9月份，可以說(shuō)是樓市非常關(guān)鍵的一個(gè)月！

(資料圖片)

多項(xiàng)樓市利好政策相繼落地，深圳住宅新盤(pán)推盤(pán)量在9月份也創(chuàng)高峰，但相對(duì)于深圳的樓市來(lái)說(shuō)，金九還差點(diǎn)成色，但我們已經(jīng)看到了有一點(diǎn)好轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，置業(yè)者心態(tài)的變化從這一年多完全不關(guān)注樓市，目前至少開(kāi)始轉(zhuǎn)上看房了。

一

在“金九”期間，多城出臺(tái)樓市利好政策，為購(gòu)房者降低置業(yè)成本，支持合理購(gòu)房需求。

深圳8月31日出臺(tái)了認(rèn)房不認(rèn)貸政策；9月25日，銀行對(duì)首套存量房貸進(jìn)行了集中調(diào)整；9月29日起，又調(diào)整優(yōu)化個(gè)人住房貸款利率下限，此次下調(diào)，首套房利率下調(diào)至4.1%(LPR-10bp)，二套房利率下調(diào)至4.5%(LPR+30bp）。深圳現(xiàn)在房貸利率下降，最直接的利好，是降低了購(gòu)房者首付和月供的壓力，有利于促進(jìn)剛需和換房需求的釋放。

此外，其它一線城市的政策也頗受關(guān)注，9月20日，廣州多區(qū)放開(kāi)限購(gòu)，增值稅“5改2”。一線城市持續(xù)的落地利好政策的信號(hào)意義非常強(qiáng)，這意味著限購(gòu)政策或從二線城市的放開(kāi)進(jìn)入到一線城市，后續(xù)不排除其它一線城市陸續(xù)跟進(jìn)，帶動(dòng)樓市企穩(wěn)向好。

在新房市場(chǎng)的表現(xiàn)上，“黃金周”放假前一天，深圳“網(wǎng)紅盤(pán)”1010批客搶337套房，開(kāi)盤(pán)3小時(shí)售罄，將樓市的熱鬧氛圍推至高潮。

但放眼看整個(gè)9月份的新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目去化，仍舊處于極其分化的現(xiàn)狀，賣(mài)得好的很少，即便是南山和福田的項(xiàng)目，也只能說(shuō)賣(mài)得算一般。

9月份的新房數(shù)據(jù)來(lái)看，9月份預(yù)售是8278套房源，成交2076套房，同比往年的同期，成交量仍是近5年來(lái)的新低，可見(jiàn)，大家依然處于觀望的現(xiàn)狀。

二手房方面，成交量相比前幾個(gè)月又有所好轉(zhuǎn)，據(jù)深房中協(xié)數(shù)據(jù)顯示，9月全市二手房錄得3,210套，環(huán)比增長(zhǎng)率為3.0%，相比去年同期，同比增長(zhǎng)率為50.8%。

圖源：深房中協(xié)

【錄得量系指深房中協(xié)以二手房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)起時(shí)間為口徑統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，并非最終成交過(guò)戶(hù)套數(shù)】

在9月份拿預(yù)售的近20個(gè)樓盤(pán)中，有幾個(gè)“網(wǎng)紅項(xiàng)目”，如南山綠景白石洲項(xiàng)目，這個(gè)盤(pán)在開(kāi)盤(pán)已經(jīng)將價(jià)格打到了低點(diǎn)，折后8.2萬(wàn)/平起，預(yù)售住宅套數(shù)是1257套，開(kāi)盤(pán)登記763批，截止到10月7日，官方網(wǎng)簽備案的數(shù)據(jù)是488套，成交最不到40%。

福田的金地環(huán)灣名苑項(xiàng)目推401套，目前網(wǎng)簽備案的數(shù)據(jù)是191套房，銷(xiāo)售率是約48%。

這兩個(gè)項(xiàng)目其實(shí)是片區(qū)較有代表性的項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)賣(mài)得一般的情況下，接下來(lái)的自然去化會(huì)更加難。

放眼光明，9月份光明入市了6個(gè)住宅項(xiàng)目，可謂是“神仙打架”，賣(mài)得最好的是深房光明里，這個(gè)項(xiàng)目以地段+價(jià)格取勝，均價(jià)不到4.5萬(wàn)/平的價(jià)格，能買(mǎi)到光明目前大家公認(rèn)的“光明豪宅區(qū)”，是這個(gè)項(xiàng)目賣(mài)得好的主因之一。

光明這一批入市的樓盤(pán)的價(jià)格，一次一次在刷新著光明的價(jià)格新低，多個(gè)項(xiàng)目的單價(jià)最低已到3字頭，這是在兩年前要靠搶的光明無(wú)法想象的，值得深思的是，接下來(lái)，光明的價(jià)格底點(diǎn)會(huì)是多少？

二

今年的黃金周，可以說(shuō)是開(kāi)發(fā)商最熱鬧的黃金周之一，娟子這里說(shuō)的熱鬧是指開(kāi)發(fā)商在搞促銷(xiāo)活動(dòng)上花費(fèi)了許多心思。

許多新盤(pán)都推出了特惠房源以及多種暖場(chǎng)活動(dòng)，從各大樓盤(pán)來(lái)看，不少樓盤(pán)的現(xiàn)場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)看房人多的現(xiàn)象，打折的力度也相當(dāng)給力，可謂是真金白銀的給置業(yè)者讓利。

促銷(xiāo)的樓盤(pán)中，也包括知名房企。

如招商蛇口深圳公司十盤(pán)聯(lián)動(dòng)，龍華招商雍云府給到備案價(jià)91折的優(yōu)惠，一套約89㎡的3房總價(jià)優(yōu)惠近40萬(wàn)元。即便是位于前海的一灣臻邸項(xiàng)目，也不得不加入打折的行列，不過(guò)一套房總價(jià)最高優(yōu)惠僅9萬(wàn)元。

華潤(rùn)置地深圳大區(qū)則是推出“超燃購(gòu)房節(jié)”活動(dòng)，推出特惠禮、到訪禮、推薦禮等優(yōu)惠，包括限量特惠房源、限時(shí)傭金加碼等促銷(xiāo)活動(dòng)。

萬(wàn)科南方區(qū)域12城聯(lián)動(dòng)，啟動(dòng)“2023萬(wàn)科鉅惠黃金周”，深圳區(qū)域剛改項(xiàng)目未來(lái)之光，推出5套限時(shí)一口價(jià)房源，優(yōu)惠幅度在91折左右……

放眼望去，深圳的新盤(pán)都在抓緊搶收“黃金周”，一些樓盤(pán)亮出假期千人到訪項(xiàng)目的場(chǎng)面，但從整體的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，并不如人意，當(dāng)下的現(xiàn)狀是，大家愿意看房但卻不愿當(dāng)即下定。

相比起看房，買(mǎi)房人更加謹(jǐn)慎和猶豫；數(shù)據(jù)顯示，今年國(guó)慶黃金周期間（9.29-10.5），深圳新房住宅成交僅為324套，日均成交僅為46套，創(chuàng)近3年同期歷史新低，同比去年黃金周日均成交下降30%。

目前，已有多個(gè)樓盤(pán)發(fā)出黃金周的戰(zhàn)績(jī)，事實(shí)證明，促銷(xiāo)多多少少也是有用的，如光明的潤(rùn)曜府項(xiàng)目在假期成交了23套房；坪山紫樾潤(rùn)府假期前兩天就成交突破2000萬(wàn)元；寶安的瑞樾府雙節(jié)期間收金3.35億……這些僅是開(kāi)發(fā)商傳出來(lái)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。

針對(duì)目前的市場(chǎng)行情現(xiàn)狀，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，從客戶(hù)情緒來(lái)看，看房的人確實(shí)都是計(jì)劃要買(mǎi)房的，但多傾向于多盤(pán)比較。大家普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)漲，甚至開(kāi)發(fā)商大擺促銷(xiāo)姿態(tài)的背景下，認(rèn)為后續(xù)房?jī)r(jià)可能還會(huì)下跌。

他認(rèn)為，現(xiàn)在的樓市出現(xiàn)“等政策式的需求延滯”；但事實(shí)上，政策空間眼見(jiàn)在收窄和觸頂，政策的邊際效果明顯在減弱，即便是“大放水”也根本無(wú)法達(dá)到過(guò)去那種火熱的行情。

而問(wèn)題是，市場(chǎng)不會(huì)理解的，他們認(rèn)為政策沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，且相信媒體所謂的“市場(chǎng)不穩(wěn)、救市不斷”，各地確實(shí)也很著急，急于想讓樓市穩(wěn)定下來(lái)。而對(duì)于迫切要買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，即便開(kāi)發(fā)商有優(yōu)惠，即便“一口價(jià)”房源降價(jià)了50萬(wàn)，但房?jī)r(jià)還很高，他們依然買(mǎi)不起，而房子本身的品質(zhì)也并沒(méi)那么好，這就是當(dāng)前樓市的困局。

三

房子在供應(yīng)，但去化卻放緩，庫(kù)存的增加是必然。

據(jù)南方+數(shù)據(jù)顯示，截止9月末，全市新房庫(kù)存達(dá)到49934套，至少創(chuàng)2021年以來(lái)新高。實(shí)際上，9月份中下旬以來(lái)，在售一手住宅庫(kù)存量一度超過(guò)5萬(wàn)套；去化時(shí)長(zhǎng)也至少是2021年以來(lái)新高，已達(dá)到18.5個(gè)月。

南方+ 馮少文 制圖

而二手房方面，據(jù)房中協(xié)的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，掛牌量目前已經(jīng)在5.7萬(wàn)多套，9月份以來(lái)，掛牌量較上月增加了4000多套，這主要是目前許多人想要售賣(mài)或置換，但難題卻是先要把之前的房子賣(mài)出去。

可以預(yù)見(jiàn)的是，接下來(lái)深圳還有多個(gè)項(xiàng)目將入市，據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近期預(yù)計(jì)還將有近20個(gè)項(xiàng)目入市，區(qū)位上來(lái)看，其中10個(gè)項(xiàng)目分布在深圳北部和西部地區(qū)，7個(gè)項(xiàng)目分布在東部地區(qū)。

價(jià)位上來(lái)看，都屬于剛需以及改善型置業(yè)項(xiàng)目，產(chǎn)品方面主要以3-4房為主，項(xiàng)目集中在龍華、光明、龍崗地區(qū)。

咚咚牛浩思 統(tǒng)計(jì)制圖

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