資本市場(chǎng)觀察得來(lái)。

比如這次央行關(guān)于下調(diào)首付以及利率的指令，擱到去年底，哪怕是1個(gè)半月前。我都敢說(shuō)，房產(chǎn)股票至少要來(lái)個(gè)集體大漲。但是這次沒(méi)有。

再比如，上次的降準(zhǔn)也是一樣，資本市場(chǎng)也是波平如鏡，不怎么反應(yīng)，像這事兒沒(méi)發(fā)生一樣。

好像是任何刺激政策，都不管用了。

這才是今天市場(chǎng)最大的問(wèn)題。說(shuō)明了市場(chǎng)信心極其低落，甚至已經(jīng)沒(méi)了，這樣的低落在我所經(jīng)歷的房地產(chǎn)周期里，并不多見(jiàn)。

但我并不是說(shuō)，我現(xiàn)在轉(zhuǎn)頭去呼吁，去建議當(dāng)局加大政策力度，以更加大無(wú)畏的精神重啟夜壺，使出吃奶的力氣來(lái)刺激它，像2008一樣。

我不是這個(gè)意思，我們無(wú)力去預(yù)測(cè)政策，也不能扭轉(zhuǎn)局勢(shì)。今時(shí)今日，我反而更想問(wèn)的問(wèn)題是：我們有沒(méi)有必要走到今天這一步？

回到去年，我們嚴(yán)打互聯(lián)網(wǎng)、教培、房地產(chǎn)時(shí)，舉國(guó)上下一片歡呼雀躍。以為打掉了教培，自己的孩子以后就可以無(wú)憂無(wú)慮的上大學(xué)了；以為打掉了房地產(chǎn)，舉國(guó)上下的窮人就可以大庇天下寒士俱歡顏了；以為打掉了互聯(lián)網(wǎng)，舉國(guó)上下的程序猿們都可以不用再忍受萬(wàn)惡資本家的“996”了……

結(jié)果大家都看到了，很快。我不是今天才反對(duì)這種可怕的“集體狂歡”，我只是阻止不了罷了，但一件事的是非對(duì)錯(cuò)，想必稍微用功讀點(diǎn)書，平常帶點(diǎn)懷疑主義，就不至于不懂的。如果你們往回翻我去年的文章，就明白我所表達(dá)的意思。

早知今日還要屢次三番的拍馬來(lái)“救市”，何必當(dāng)初雷霆萬(wàn)鈞的大力去爆錘呢？當(dāng)時(shí)慢點(diǎn)錘、輕點(diǎn)錘，是不是就一定不可以實(shí)現(xiàn)一個(gè)比較好的結(jié)果？想當(dāng)時(shí)，有多少不過(guò)腦子的文章吹噓這樣干得好哇，張口閉口就是“我們?cè)谙乱槐P大棋”，動(dòng)輒賺取了超過(guò)10w+的大流量?，F(xiàn)在我真是想看看，他們要怎么圓，才能把自己圓得繼續(xù)心曠神怡。

坦白講，我不希望我后臺(tái)的讀者是上述說(shuō)的那樣一群人。米塞斯說(shuō)，人類的行為，都基于一個(gè)先驗(yàn)的假設(shè)：都是為了讓他的處境變得更好。這個(gè)假設(shè)是先驗(yàn)的，不需要證明的。我很堅(jiān)定的認(rèn)為，只要人們?cè)诠餐囊?guī)則下，通過(guò)同樣約束的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，讓自己的生活變得更好，他就應(yīng)該收獲尊重，而不是仇視。也正因此，市場(chǎng)才會(huì)激勵(lì)其他的后來(lái)者奮發(fā)圖強(qiáng)，前赴后繼，讓社會(huì)變得越來(lái)越好。如果一個(gè)社會(huì)開(kāi)始變成渴望通過(guò)把別人的生活毀掉來(lái)獲得所謂的“公平”，那一定是莫大的悲哀，也會(huì)釀成可怕的災(zāi)難。

我認(rèn)為完全沒(méi)有必要自己把自己弄到這一步，有100個(gè)理由和手段，我們可以避免今天這樣的情形。但事實(shí)上，它就是這么神奇的發(fā)生了。

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同樣，對(duì)于那些現(xiàn)在非常悲觀的童鞋，我反倒一點(diǎn)都不慌了?，F(xiàn)在這時(shí)候，還慌什么呢？大棋盤是如此的明顯，不需要慌。為什么要悲觀？也不需要悲觀，悲觀會(huì)讓我們錯(cuò)失很多機(jī)會(huì)。都是這樣的牌局了，下一步的政策有多么的明顯，不用任何人教你了吧。

延續(xù)我們之前的說(shuō)法，放松是明牌，那么，現(xiàn)在的明牌是更大的放松。

因?yàn)轱@然，沒(méi)有更大的政策逆向?qū)_，二季度的經(jīng)濟(jì)只會(huì)更差。市場(chǎng)信心悲觀這些暫且不說(shuō)，就光是疫情防控，二季度都可以難得要死。到昨天為止，有20多個(gè)省市出現(xiàn)了本土確診。這個(gè)月以來(lái)，像西安、成都、廣州、合肥等等，又都開(kāi)始實(shí)行了部分或全部的封控。那結(jié)果不簡(jiǎn)單了，任你本事再大，錢再多，把你關(guān)起來(lái)，你能買房子買車？你能上生產(chǎn)線？……

我們不用去預(yù)測(cè)這些東西，比如何時(shí)會(huì)降息，何時(shí)會(huì)降首付，深圳何時(shí)會(huì)上調(diào)乃至取消（？）住房參考價(jià)……預(yù)測(cè)不到的，我們知道政策會(huì)越來(lái)越寬，就夠了。這是一個(gè)非常確定的預(yù)期，只是這個(gè)政策寬松的力度能不能對(duì)沖市場(chǎng)下行的程度，難講。

至于說(shuō)大家現(xiàn)在買房子或者其它決策，我認(rèn)為像去年你面對(duì)那些大錘的時(shí)候，做好你的“壓力測(cè)試”，才是一個(gè)更好的思考方法。

比如像北上廣深這樣的超大城市，什么才是好的“壓力測(cè)試”？很簡(jiǎn)單，具體來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在大家都知道是明牌了，買不起的人希望價(jià)格繼續(xù)跌，有希望買得起的人擔(dān)心價(jià)格會(huì)反漲。那這個(gè)時(shí)候，我認(rèn)為第一步，你要找出制約你所在大城市的房?jī)r(jià)“捆仙繩”。這些超大城市，需求是沒(méi)問(wèn)題的，就是現(xiàn)在大家擔(dān)心收入沒(méi)了接盤俠會(huì)不會(huì)也沒(méi)了，要我說(shuō)，不要過(guò)于悲觀，要相信北上廣深的需求是足夠龐大的。

那個(gè)“捆仙繩”是什么，最核心的找到就可以了，就是兩個(gè)——限購(gòu)、限貸，如果是深圳，再加上一個(gè)——住房參考價(jià)（這個(gè)和限貸是一回事），就這三個(gè)。“限售”不是事兒，因?yàn)橘I房本身就是個(gè)長(zhǎng)期的可以超越限售期的事情?！跋迌r(jià)”更不是個(gè)事兒，對(duì)買房人來(lái)講，限價(jià)限得越狠當(dāng)然越好了——盡管最終會(huì)生產(chǎn)出來(lái)一堆次品樓盤。

所以，你考慮一下，當(dāng)這些城市的限購(gòu)、限貸、住房參考價(jià)，慢慢的開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)甚至大松動(dòng)，你的壓力測(cè)試才真正的要來(lái)了。比如說(shuō)，深圳肯定不會(huì)取消限購(gòu)的，但是它可以放松單身家庭的購(gòu)房指標(biāo)，這樣就可以釋放出不少名額了。

我的意思是，這些超大城市想要釋放需求，工具箱其實(shí)是比我們想象的大的，持續(xù)調(diào)控了20年，那個(gè)工具箱里滿是武器。真的到了瘋狂刺激需求的地步，不是沒(méi)有手段。

這一點(diǎn)，我是不跟他賭的。作為一個(gè)普通的買房人，我覺(jué)得你也沒(méi)有必要跟他賭。就是買一套房子改善生活而已，不用想得太多了。