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深圳二手房近一年成交極冷，跌幅極深，回暖極難，大家都認(rèn)為是全國大環(huán)境和嚴(yán)苛的調(diào)控政策導(dǎo)致。

(資料圖片)

有沒有人想過，政策只是一個(gè)原因，還有一個(gè)原因，是深圳漲出了不屬于它的漲幅，不得不深度回調(diào)呢?

深圳在哪個(gè)階段漲出了不該漲的漲幅，在前年的9月到去年的1月。

前年3月，我寫過“現(xiàn)在高位入手光明，恐怕要站崗了”。

說明了不建議接盤光明的原因。

這篇文章當(dāng)時(shí)爭議極大，反對(duì)極多贊同很少，因?yàn)楫?dāng)時(shí)深圳正火，光明更火的一塌糊涂。

兩年多的時(shí)間，驗(yàn)證了當(dāng)初的預(yù)判，現(xiàn)在光明在整個(gè)深圳跌幅最大，光明玖龍臺(tái)當(dāng)時(shí)七萬多被人搶，現(xiàn)在是七萬多賣不掉。

再舉個(gè)實(shí)例，光明一號(hào)。

19年6月，光明一號(hào)83平三房成交價(jià)是350萬，單價(jià)4萬2。

2020年9月成交價(jià)6萬4，2021年1月成交價(jià)6萬8。

今年1月的成交價(jià)是5萬，最新成交價(jià)4萬9。

三年漲幅17%，還比不上鹽田的某些盤，可以說完全漲了個(gè)寂寞。

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前年715調(diào)控，8月份我寫了“調(diào)控后的深圳，怎么買?”

今天重讀這篇文章，感慨萬千，因?yàn)槲闹械暮芏嘤^點(diǎn)，從前年下半年的樓市來看，是錯(cuò)的；但放在今天來看，是對(duì)的。

第一個(gè)觀點(diǎn)，房價(jià)肯定會(huì)跌。

結(jié)果是20年9月起深圳熱度又起，到年底房價(jià)又暴拉了15-20%。

第二個(gè)觀點(diǎn)，避開遠(yuǎn)郊沙井和光明的網(wǎng)紅盤。

結(jié)果是下半年沙井和光明繼續(xù)拉升，沖到了十萬。

第三個(gè)觀點(diǎn)，前海的網(wǎng)紅盤必須擠泡沫，甚至連名字都點(diǎn)了。

結(jié)果佳兆業(yè)前海廣場年底漲到了1500，最高成交接近1400。

前年9月到去年1月，深圳繼續(xù)瘋狂，在當(dāng)時(shí)的市場狀態(tài)下，所有人都認(rèn)為深圳永遠(yuǎn)漲。

我也懷疑過我的判斷是錯(cuò)誤的，深圳人多地少，萬眾矚目，可以走出超然的獨(dú)立行情。

然后就迎來了208調(diào)控，接著就是一年多的深度回調(diào)。

現(xiàn)在回看，如果715之后深圳就橫盤，最多是小幅回調(diào)。但715之后不僅沒有回調(diào)反而逆勢拉漲，讓泡沫吹的更大，沒辦法，這一次必須深跌。

比如佳兆業(yè)前海廣場，現(xiàn)在1100都無人接盤。

有跌就有漲，當(dāng)時(shí)我提到的黃埔雅苑，則從10萬+漲到了11萬+。

所以，拉長周期來看，經(jīng)濟(jì)規(guī)律會(huì)遲到，但真的不會(huì)缺席，樹真的不會(huì)漲到天上去。當(dāng)時(shí)越瘋狂，后期回吐越多。

深圳走到今天，再拿兩年前的經(jīng)驗(yàn)套用現(xiàn)在，肯定是不好使了。從天元的熱銷就能看出，房子的居住價(jià)值正在回歸。

等居住價(jià)值和投資價(jià)值回歸到5：5的比例，深圳的購房邏輯就要重新改寫了。

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對(duì)一套房子來說，決定它的價(jià)值有多個(gè)緯度，我挑出最重要的五個(gè)緯度：品質(zhì)、通勤、學(xué)校、配套和投資預(yù)期。

一套單價(jià)10萬的房子，這五個(gè)因素本該各占20%。

但在投資高峰期，投資預(yù)期提升到40%甚至50%，品質(zhì)、通勤和配套被壓低到10%甚至5%，價(jià)格自然就被扭曲了。

等投資高峰期過去，投資預(yù)期下降，學(xué)校被壓制，通勤、配套、品質(zhì)關(guān)注度提升，這幾個(gè)緯度的占比自然會(huì)重新評(píng)估，價(jià)格也要重新改寫。

深圳的投資高峰期顯然已經(jīng)過去了，下次什么時(shí)候會(huì)來誰也說不準(zhǔn)，只說說最近三年我們要面臨的問題。

1、以深圳灣為代表的豪宅會(huì)不會(huì)永遠(yuǎn)漲?

2、豪宅和普通房子的價(jià)差是不是一定越拉越大?

3、羅湖會(huì)不會(huì)價(jià)值回歸?

4、西部哪里繼續(xù)漲哪里橫盤哪里下跌?

5、房子是下跌、橫盤還是重回高位?

6、如果深圳經(jīng)濟(jì)不再高速發(fā)展，什么樣的房子才能穿越牛熊?

歡迎大家共同思考。

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最后說說我對(duì)當(dāng)下國內(nèi)樓市的思考。

如果只看最近一年多的國內(nèi)行情，絕大部分的房子可以說都不值得持有。

因?yàn)榻鼉赡瓿吮鄙蠌V深和部分強(qiáng)二線的豪宅在漲，其他房子基本沒動(dòng)，還跌。

如果看目前的行情走勢，全國絕大多數(shù)房子都應(yīng)該賣掉，置換成一二線的豪宅。

但我覺得這個(gè)邏輯是不對(duì)的，人們習(xí)慣只看眼下的漲跌，當(dāng)下漲了就是成功，當(dāng)下跌了就是失敗，忽視了樓市的兩個(gè)基本特性。

第一，城市是輪動(dòng)的，產(chǎn)品是輪動(dòng)的。我絕對(duì)不相信經(jīng)濟(jì)發(fā)展變慢了輪動(dòng)規(guī)律就會(huì)失效。輪動(dòng)規(guī)律不會(huì)失效，只是周期會(huì)拉長。

拿深圳來說，19年西部漲的如火如荼，中部和東部趴窩不動(dòng)，很多人認(rèn)為中部和東部沒戲了，結(jié)果20年福田、羅湖、龍崗依次補(bǔ)漲，而且漲幅不低。

當(dāng)下大家看到豪宅上漲，我認(rèn)為不代表豪宅是YYDS，只是這次豪宅先行了一步，等價(jià)差拉大，到了合適的時(shí)機(jī)，二類產(chǎn)品就會(huì)補(bǔ)漲。

第二，要學(xué)會(huì)用長周期的眼光看樓市。過去很多年我們習(xí)慣房價(jià)只漲不跌，習(xí)慣只看當(dāng)下，以后必須改變。

要學(xué)會(huì)像巴菲特一樣，如果你看好這個(gè)房產(chǎn)，準(zhǔn)備長期持有它，上漲時(shí)就不必欣喜，下跌時(shí)也不必難受，你要的是十年后的結(jié)果，當(dāng)下的價(jià)格沒有意義。

你要說房子還值不值買，當(dāng)然值得，房子一直是不可替代的投資品，但和其他投資品會(huì)越來越趨同，不再是單向上漲，而是有漲有跌，有賠有賺。

買房的投資邏輯也會(huì)一直在變，過去的經(jīng)驗(yàn)，不管是西部永遠(yuǎn)漲，豪宅永遠(yuǎn)漲，還是次新永遠(yuǎn)漲，小三房永遠(yuǎn)漲，都會(huì)過時(shí)。

如果有固定不變的經(jīng)驗(yàn)永久套用，就不需要終身學(xué)習(xí)進(jìn)步了。